Digital Realty podnosi prognozę core FFO na 2026 r. do 8,15–8,20 USD za akcję

Digital Realty Trust (DLR) zakończył II kwartał 2026 r. rekordowym poziomem core FFO na akcję. Spółka wiąże ten wynik z silnym popytem i poprawą wycen odnowień umów, a na tej podstawie zwiększa prognozy na cały 2026 rok.

W samym kwartale spółka raportowała core FFO w wysokości 2,65 USD na akcję, z uwzględnieniem net promote income. Po wyłączeniu net promote income core FFO wyniosło 2,13 USD na akcję i było o 14% wyższe rok do roku. Finansowo podkreślono też wykorzystanie dźwigni finansowej na poziomie 4,7x.

W obszarze najmu (leasingu) spółka wskazała na bardzo dobre sygnały we wszystkich filarach produktowych. W segmencie 0–1 megawata oraz interconnection (infrastruktura połączeń) odnotowano 108 mln USD bookingów. Dodatkowo spółka podała rekordowy „renewal spread” na poziomie 25% lub więcej przy odnowieniach.

Oprócz wyników w kwartale spółka poinformowała o działaniach po jego zakończeniu. Digital Realty podpisał w USA kolejne 2 umowy z klientami typu hyperscale (bardzo duża skala, wielkie ośrodki danych). Umowy te mają zapewnić odpowiednio 410 mln USD rocznego czynszu bazowego GAAP przy 100% udziale oraz 205 mln USD w części przypadającej na Digital Realty.

Zaawansowanie planów inwestycyjnych oraz kapitałowych opisano poprzez trzy filary strategii. Spółka rozszerza też dostęp do zasilania energetycznego w Kansas City Metro. Zarząd podał, że pozyskano 600 MW mocy użyteczności publicznej, które mają zacząć rampować w 2028 r., przy jednoczesnym „długim horyzoncie” do 2 GW mocy.

W planach jest także wzrost skali w obszarze prywatnego kapitału. Digital Realty zapowiedział planowane przejęcie Columbia Capital, które ma „znacząco” zwiększyć platformę prywatnego kapitału. Spółka wskazała, że ma to dodać ponad 9 mld USD zobowiązań funduszy (fund commitments).

Pod koniec II kwartału spółka raportowała większy portfel zakontraktowanych przychodów. Całkowity backlog (zaległa, zakontraktowana baza przychodów) osiągnął nowy rekord 1,9 mld USD. W perspektywie na II połowę 2026 r. 635 mln USD rocznych opłat ma rozpocząć się (commence).

Wyniki operacyjne i tempo wzrostu spółka opisała poprzez „same capital cash NOI growth”. NOI (net operating income, czyli zysk operacyjny netto) dla tej samej bazy kapitałowej rósł szybciej w II kwartale: 8,9% rok do roku. W ujęciu na stałych kursach walut (constant currency) wzrost „same capital cash NOI” wyniósł 7,2%.

Spółka opisała też jednorazowe i „epizodyczne” pozycje wpływające na kwartalne wyniki. Wskazano 113 mln USD wpływów powiązanych z odzyskaniem ubezpieczenia. Podano również, że Digital Realty uzyskał około 200 mln USD promote income w związku z transakcją Blackstone.

### Prognozy na 2026 r. i założenia operacyjne

Zarząd podniósł prognozę core FFO na 2026 r. (bez uwzględniania net promote income). Widełki wynoszą teraz 8,15–8,20 USD za akcję. CFO Matt Mercier dodał, że to wzrost o 0,15 USD w dolnym krańcu i o 0,10 USD w górnym krańcu względem poprzedniego poziomu.

Spółka zaktualizowała też kluczowe założenia operacyjne. Wskazała na „cash renewal spreads” w zakresie 9%–11% oraz na wzrost „Same capital cash NOI” o 4,25%–5,25% w stałej walucie.

W planie inwestycyjnym CapEx (wydatki inwestycyjne) netto po uwzględnieniu wkładów partnerów ma wzrosnąć o 750 mln USD względem poprzedniego kwartału i wynieść 4,25 mld USD–4,75 mld USD.

Dodatkowo CFO podał, że oczekiwania dotyczące „kapital recycling” (ponownego obiegu kapitału, czyli odzyskiwania środków z wyjść inwestycyjnych) zostały zwiększone. Spółka dodała kolejne 500 mln USD do wytycznych dla dyspozycji oraz kapitału w ramach JV (joint venture, czyli spółek tworzonych wspólnie).

### Co podkreślano w pytaniach inwestorów

Podczas części pytań inwestorzy pytali, jak spółka ma utrzymać wieloletni wzrost rzędu 10% mimo wyższego CapEx. CFO tłumaczył, że algorytm wzrostu opiera się na „renewal execution” (realizacji odnowień), leasingu hyperscale oraz backlogu, w tym na kolejnych rekordach bookingów w segmencie 0–1 i w obszarze interconnection. Zwrócono też uwagę na rolę prywatnego kapitału, który ma zapewniać przychody z opłat (fee income).

Padały pytania o strukturę portfela. CEO Andrew Power podkreślał, że spółka rozwija głównie colo/connectivity (kolokację i łączność) „na bilansie”, oraz wskazał na 142 nowe logotypy w kwartale. Mówiono również o momentum hyperscale oraz o 1,4 mld USD podpisanych umów (signings) narastająco do momentu odpowiedzi, w tym „wczesnym lipcu”.

Wątek rozwoju i terminów zasilania energią wiązano z ramami skalowania przychodów z opłat. CEO wskazał „ponad 20 mld USD” projektów w budowie oraz 63% i „kilka dziesiątych” wstępnie wynajętej powierzchni (63-and-change percent pre-leased). CFO mówił, że znormalizowane przychody z opłat w II kwartale wynosiły około 45 mln USD i że skalowanie zależy od możliwości wdrożenia 10 mld USD–12 mld USD kapitału w ramach struktur prywatnego kapitału.

Pytano także, czy szersze wykorzystanie AI zmienia hiperskalowych kontrahentów i underwriting (ocenę ryzyka oraz warunki finansowania). CEO odpowiedział, że wygrane związane z AI pojawiają się w mniejszych wdrożeniach i wskazał, że około 20% z 108 mln USD bookingów w 0–1 megawata pochodzi z takich zastosowań. Jednocześnie podkreślono, że w dużych lokalizacjach pojemność nadal koncentruje się na „tradycyjnych” nazwach kredytowych inwestycyjnej jakości.

W rozmowie pojawił się też temat nowych rynków, w tym Kansas City. CIO Gregory Wright powiedział, że rynek „szybko stanie się siódmym największym rynkiem centrów danych w USA” oraz że dostęp do mocy zaczyna się w 2028 i od tego momentu będzie się „linearnie” zwiększać.

Na koniec pytano o odnowienia w Singapurze. CFO stwierdził, że wynikało to z rynku mocno ograniczonego podażą, i dodał, że choć nie w każdym kwartale będzie to powtarzalne, spółka widzi „zdrową” możliwość ponownej wyceny kontraktów w kolejnych okresach.

W III kwartale spółka wskazała, że sezonowość i tempo inwestycji mogą lekko hamować wyniki. CFO Matt Mercier powiedział, że core FFO w III kwartale bez promote income może „lekko” się umiarkować z powodu sezonowego wzrostu kosztów netto za media użyteczności i utrzymanie (net utility and R&M expenses), większych wydatków na CapEx oraz aktywności związanej z odświeżaniem portfela aktywów (asset recycling).

Jednocześnie zarząd podkreślał, że leasing hyperscale może się wahać między kwartałami, a w rynkach o ograniczonej podaży istnieją szanse na ponowną wycenę, choć nie musi to powtarzać się w tym samym rozmiarze co kwartał.