Rentowność 10-letnich obligacji USA blisko 5%: rośnie ryzyko finansowania nieruchomości komercyjnych

Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych USA zakończyła tydzień na poziomie 4,97%, po wzroście o 19 punktów bazowych. Jeden punkt bazowy to 0,01 punktu procentowego. Rentowność znalazła się tym samym na najwyższym poziomie od 2023 r. Przed publikacją sierpniowych danych o inflacji inwestorzy wyceniali około 70-procentowe prawdopodobieństwo podwyżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną 16 września.

Rentowności obligacji rządowych mogą rosnąć jeszcze przed zmianą głównej stopy procentowej Fedu. Przekłada się to na wyższe koszty finansowania oraz wyższe wymagane stopy zwrotu.

Jak informuje GlobeSt, rentowność 10-letnich obligacji USA wzrosła do 4,97% po tygodniowym wzroście o 19 punktów bazowych. Rentowność zbliżyła się do 5%. To najwyższy poziom od 2023 r. i poziom bliski wartościom niewidzianym od 2007 r. Taki ruch ponownie kieruje uwagę na długoterminowy koszt kapitału przy ocenie inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Inflacja pozostaje kluczowa dla decyzji Fedu

Najważniejszym kolejnym sygnałem będą dane o indeksie cen konsumpcyjnych w USA (CPI). Ekonomiści ankietowani przez Bloomberg oczekiwali, że bazowy CPI wzrośnie w sierpniu o około 0,2%. Wskaźnik bazowy nie obejmuje cen żywności i energii.

Publikacja nastąpi po danych o cenach producentów, które wskazały na ponowne nasilenie presji cenowej w związku ze wzrostem cen energii. Inwestorzy wyceniali około 70-procentowe prawdopodobieństwo podwyżki stóp na posiedzeniu Fedu 16 września.

Molly Brooks, strateg TD Securities, powiedziała, że wyższy odczyt CPI może zwiększyć oczekiwania dotyczące wrześniowej podwyżki. Może też wzmocnić oczekiwania dotyczące dalszego zaostrzania polityki pieniężnej po tym posiedzeniu.

Wzrost rentowności ma zasięg globalny

Wyprzedaż obligacji nie ogranicza się do Stanów Zjednoczonych. Rentowność 10-letnich obligacji Niemiec osiągnęła najwyższy poziom od 2009 r. Rentowności australijskich obligacji referencyjnych wzrosły do poziomów niewidzianych od ponad dekady. Porównywalne rentowności japońskie kształtowały się w pobliżu 3%.

Globalny wskaźnik rentowności również osiągnął najwyższy poziom od 2007 r. Wyższe rentowności obligacji państwowych mogą sprawić, że aktywa postrzegane jako mniej ryzykowne będą bardziej konkurencyjne w walce o kapitał.

Mogą też zwiększyć oczekiwaną przez inwestorów stopę zwrotu z projektów dotyczących nieruchomości i infrastruktury. Dotyczy to między innymi centrów danych, obiektów logistycznych, budynków wielorodzinnych oraz innych segmentów rynku nieruchomości konkurujących o kapitał na całym świecie.

Centra danych wymagają szczególnie dużych nakładów. Ich budowa wiąże się z wysokimi kosztami zakupu gruntu, dostępu do energii, chłodzenia oraz infrastruktury obliczeniowej. Jeżeli wyższe rentowności obligacji utrzymają się przez dłuższy czas, najemcy i dostawcy usług chmurowych mogą w większym stopniu uwzględniać warunki finansowania przy podejmowaniu decyzji o zwiększaniu mocy obliczeniowych.

Wyższe rentowności utrudniają finansowanie nieruchomości

Koszty finansowania nieruchomości komercyjnych mogą zmieniać się wraz z rynkiem obligacji skarbowych, zanim Fed zdecyduje się na zmianę stopy funduszy federalnych. Kredytodawcy dostosowują również ceny finansowania do własnej oceny ryzyka.

Wyższe rentowności mogą zwiększyć różnicę między nieruchomościami wspieranymi przez obecne przepływy pieniężne a aktywami, których opłacalność zależy od tańszego długu. Mogą też podważyć bardziej optymistyczne założenia dotyczące wycen, na których oparto część transakcji.

Presja ta bezpośrednio wpływa na kalkulacje dotyczące refinansowania zapadających kredytów. Oprocentowanie kredytów hipotecznych było już najwyższe od ponad roku. Trwały wzrost rentowności zwiększyłby znaczenie dyscypliny kapitałowej, trwałości umów najmu oraz wczesnego planowania refinansowania.

Deweloperzy mogą również mierzyć się z wyższymi wymaganiami dotyczącymi stóp zwrotu, ponieważ droższe stają się zarówno finansowanie dłużne, jak i kapitał własny.

Rynek obligacji sprawdza poziom 5%

Padhraic Garvey, szef działu analiz ING Americas, powiedział Bloombergowi, że przekroczenie przez rentowność 10-letnich obligacji USA poziomu 5% wygląda na coraz bardziej nieuniknione. John Higgins, główny doradca ekonomiczny Capital Economics, ocenił, że poziom ten ma znaczenie psychologiczne.

Jego firma nie uważa jednak 5% za magiczną granicę. Część inwestorów postrzega ten poziom jako potencjalny punkt destabilizacji rynku. Higgins zwrócił natomiast uwagę na szersze ryzyko wynikające z utrzymywania się wysokich rentowności przez dłuższy czas.

Wyprzedaż obligacji zwiększyła także zainteresowanie działaniami Departamentu Skarbu USA na rynku obligacji skarbowych o wartości 32 bln USD. W ramach pierwszej rozszerzonej operacji skupu własnych obligacji departament odkupił mniej papierów, niż oczekiwano.

Sekretarz skarbu Scott Bessent powiedział, że rynek pozostaje w bardzo dobrej kondycji. Wskazał na silny popyt podczas dwóch ostatnich aukcji obligacji. Mimo to rentowność obligacji 30-letnich osiągnęła najwyższy poziom od 2007 r.

Dane o inflacji i posiedzenie Fedu będą kluczowe

Najbliższa sekwencja wydarzeń jest jasna: najpierw zostaną opublikowane sierpniowe dane CPI, a następnie 16 września odbędzie się posiedzenie Fedu. Wyższy odczyt może wzmocnić oczekiwania dotyczące dalszego zaostrzania polityki pieniężnej.

Dane CPI wpłyną więc na oczekiwania inwestorów przed posiedzeniem Fedu. Uczestnicy rynku nieruchomości komercyjnych będą również obserwować, czy rentowność 10-letnich obligacji USA przekroczy 5% i utrzyma się powyżej tego poziomu.

Nawet bez gwałtownego załamania rynku utrzymywanie się rentowności w pobliżu 5% oznaczałoby restrykcyjne warunki finansowania. Wpływ byłby widoczny na rynku długu, kapitału własnego i nieruchomości, zanim pojedyncza decyzja banku centralnego w pełni przełożyłaby się na cały system. Poziom 5% nie jest sztywną granicą załamania rynku, ale stanowi ważny test zaufania inwestorów i wyceny kapitału.