CoreCivic (CXW): transkrypcja rozmowy wynikowej za II kwartał 2026 r.

CoreCivic, Inc. (NYSE: CXW) odnotowała w drugim kwartale 2026 r. przychody w wysokości 684,9 mln USD, co oznacza wzrost o 27,3% rok do roku. Głównymi przyczynami były uruchomienie pięciu wcześniej niewykorzystywanych obiektów oraz zwiększenie liczby osadzonych federalnych.

Skorygowana EBITDA, czyli zysk operacyjny przed odsetkami, podatkami oraz amortyzacją, po wyłączeniu wybranych zdarzeń jednorazowych, wyniosła 109,4 mln USD. Wynik uwzględniał wkład nowo uruchomionych obiektów oraz przejętej spółki Clinical Solutions Pharmacy. Częściowo zniwelowały go wyższe koszty ogólnego zarządu, które sięgnęły 44,1 mln USD. Były one nieco wyższe niż rok wcześniej z powodu kosztów przejęcia Clinical Solutions Pharmacy i wynagrodzeń motywacyjnych.

Zysk netto wyniósł 37,1 mln USD, czyli o 3,6% mniej niż w drugim kwartale 2025 r. Spadek był związany z wyższymi kosztami odsetkowymi oraz brakiem ulg podatkowych uwzględnionych w wynikach rok wcześniej. Średnia dzienna liczba osadzonych wzrosła do 66,4 tys. z 54 tys. rok wcześniej. Wpłynęły na to nowe umowy oraz przejęcie Farmville.

Łączne obłożenie obiektów wyniosło 78,4%, o 1,6 pkt proc. więcej niż w drugim kwartale 2025 r. Wzrost popytu na usługi podniósł także przychody od U.S. Immigration and Customs Enforcement (ICE), czyli amerykańskiej służby imigracyjnej i celnej. Zwiększyły się one o 91,3 mln USD, czyli o 51,6% rok do roku, dzięki wyższemu obłożeniu i podwyżkom stawek za dzień pobytu.

Przychody od U.S. Marshals Service, służby odpowiedzialnej między innymi za transport i ochronę osadzonych federalnych, spadły natomiast o 14,1 mln USD. Był to efekt przesunięcia struktury działalności w kierunku ICE w obiektach obsługujących obie agencje. Przychody federalne stanowiły 53% całkowitych przychodów w drugim kwartale, tyle samo co rok wcześniej.

W segmencie zakwaterowania marża operacyjna wyniosła 22,4%, wobec 26,1% rok wcześniej. Spadek wynikał z braku ulg związanych z utrzymaniem zatrudnienia w wysokości 11,6 mln USD oraz przejściowego zmniejszenia liczby osadzonych ICE.

Liczba osadzonych ICE w obiektach CoreCivic wzrosła do 65,5 tys. na początku lipca 2026 r. z 60,3 tys. w kwietniu. Wzrost nastąpił po rozwiązaniu niepewności dotyczącej finansowania rządu. Od początku 2025 r. do 30 czerwca 2026 r. liczba osadzonych ICE przebywających pod opieką spółki wzrosła o 59,6%.

### Sprzedaż czterech obiektów

Na początku lipca CoreCivic ogłosiła sprzedaż California City Detention Facility oraz Otay Mesa Detention Center w Kalifornii Departamentowi Bezpieczeństwa Wewnętrznego za 1,5 mld USD. Następnie spółka poinformowała o sprzedaży Midwest Regional Reception Center w Kansas oraz Prairie Correctional Facility w Minnesocie za 734 mln USD.

Łączna wartość brutto sprzedaży czterech obiektów wyniosła około 2,2 mld USD. Po uwzględnieniu szacowanych podatków w wysokości około 0,5 mld USD oraz kosztów transakcyjnych CoreCivic spodziewa się około 1,6 mld USD wpływów netto. Sprzedane obiekty mają łącznie około 7 200 miejsc.

Średnia cena wyniosła 307 tys. USD za jedno miejsce. Prezes i dyrektor generalny Patrick Swindle stwierdził, że osiągnięta cena „pokazuje ukrytą wartość portfela nieruchomości spółki”. Zarząd ocenił, że transakcje przeprowadzono po uczciwej dla obu stron wycenie, uwzględniającej lokalizację, wielkość obiektów oraz czas, koszt i wysiłek potrzebny do ich zastąpienia.

CoreCivic nadal będzie zarządzać sprzedanymi obiektami na podstawie obowiązujących umów. Ich warunki mogą jednak zostać zmienione po przeniesieniu własności na rząd federalny. Spółka zaktualizowała prognozy na 2026 r., aby uwzględnić możliwość modyfikacji tych umów.

Po sprzedaży czterech obiektów zarząd koncentruje się na zmniejszaniu zadłużenia i monetyzacji aktywów. Spółka chce przeznaczyć większą część kapitału na skup akcji własnych oraz redukcję długu. Na 30 czerwca 2026 r. wskaźnik długu netto do skorygowanej EBITDA wynosił 2,9x. Wskaźnik obliczono na podstawie wyników z ostatnich 12 miesięcy.

W sierpniu 2026 r. rada dyrektorów zatwierdziła zwiększenie programu skupu akcji własnych o 500 mln USD. Łączna wartość programu wzrosła do 1,2 mld USD, a dostępna niewykorzystana kwota wynosiła na początku sierpnia 755,8 mln USD. Średnia ważona liczba akcji w ujęciu rozwodnionym, czyli po uwzględnieniu potencjalnych dodatkowych akcji, spadła o 8,9% rok do roku.

Ograniczenie dotyczące wypłat na rzecz akcjonariuszy ogranicza możliwość skupu akcji, jeśli dźwignia finansowa przekracza 2,0x. Zarząd ocenił, że przy obecnych wskaźnikach spółka ma około 1 mld USD dostępnej przestrzeni w ramach tego ograniczenia.

CoreCivic wykupiła również w całości obligacje uprzywilejowane o oprocentowaniu 4,75% i terminie zapadalności w 2027 r. Wartość wykupu wyniosła 238,5 mln USD, a transakcję przeprowadzono 12 sierpnia 2026 r.

### Clinical Solutions Pharmacy i obiekt Prairie

Cena przejęcia Clinical Solutions Pharmacy wyniosła 199,8 mln USD. Obejmowała początkową płatność w wysokości 148 mln USD oraz szacowaną płatność warunkową w wysokości 51,8 mln USD. Płatność warunkowa (earn-out) zależy od osiągnięcia określonych celów finansowych w 2026 r.

Początkowe finansowanie przejęcia w wysokości 148 mln USD pochodziło ze środków własnych oraz kredytów zaciągniętych w ramach odnawialnej linii kredytowej spółki.

CoreCivic ponownie uruchamia Prairie Correctional Facility, który pozostawał niewykorzystywany przez ponad 14 lat. Obiekt ma 1 600 miejsc, a po osiągnięciu pełnego obłożenia w drugim kwartale 2027 r. ma generować około 75 mln USD przychodów rocznie. Patrick Swindle powiedział, że ponowne uruchomienie placówki ma pomóc „uruchomić kolejny niewykorzystywany obiekt, gdy pracujemy nad zaspokojeniem potrzeb naszych partnerów rządowych”.

Spółka rozpoczęła również wstępne rozmowy z ICE o potencjalnym przejęciu kolejnych 10 obiektów detencyjnych. Rozmowy są na wczesnym etapie i CoreCivic nie może zagwarantować, że dojdzie do następnych transakcji sprzedaży.

### Prognozy na 2026 r.

CoreCivic prognozuje, że rozwodniony zysk na akcję w całym 2026 r. wyniesie od 15,00 USD do 15,20 USD. Prognoza uwzględnia znaczący jednorazowy zysk ze sprzedaży czterech obiektów detencyjnych.

Prognoza skorygowanej EBITDA na 2026 r. została ustalona na poziomie od 440,5 mln USD do 445,5 mln USD. Zaktualizowane wartości uwzględniają finansowy wpływ sprzedaży czterech obiektów.

Nakłady na utrzymanie majątku zaplanowano na 65–75 mln USD. Środki te mają zostać przeznaczone w 2026 r. na nieruchomości, technologie i pozostałe wyposażenie. Dodatkowe nakłady w wysokości 35–40 mln USD obejmą przygotowanie wcześniej niewykorzystywanych obiektów do przyjęcia osadzonych.

CoreCivic zmieniła również strukturę raportowanych segmentów. Obecnie wyróżnia CoreCivic Residential, CoreCivic Services oraz CoreCivic Properties. Nowy podział ma lepiej odzwierciedlać sposób, w jaki zarząd organizuje działalność, raportuje wyniki i podejmuje decyzje, a także rosnące znaczenie usług wykraczających poza tradycyjne zarządzanie obiektami.

Wśród uczestników rozmowy dotyczącej wyników znaleźli się Jeb Bachmann, dyrektor zarządzający ds. relacji inwestorskich, Patrick Swindle, prezes i dyrektor generalny, David Garfinkle, dyrektor finansowy, oraz Brian Hammonds, wiceprezes ds. finansów. Rozmowa dotycząca drugiego kwartału 2026 r. odbyła się 6 sierpnia 2026 r. o godz. 11:00 czasu wschodniego w USA.