Rentowności obligacji utrudniają spadek oprocentowania kredytów hipotecznych

Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje ważnym tematem dla osób planujących zakup domu. Ostatnie ruchy na rynku obligacji mogą jednak utrudnić wyraźny spadek stawek.

Globalna wyprzedaż obligacji rządowych wypchnęła 17 sierpnia 2026 roku rentowność 30-letnich obligacji skarbowych USA powyżej 5,31%. Był to najwyższy poziom od 2007 roku. Rentowność pokazuje, jakiego zwrotu inwestorzy żądają za pożyczenie pieniędzy państwu.

Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem wynosi w połowie sierpnia 6,67%. To niewiele różni się od poziomu sprzed roku, jak pokazuje cotygodniowe badanie Freddie Mac.

Wyższe koszty finansowania już odbijają się na rynku mieszkaniowym. Liczba rozpoczętych budów domów mocno spadła w lipcu, a liczba oczekujących transakcji sprzedaży zmniejszyła się drugi miesiąc z rzędu. Część kupujących, którzy wstrzymali się z decyzją, nadal czeka na oznaki poprawy.

Długoterminowe rentowności obligacji osiągnęły najwyższy poziom od 19 lat

Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych USA, będąca głównym punktem odniesienia przy ustalaniu oprocentowania kredytów hipotecznych, wyniosła tego samego dnia około 4,72%. Z kolei rentowność 30-letnich obligacji osiągnęła najwyższy poziom od czerwca 2007 roku.

Za wzrostem rentowności stoją trzy trwałe czynniki. Żaden z nich nie wydaje się bliski odwrócenia przed końcem tego roku.

Rząd federalny emituje ogromne ilości nowego długu, aby finansować utrzymujące się deficyty. W lipcu deficyt wyniósł 432 mld USD, ustanawiając miesięczny rekord. Był to największy miesięczny deficyt od marca 2021 roku, gdy wciąż trwały wydatki związane z pomocą po pandemii COVID-19.

Drugim czynnikiem jest fala emisji obligacji przedsiębiorstw. Przyciąga ona kapitał inwestorów, który w innym przypadku mógłby trafić na rynek obligacji skarbowych. Znaczna część tego finansowania służy rozbudowie infrastruktury związanej ze sztuczną inteligencją.

Trzecim problemem są ceny surowców i presja inflacyjna. Amerykańska ropa kosztuje ponad 85 USD za baryłkę, a ropa Brent ponad 90 USD za baryłkę. Presję na wzrost cen podtrzymują także cła importowe. Nie widać porozumienia w sprawie Cieśniny Ormuz.

Anshul Pradhan, dyrektor zarządzający i szef zespołu ds. analiz stóp procentowych w USA w Barclays Capital, napisał w nocie dla klientów, że ostatnie słabsze dane gospodarcze nie zdołały obniżyć rentowności.

Czynniki te nie są nowe, a wzrost rentowności długoterminowych obligacji przebiegał stopniowo, a nie gwałtownie. W tym miesiącu trzy niezależne publikacje danych przemawiały za spadkiem rentowności. Mimo to rentowności obligacji o najdłuższym terminie wykupu wzrosły.

Wyprzedaż objęła także rynki poza USA. Rentowność 10-letnich obligacji Japonii osiągnęła najwyższy poziom od 30 lat, a rentowność 30-letnich obligacji Niemiec wzrosła do najwyższego poziomu od 2011 roku.

Różnica między rentownością obligacji a oprocentowaniem kredytów hipotecznych nadal jest duża

Oprocentowanie kredytów hipotecznych zwykle podąża za rentownością 10-letnich obligacji skarbowych USA. Oba wskaźniki nie poruszają się jednak idealnie w tym samym tempie, ponieważ kredyty hipoteczne wiążą się z innym poziomem ryzyka.

Oprocentowanie 30-letniego kredytu ze stałym oprocentowaniem było historycznie średnio o około 1,7 punktu procentowego wyższe od rentowności 10-letnich obligacji skarbowych.

Na początku sierpnia różnica wynosiła 2,01 punktu procentowego. Była niższa niż czerwcowy szczyt na poziomie 2,08 punktu procentowego, ale nadal wyraźnie przekraczała poziom sprzed pandemii. Według StreetStats, serwisu śledzącego oprocentowanie kredytów hipotecznych, różnica utrzymuje się powyżej 1,9 punktu procentowego od ponad trzech lat.

Gdyby różnica między tymi stawkami wróciła do historycznej średniej wynoszącej 1,7 punktu procentowego, oprocentowanie 30-letniego kredytu wynosiłoby około 6,42%, a nie 6,67%.

W przypadku kredytu hipotecznego na 400 000 USD różnica 25 punktów bazowych, czyli 0,25 punktu procentowego, oznacza około 65 USD dodatkowej raty miesięcznie. W całym okresie spłaty kredytu daje to około 23 400 USD. Ten koszt ponosi kredytobiorca, ponieważ różnica między rentownością obligacji a oprocentowaniem kredytów nie wróciła do normalnego poziomu.

Wyższe stopy ograniczają budowę domów i zainteresowanie kupujących

Dane z rynku mieszkaniowego pokazują już skutki droższego finansowania. Lipcowe statystyki wskazały na wyraźne ograniczenie zarówno aktywności budowlanej, jak i popytu kupujących.

Łączna liczba rozpoczętych budów domów spadła od czerwca do lipca o 12,4%. Osiągnęła sezonowo skorygowany poziom 1,239 mln jednostek w ujęciu rocznym.

Liczba oczekujących transakcji sprzedaży domów zmniejszyła się w lipcu o 2,3% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Był to drugi kolejny miesięczny spadek.

„Najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w tym roku pojawiło się w samym środku lata, co ogranicza liczbę podpisywanych umów” — powiedział Lawrence Yun, główny ekonomista National Association of Realtors.

Liczba pozwoleń na budowę wzrosła w lipcu o 5%. To sygnał, że firmy przygotowują się na przyszły popyt. Niewiele z nich rozpoczyna jednak faktyczne prace, dopóki koszty pozostają wysokie.

„Budowniczowie kontynuują projekty, ale nie są jeszcze gotowi, by w pełni na nie postawić” — powiedziała Odeta Kushi, zastępczyni głównego ekonomisty First American, w oświadczeniu po publikacji danych.

Oprocentowanie w okolicach 6% może utrzymać się do 2027 roku

Wszystkie najważniejsze ośrodki prognostyczne rynku mieszkaniowego przewidują, że oprocentowanie 30-letnich kredytów ze stałym oprocentowaniem pozostanie powyżej 6% przez resztę 2026 roku i przez większą część 2027 roku.

Nawet najbardziej optymistyczna prognoza National Association of Home Builders zawiera istotne zastrzeżenie dotyczące terminu, w którym kupujący mogą odczuć wyraźną ulgę.

Ekonomista NAHB Eric Lynch ostrzegł w aktualizacji z czerwca, że oprocentowanie nie będzie utrzymywać się stabilnie poniżej 6% aż do końca 2027 roku.

Mortgage Bankers Association ostrzegło, że inflacja wywołana konfliktem na Bliskim Wschodzie może wypchnąć wzrost cen konsumpcyjnych powyżej 4% i utrzymać podwyższone rentowności obligacji przez kolejny rok.

Czekanie na niższe oprocentowanie ma konkretny koszt

W przypadku kredytu w wysokości 400 000 USD różnica między dzisiejszym oprocentowaniem 6,67% a prognozowaną stawką około 6,25% pod koniec 2027 roku oznacza około 110 USD miesięcznie, czyli około 1 320 USD rocznie.

Jednocześnie prognozuje się, że ceny domów będą rosły w tym okresie o 2–3% rocznie. Kupujący, który odłoży zakup domu wartego 400 000 USD o 18 miesięcy, może więc zapłacić za niego od 12 000 do 18 000 USD więcej, zanim niższe oprocentowanie przyniesie jakąkolwiek korzyść.

Osoby planujące refinansowanie kredytu muszą uwzględnić inną zależność. Jeśli różnica między rentownością obligacji a oprocentowaniem kredytów pozostanie blisko 2 punktów procentowych, obniżka stóp przez Rezerwę Federalną nie przełoży się na identyczny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Próg opłacalności refinansowania zależy więc w mniejszym stopniu od samego poziomu stóp, a w większym od tego, jak długo kredytobiorca zamierza pozostać w domu.