Case-Shiller: ceny domów w USA rosną nominalnie, ale spadają realnie (maj 2026)

S&P Cotality Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index odnotował w maju 2026 r. wzrost cen domów o 1,1% rok do roku. To więcej niż 0,9% wzrostu w poprzednim miesiącu.

Jednocześnie już po raz 12. z rzędu ceny domów w USA spadały w ujęciu realnym. Powód jest prosty: inflacja w maju wyniosła 4,2%, czyli mniej więcej 3 punkty procentowe powyżej wzrostu cen domów o 1,1%.

Widać też duże różnice między regionami. Najmocniejszy rynek w maju to Chicago, gdzie ceny wzrosły o 6,9% rok do roku, a najsłabszym okazało się Las Vegas ze spadkiem o 1,9% rok do roku. To podkreśla wyraźną regionalną rozbieżność w trendach cen domów.

S&P Dow Jones Indices opublikowało wyniki indeksów S&P Cotality Case-Shiller za maj 2026.

Ponad 27 lat danych dostępnych dla tej serii można znaleźć w całości na stronie: www.spglobal.com/spdji/en/index-family/indicators/sp-Cotality-case-shiller.

Cotality nadal boryka się z opóźnieniami w przekazywaniu danych transakcyjnych z urzędu rejestracji w hrabstwie Wayne, najludniejszym hrabstwie w rejonie metropolitalnym Detroit. Opóźnienia te wpłynęły na majowe dane transakcyjne, dlatego nie zostanie dostarczona żadna prawidłowa aktualizacja indeksu S&P Cotality Case-Shiller dla Detroit na termin publikacji 28 lipca 2026 r. Wystarczyło jednak danych, by przygotować poprawną aktualizację za kwiecień 2026 r., przedstawioną w tabelach 2 i 3.

S&P Dow Jones Indices będzie nadal publikować aktualizacje wartości indeksu dla Detroit w tych miesiącach, w których brakuje danych o transakcjach sprzedaży.

## Analiza

„Dane z maja sugerują, że ceny domów w USA nadal spadają w ujęciu realnym, a S&P Cotality Case-Shiller National Home Price Index wzrósł skromnie o 1,1% rok do roku” — powiedziała Rebecca Kaufman, Associate Director of Commodities w S&P Dow Jones Indices. „Jednocześnie inflacja w maju osiągnęła 4,2%, czyli najwyższy poziom od ponad trzech lat. Nawet w ujęciu nominalnym rynek jest zauważalnie słabszy niż przed rokiem. W maju 2025 r. National Home Price Index był wyższy o 2,4% rok do roku.

„Rozproszenie geograficzne trendów cen domów wciąż utrzymuje się” — kontynuowała Kaufman. „Choć w dużych metropoliach na północnym wschodzie i w regionie Midwest odnotowano wzrosty rok do roku przekraczające średnią krajową, wiele metropolii na Zachodzie i w regionach Sunbelt pozostaje pod presją.

„Po raz trzeci z rzędu Chicago prowadziło wszystkie miasta pod względem wzrostu: w maju wzrost wyniósł 6,9% rok do roku, a następnie uplasowały się New York (4,2%) i Cleveland (3,1%). Dla kontrastu Las Vegas odnotowało największy spadek: -1,9% rok do roku. Straty odnotowały też Seattle (-1,8%), Denver (-1,8%) i Tampa (-1,6%).

„Taka rozbieżność może odzwierciedlać zmiany w dynamice rynku mieszkaniowego po pandemii, w tym rosnący nacisk na powrót do biur, co najwyraźniej wspiera tradycyjne miejskie rynki.

„Miesięczna poprawa cen nadal odzwierciedla sezonową siłę często kojarzoną z wiosennym sezonem zakupu domów” — zauważyła Kaufman. „Na bazie nieuwzględniającej wahań sezonowych (NSA) National Index wzrósł w maju o 0,6% względem kwietnia, natomiast Composite 10-City i 20-City zwiększyły się odpowiednio o 0,9%.

„Po korekcie sezonowej National Index spadł o 0,05% miesiąc do miesiąca, a Composite 10-City i 20-City odnotowały skromne wzrosty odpowiednio o 0,3% i 0,2%. Różnica między wynikami NSA i po korekcie sezonowej podkreśla, w jakim stopniu czynniki sezonowe wspierają wzrost cen pokazywany w nagłówkach. Nawet tam, gdzie ceny rosły po korekcie sezonowej, wzrosty były niewielkie i w ujęciu realnym pozostawały ujemne.

„Dostępność cenowa mieszkań (affordability) pozostaje istotnym czynnikiem hamującym rynek” — podsumowała Kaufman. „Stopy kredytów hipotecznych na 30 lat wzrosły w maju do 6,5%, więc wyjątkowo niskie koszty zaciągania kredytu na poziomie ok. 3% należą już do przeszłości. Jednocześnie uporczywie wysoka inflacja podtrzymuje wysoki zarówno koszt finansowania zakupu domu, jak i koszt życia dla potencjalnych nabywców.

„Na tym tle popyt na mieszkania pozostaje ograniczony, a wysokie koszty kredytu nadal zniechęcają potencjalnych kupujących. Jednocześnie wartości domów dla istniejących właścicieli spadają w ujęciu realnym”.

## Dane rok do roku

S&P Cotality Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index obejmujący wszystkie dziewięć dywizji spisowych USA odnotował 1,1% wzrost rok do roku w maju. Composite 10-City wzrósł rok do roku o 2,4% (wobec 1,8% w poprzednim miesiącu). Composite 20-City zanotował wzrost rok do roku o 1,6% (wobec 1,2% w poprzednim miesiącu).

Chicago odnotowało najwyższy wzrost rok do roku spośród 20 miast: 6,9% w maju. Następnie były New York i Cleveland, odpowiednio 4,2% i 3,1%. Las Vegas osiągnęło najniższy wynik w maju — spadek o 1,9%.

## Zmiany miesiąc do miesiąca

Composite 10-City i Composite 20-City (przed korektą sezonową) odnotowały wzrosty miesięczne po 0,9%, a U.S. National Index wzrósł o 0,6%.

Po korekcie sezonowej U.S. National odnotował spadek miesięczny o 0,05%, natomiast Composite 10-City i Composite 20-City wzrosły odpowiednio o 0,3% i 0,1%.

## Dane uzupełniające

S&P Cotality Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index, obejmujący wszystkie dziewięć dywizji spisowych USA, odnotował w maju 2026 r. 1,1% wzrost rok do roku. Composite 10-City i Composite 20-City zanotowały odpowiednio wzrosty rok do roku o 2,4% i 1,6%.

Poniższa tabela 1 pokazuje szczyty i dołki w cyklu cenowym (housing boom/bust) dla trzech agregatów oraz obecne poziomy i zmiany procentowe względem szczytów i dołków.

2022 Peak 2023 Trough Current Index Level Date Level Date From Peak (%) Level From Trough (%) From Peak (%) National 308.07 Jun-22 292.68 Jan-23 -5,0 % 335.10 14,5 % 8,8 % 20-City 318.73 Jun-22 297.47 Jan-23 -6,7 % 348.62 17,2 % 9,4 % 10-City 330.38 Jun-22 309.92 Jan-23 -6,2 % 371.52 19,9 % 12,5 %

Poniższa tabela 2 podsumowuje wyniki za maj 2026 r. Indeksy S&P Cotality Case-Shiller mogą zostać skorygowane dla poprzednich 24 miesięcy, w zależności od otrzymania dodatkowych danych źródłowych.

Metropolitan Area | May 2026 Level | May / April Change (%) | April / March Change (%) | 1-Year Change (%) Atlanta 252.13 0,69 % 1,05 % 0,03 % Boston 362.70 1,83 % 1,16 % 2,75 % Charlotte 288.35 0,51 % 1,05 % 0,49 % Chicago 235.20 1,62 % 1,54 % 6,93 % Cleveland 207.64 1,16 % 0,77 % 3,09 % Dallas 296.24 1,00 % 0,91 % -0,92 % Denver 316.97 0,24 % 0,85 % -1,75 % Detroit -- -- 1,90 % -- Las Vegas 300.24 0,29 % 0,19 % -1,86 % Los Angeles 451.35 0,56 % 1,11 % 0,57 % Miami 450.50 0,62 % 0,51 % 1,81 % Minneapolis 251.65 1,07 % 1,17 % 1,83 % New York 348.54 1,36 % 0,86 % 4,23 % Phoenix 326.56 0,45 % -0,05 % -1,29 % Portland 333.47 0,53 % 0,81 % -0,79 % San Diego 451.46 -0,10 % 0,83 % 0,94 % San Francisco 371.20 0,81 % 1,54 % 2,21 % Seattle 395.06 0,47 % 1,25 % -1,83 % Tampa 371.72 0,66 % 0,91 % -1,63 % Washington 342.68 0,75 % 1,26 % 0,79 % Composite-10 371.52 0,94 % 1,04 % 2,38 % Composite-20 348.62 0,88 % 1,02 % 1,63 % U.S. National 335.10 0,64 % 0,83 % 1,11 %

Dane do maja 2026 r.

Poniższa tabela 3 pokazuje podsumowanie zmian miesięcznych na podstawie danych skorygowanych sezonowo (SA) oraz niesezonowo (NSA). Od uruchomienia na początku 2006 r. indeksy S&P Cotality Case-Shiller publikują zestaw danych nieuwzględniający wahań sezonowych, a rynki śledzą i raportują te dane w nagłówkowych indeksach. Dla celów analitycznych S&P Dow Jones Indices publikuje też zestaw danych skorygowany sezonowo — zarówno dla głównych indeksów, jak i dla 17 z 20 rynków z indeksami cenowymi opartymi na progach oraz dla pięciu monitorowanych rynków typu condo.

May / April Change (%) | April / March Change (%) Metropolitan Area | NSA | SA | NSA | SA Atlanta 0,69 % 0,02 % 1,05 % 0,12 % Boston 1,83 % 0,66 % 1,16 % -0,17 % Charlotte 0,51 % -0,28 % 1,05 % -0,01 % Chicago 1,62 % 0,58 % 1,54 % 0,63 % Cleveland 1,16 % -0,15 % 0,77 % 0,00 % Dallas 1,00 % 0,02 % 0,91 % -0,37 % Denver 0,24 % -0,37 % 0,85 % -0,45 % Detroit -- -- 1,90 % 0,41 % Las Vegas 0,29 % -0,53 % 0,19 % -0,59 % Los Angeles 0,56 % 0,31 % 1,11 % -0,06 % Miami 0,62 % 0,13 % 0,51 % -0,16 % Minneapolis 1,07 % -0,13 % 1,17 % 0,01 % New York 1,36 % 0,43 % 0,86 % 0,13 % Phoenix 0,45 % -0,24 % -0,05 % -0,63 % Portland 0,53 % -0,21 % 0,81 % -0,24 % San Diego -0,10 % -0,49 % 0,83 % -0,32 % San Francisco 0,81 % 0,15 % 1,54 % -0,06 % Seattle 0,47 % -0,30 % 1,25 % -0,48 % Tampa 0,66 % -0,28 % 0,91 % 0,13 % Washington 0,75 % 0,10 % 1,26 % 0,22 % Composite-10 0,94 % 0,29 % 1,04 % 0,04 % Composite-20 0,88 % 0,15 % 1,02 % -0,03 % U.S. National 0,64 % -0,05 % 0,83 % -0,09 %

Dane do maja 2026 r.

Indeksy S&P Cotality Case-Shiller są publikowane w ostatni wtorek każdego miesiąca o 9:00 czasu wschodniego (ET).