Federal Realty (FRT) czy Realty Income (O)? Który REIT lepiej kupić w 2026 r.

Federal Realty Investment Trust (FRT) i Realty Income (O) to dwa znane amerykańskie REIT-y (fundusze inwestujące w nieruchomości), które od lat budują portfele nastawione na regularny dochód dla akcjonariuszy. Różnią się jednak sposobem działania i tym, jak reagują na zmiany w gospodarce oraz stopy procentowe.

Federal Realty koncentruje się na jakości i „premium” w ujęciu lokalnym — łączy centra handlowe z częścią mieszkaniową lub biurową. Realty Income działa w zupełnie innym modelu: ma bardzo dużą liczbę obiektów i wykorzystuje umowy triple-net (w praktyce oznacza to, że najemcy pokrywają m.in. podatki, ubezpieczenia i utrzymanie).

Federal Realty: mniejszy portfel, ale wysoka jakość lokali

Federal Realty ma około 104 nieruchomości. Są to głównie centra handlowe z domieszką powierzchni mieszkaniowych lub biurowych. Spółka działa w gęsto zaludnionych, zamożnych rynkach nadmorskich.

W marcu 2026 roku spółka kupiła Congressional North Shopping Center za 72,3 mln USD.

W roku obrotowym 2025 przychody wyniosły 1,3 mld USD, czyli o 6,3% więcej niż rok wcześniej. Zysk netto dostępny dla akcjonariuszy zwykłych (net income available for common shareholders) to 403 mln USD.

Spółka wskazuje też na aktywną rotację aktywów. W czerwcu 2026 roku sprzedała centrum handlowe w Falls Church za 58 mln USD.

Na bilansie na grudzień 2025 roku relacja długu do kapitału własnego (debt-to-equity) wynosiła 1,5x. Oznacza to, że spółka ma 1,50 dolara łącznego długu na każde 1 dolara kapitału akcjonariuszy. Współczynnik bieżącej płynności (current ratio), czyli miara zdolności do pokrywania krótkoterminowych zobowiązań krótkoterminowymi aktywami, wynosił około 1,0x.

W 2025 roku free cash flow (przepływy pieniężne po odjęciu wydatków inwestycyjnych, capex) wyniosły 331 mln USD.

Realty Income: duża skala i dywidenda co miesiąc

Realty Income buduje portfel liczący ponad 15 500 nieruchomości. Spółka działa we wszystkich 50 stanach USA oraz w kilku krajach europejskich. W efekcie zyskuje szeroką dywersyfikację.

Spółka opiera model na umowach triple-net lease. W praktyce najemcy – m.in. 7-Eleven i Dollar General – pokrywają koszty podatków, ubezpieczeń i utrzymania.

Ten sposób działania przekłada się na przewidywalniejsze przepływy pieniężne, które spółka wykorzystuje do wypłaty „słynnej” dywidendy co miesiąc.

W roku obrotowym 2025 przychody wzrosły do 5,7 mld USD, czyli o 9,1% rok do roku. Zysk netto wyniósł blisko 1,1 mld USD.

Realty Income nadal rozszerza portfel. Podkreślono m.in. wejście spółki na rynek meksykański w styczniu 2026 roku oraz przejęcie nieruchomości zlokalizowanej w Ohio, należącej do Lowe’s, za 18,9 mln USD.

Na bilansie na grudzień 2025 roku spółka utrzymywała relację długu do kapitału własnego na poziomie 0,8x. Oznacza to mniejsze zadłużenie względem kapitału własnego niż u wielu rówieśników. Współczynnik bieżącej płynności wynosił 0,5x, a w 2025 roku spółka wygenerowała 4 mld USD free cash flow.

Porównanie profili ryzyka

Federal Realty jest narażony na ryzyko wynikające z silnej koncentracji w kluczowych, nadmorskich metropoliach. Spadki koniunktury w tych regionach mogą mieć nieproporcjonalny wpływ na przychody z najmu i poziom wynajęcia (occupancy). Dodatkowo spółka jest zależna od kondycji najemców „anchor” — duże upadłości w handlu wielkopowierzchniowym mogą spowodować znaczące pustostany, trudne do szybkiego zagospodarowania. Spółka konkuruje też o „premium” powierzchnie z firmami takimi jak Kimco Realty.

Realty Income niesie ryzyka związane z agresywną ekspansją do nowych obszarów, takich jak centra danych (data centers) oraz rynki międzynarodowe. Te nowe przedsięwzięcia wymagają kompetencji menedżerskich, które mogą się różnić od tradycyjnego, detalicznego rdzenia działalności. Dodatkowo spółka w dużej mierze polega na stałym dostępie do rynków kapitałowych, aby finansować przejęcia. To sprawia, że jest wrażliwa na wahania stóp procentowych oraz konkurencję innych dużych graczy w modelu net-lease, takich jak W. P. Carey.

Porównanie wyceny

Federal Realty Investment Trust wydaje się bardziej przystępną opcją dla inwestorów w ujęciu o mnożnik sprzedaży, ale jest droższy, gdy patrzeć na prognozowane zyski.

• Forward P/E: Federal Realty 42,9x; Realty Income 39,5x; benchmark sektora 32,2x
• P/S (cena do przychodów): Federal Realty 8,4x; Realty Income 10,1x

Benchmark sektora wykorzystuje notowania SPDR XLRE. Wskaźniki wyceny pochodzą z Financial Modeling Prep (FMP) i mogą się różnić od danych innych dostawców.

Który kurs akcji byłby lepszym wyborem w 2026 r.?

Inwestowanie w fundusze typu REIT to dobry sposób na budowanie pasywnego dochodu. REIT-y oferują zwykle znacznie wyższą rentowność dywidendy niż wiele spółek wypłacających dywidendę. Federal Realty Investment Trust i Realty Income to dwa głośne REIT-y warte rozważenia. Obie spółki są sensowne do trzymania, więc wybór między nimi bywa trudny.

Federal Realty Investment Trust dostarczył bardzo dobry wynik w pierwszym kwartale. Jego skorygowany rozwodniony zysk na akcję (diluted EPS) wzrósł w I kwartale do 1,81 USD z 0,72 USD rok wcześniej, a przychody zwiększyły się do 341,1 mln USD z 309,2 mln USD w 2025 roku. Spółka podniosła prognozy na cały rok (full-year guidance), co pomogło pchnąć jej kurs do 52-tygodniowego maksimum 126,41 USD w czerwcu.

Realty Income to solidny generator dochodu, który podnosi dywidendę nieprzerwanie od 114 kolejnych kwartałów. W I kwartale sprzedaż wzrosła do 1,5 mld USD z 1,4 mld USD w 2025 roku.

Jednocześnie rozwodniony EPS w I kwartale Realty Income wyniósł 0,33 USD, czyli wyraźnie mniej niż wynik Federal Realty Investment Trust w tym samym okresie. Ponadto spółka obniżyła prognozy na 2026 r.: rozwodniony EPS z co najmniej 1,65 USD do 1,60 USD.

Federal Realty Investment Trust radzi sobie dobrze, a jego „premium” nieruchomości charakteryzowały się prawie 94% wskaźnikiem wynajęcia. Czynniki te oraz wyższy rozwodniony EPS w I kwartale sprawiają, że w tej chwili Federal Realty może być lepszym REIT-em do zakupu niż Realty Income. Ponieważ wskaźnik forward earnings (mnożnik oparty o prognozowane zyski) jest podwyższony po wzroście kursu akcji, roztropnym podejściem bywa poczekanie na spadek notowań przed zakupem.

Czy kupować akcje Federal Realty Investment Trust już teraz?

Przed zakupem akcji Federal Realty Investment Trust warto wziąć pod uwagę:

Wybór 10 najlepszych spółek do kupienia w tej chwili nie obejmował Federal Realty Investment Trust. Te 10 spółek mogłoby wygenerować „monstrualne” zwroty w kolejnych latach.

Warto też przypomnieć, że całkowity średni zwrot programu Stock Advisor wynosi 892% — znacznie więcej niż 205% dla S&P 500.

Nie przegap najnowszej listy TOP 10 dostępnej wraz z Stock Advisor i dołącz do społeczności inwestorów budowanej przez indywidualnych inwestorów dla indywidualnych inwestorów.