Ceny luksusowych domów rosną ponad 3 razy szybciej niż ceny pozostałych

W Stanach Zjednoczonych mediana cen sprzedaży domów luksusowych wzrosła o 4,7% r/r do 1,37 mln USD w trzech miesiącach zakończonych 31 maja. To tempo jest ponad trzy razy szybsze niż wzrost cen domów z segmentu „nie-luksusowego”, które wzrosły o 1,5%.

Redfin podaje, że przyczyną jest rosnący popyt na drogie nieruchomości. Liczba oczekujących transakcji (pending sales) w segmencie luksusowym wzrosła o 5,2% r/r — to największy wzrost od grudnia 2024 roku. Dla porównania oczekujące transakcje dla domów nie-luksusowych zwiększyły się o 3,6% r/r, przy czym to wyhamowanie względem miesiąca wcześniej.

Bardziej aktywni są kupujący z wyższej półki, ponieważ w mniejszym stopniu reagują na presję związaną z dostępnością kredytów i na niepewność finansową, które dotykają wielu Amerykanów. Ogólny popyt na zakup domów pozostaje jednak dość słaby, ponieważ zarówno stopy procentowe kredytów hipotecznych, jak i ceny nieruchomości wciąż są wysokie, przez co część osób szukających „zwykłych” domów wypada z rynku. Dodatkowo niepewność gospodarcza wynikająca z wahań wokół wojny w Iranie, inflacji oraz ryzyka podwyżek stóp procentowych przez Fed sprawia, że część potencjalnych kupujących dwa razy zastanawia się przed dużym zakupem. Z kolei ultrabogatym Amerykanom łatwiej udźwignąć wysokie koszty mieszkaniowe i mogą dokonywać dużych zakupów nawet w niepewnych czasach.

„Rynek luksusowy jest odporny na spowolnienie na rynku mieszkaniowym, szczególnie w najbardziej pożądanych, nadmorskich lokalizacjach” — powiedział Mike DeMello, agent Redfin Premier w Honolulu. „Zamożni nabywcy, których stać na luksusowe domy, często są odizolowani od takich czynników jak wysokie stopy kredytów hipotecznych i niepewność gospodarcza. Tymczasem wielu mieszkańców decyduje się wynajmować, bo ceny i stawki po prostu są zbyt wysokie, aby kupować”.

Tampa i Miami prowadzą w dynamice cen luksusowych

Ceny domów luksusowych w Tampie na Florydzie wzrosły o 15,6% r/r — to największy wzrost wśród 50 najbardziej zaludnionych amerykańskich obszarów metropolitalnych, a tuż za nią znalazło się Miami (14,2% r/r). Dla porównania ceny domów nie-luksusowych w Tampie spadły o 0,5% r/r, a w Miami o 0,7% r/r.

Ceny luksusowych nieruchomości rosną na wybrzeżu Florydy, podczas gdy ceny domów nie-luksusowych lekko spadają, bo zamożni kupujący „wykupują” domy w Sunshine State. Trzy z 10 amerykańskich metropolii o największych wzrostach oczekujących transakcji luksusowych znajdują się na Florydzie: Tampa jest na 4. miejscu (+20,8%), West Palm Beach na 5. (+18,5%), a Miami na 7. (+14,6%).

Miliarderzy, przedsiębiorcy technologiczni, menedżerowie i inni zamożni Amerykanie przyciągani są do Florydy korzystnym otoczeniem podatkowym, ciepłym klimatem i stylem życia nad wodą, co napędza silny popyt na domy z wyższej półki nawet wtedy, gdy szerszy rynek mieszkaniowy w niektórych częściach stanu słabnie. Miami i West Palm Beach stały się „magnesami” dla ultrabogatych. Przykładowo Mark Zuckerberg zapłacił 170 mld USD za posiadłość na wyspie o nazwie „Billionaire Bunker”. Floryda zwykle dominuje w zestawieniu Redfin dotyczącym najdroższych sprzedaży domów w USA w danym miesiącu — tak ekstremalnie drogie transakcje podbijają medianę cen segmentu luksusowego.

Największa dynamika oczekujących transakcji luksusowych poza Florydą

San Francisco, Nashville (Tennessee) i San Diego są jedynymi metropoliami, w których oczekujące sprzedaże luksusowych domów rosły szybciej niż w metropoliach z Florydy. Oczekujące transakcje luksusowych domów w San Francisco wzrosły o 45,9% r/r — to zdecydowanie największy wzrost w tej analizie. Następnie było Nashville (+24,5%) i San Diego (+22,5%).

Rynek luksusowy w rejonie Zatoki (Bay Area) szybko rośnie w dużej mierze dzięki boomowi związanym z AI, a wielu pracowników z branży technologicznej przekłada część wynagrodzeń i bonusów na zakup nieruchomości. Nashville — jak wskazano wcześniej — przyciąga wielu zamożnych mieszkańców, którzy przenoszą się tam ze względu na pracę oraz korzystne rozwiązania podatkowe w Tennessee. San Diego korzysta natomiast z „spilloveru” z Los Angeles: część zamożnych kupujących wybiera wybrzeże San Diego zamiast miejsc takich jak Beverly Hills — m.in. ze względu na większą prywatność, wolniejsze tempo życia i dostęp do oceanu.

Właściciele domów luksusowych wystawiają oferty nieco częściej niż inni

Po stronie podaży nowe oferty domów luksusowych wzrosły o 1% r/r w trzech miesiącach zakończonych 31 maja. Dla porównania nowe oferty domów nie-luksusowych spadły o 0,4% r/r.

Właściciele domów luksusowych są nieco bardziej skłonni do wystawiania nieruchomości, prawdopodobnie dlatego, że wysokie ceny i silny popyt sprawiają, że to korzystny moment na zamianę nieruchomości na gotówkę. Zamożni właściciele nie mają jednak dużej motywacji do sprzedaży: wielu z nich ma niskie stopy oprocentowania kredytów hipotecznych, istnieją też podatkowe bariery sprzedaży drogich domów, a wielu zamożnych Amerykanów nie musi sprzedawać domu, kiedy się przeprowadza. Mogą przeprowadzić się do innej nieruchomości i zatrzymać swój dotychczasowy dom.

Podsumowanie rynku luksusowego: trzy miesiące zakończone 31 maja 2026

• Mediana ceny sprzedaży: 1 374 470 USD (luksusowe) vs 377 477 USD (nie-luksusowe)
• Zmiana mediany ceny sprzedaży r/r: +4,7% vs +1,5%
• Oczekujące transakcje (pending) r/r: +5,2% vs +3,6%
• Sprzedane domy (closed) r/r: +2% vs +2%
• Nowe oferty r/r: +1% vs -0,4%
• Aktywne oferty r/r: +0,4% vs +1,2%
• Mediana dni na rynku: 49 (luksusowe) vs 44 (nie-luksusowe)
• Zmiana mediany dni na rynku r/r: +5 dni vs +3 dni

Najważniejsze dane rynkowe dla segmentu luksusowego: trzy miesiące zakończone 31 maja 2026

Dane Redfin na poziomie metropolii oparto na analizie 50 najbardziej zaludnionych obszarów metropolitalnych w USA — uwzględniono 49 z wystarczającą ilością danych. Wszystkie zmiany poniżej podano rok do roku.

Ceny

Ceny rosły najbardziej w Tampie na Florydzie (+15,6%), Miami (+14,2%) i Las Vegas (+13,7%). Spadły tylko w czterech metropoliach: New Brunswick (New Jersey) (-4,3%), Oakland (Kalifornia) (-1,8%), Detroit (-1%) oraz Dallas (-0,3%).

Oczekujące transakcje

Największy wzrost oczekujących transakcji luksusowych zanotowano w San Francisco (+45,9%), Nashville (Tennessee) (+24,5%) i San Diego (+22,5%). Największe spadki dotyczyły Seattle (-14,8%), Nassau County (Nowy Jork) (-14,3%) oraz Baltimore (-10,4%).

Zamknięte transakcje (closed)

Sprzedaże domów luksusowych rosły najbardziej w San Francisco (+46,3%), Tampie (+27,4%) oraz Portland (Oregon) (+13,1%). Największe spadki odnotowano w Anaheim (-16,9%), Orlando (-13,2%) oraz Seattle (-13%).

Nowe oferty

Nowe oferty domów luksusowych rosły najszybciej w Warren (Michigan) (+28,2%), Columbus (Ohio) (+12,4%) i Nashville (Tennessee) (+11,4%). Najmocniej spadły w Las Vegas (-16,5%), Anaheim (Kalifornia) (-15,7%) i Denver (-15,7%).

Aktywne oferty

Aktywne oferty w segmencie luksusowym rosły najszybciej w Warren (Michigan) (+20,5%), Seattle (+13,9%) i Detroit (+12,8%). Największe spadki odnotowano w Anaheim (-23,2%), Nowym Jorku (-18,6%) oraz Miami (-17,2%).

Mediana liczby dni na rynku (czas do podpisania umowy)

W Pittsburghu typowy dom luksusowy, który przeszedł w stan oczekiwania (pod umowę), trafiał do tego etapu w 54 dni — o 9 dni szybciej niż rok wcześniej, co było największym skróceniem czasu wśród metropolii analizowanych przez Redfin. Kolejne największe skrócenia dotyczyły St. Louis (-7 dni) oraz Austin (Teksas) (-6 dni).

Największe wydłużenia czasu widziano w Miami (+24 dni), Las Vegas (+23 dni) i Nassau County (Nowy Jork) (+19 dni).