Redfin: popyt na kupno domów słabnie, gdy stawki kredytów hipotecznych są najwyższe od roku

Rynek mieszkaniowy w USA wyraźnie faworyzuje cierpliwych kupujących: w kraju jest obecnie setki tysięcy więcej sprzedających niż kupujących, dlatego w większości regionów można spokojnie przejrzeć oferty i negocjować warunki zakupu.

W czterech tygodniach zakończonych 26 lipca 2026 r. sprzedaż domów w stanie oczekiwania spadła do najniższego poziomu od początku kwietnia. W samym ostatnim tygodniu odnotowano spadek o 1,7%.

Według danych ShowingTime liczba wycieczek (tours) po ogłoszonych nieruchomościach wzrosła od początku roku o 15%, wobec 31% wzrostu w tym samym okresie rok wcześniej.

Popyt na kupno domów słabnie m.in. dlatego, że rosną stawki kredytów hipotecznych. Pod koniec ubiegłego tygodnia dzienna średnia stawka dla kredytu hipotecznego na 30 lat wyniosła 6,85% — to najwyższy poziom od ponad roku i nie widać szybkiej ulgi. Oprocentowanie pozostaje pod presją głównie ze względu na obawy dotyczące inflacji oraz zmienność cen ropy naftowej powiązaną z napięciami geopolitycznymi. Mimo że rynek pracy nadal jest silny, połączenie wysokich kosztów zaciągania kredytu i szerokiej niepewności ekonomicznej sprawia, że wielu chętnych wstrzymuje decyzje.

Są jednak jasne strony dla osób, które są już w grze. Pomimo uporczywie wysokich stawek mediana miesięcznej płatności za mieszkanie w USA spadła do 2 575 USD — najniższego poziomu od trzech miesięcy. Stało się tak, ponieważ mediana cen ofertowych sprzedających spadła do najniższego poziomu od roku. Choć część osób, które planowały sprzedaż, wycofuje się wraz ze spadkiem popytu, a nowe ogłoszenia obniżyły się do drugiego najniższego poziomu od początku 2026 r., na rynku wciąż jest setki tysięcy więcej sprzedających niż kupujących. Oznacza to, że w większości kraju kupujący mają większą siłę negocjacyjną.

„Ważne jest, aby osoby szukające domu pamiętały, że gdy w czasie pandemii oprocentowanie kredytów było dużo niższe, każda oferta była niezwykle konkurencyjna; kupujący często musieli dopłacać dziesiątki tysięcy dolarów ponad cenę z ogłoszenia, aby wygrać zakup” — powiedziała Bonnie Phillips, agent Redfin Premier w Cleveland. „Obecnie stawki są wyższe, ale wojny licytacyjne są mało prawdopodobne, a kupujący często są w stanie wynegocjować niższą cenę i uzyskać ustępstwa od sprzedających. Dzisiejszy rynek mieszkaniowy nagradza spokój zamiast paniki: jeśli kogoś stać na zakup, skoncentruj się na znalezieniu domu, który naprawdę Ci się podoba, i na wynegocjowaniu dobrej oferty, zamiast próbować idealnie wyczuć moment w zależności od zmian oprocentowania”.

Wskaźniki wyprzedzające

Wartość (jeśli dotyczy) — ostatnia zmiana — rok do roku

• Dzienne średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego na 30 lat: 6,78% (29 lipca); poziom bliski najwyższemu od ponad roku; zasadniczo bez zmian — Mortgage News Daily.
• Tygodniowa średnia oprocentowania kredytu hipotecznego na 30 lat: 6,58% (tydzień zakończony 23 lipca); najwyższy poziom od 11 miesięcy; spadek z 6,74% — Freddie Mac.
• Wnioski o kredyt na zakup nieruchomości (Mortgage Bankers Association): spadek o 4% tydzień do tygodnia (stan na tydzień zakończony 29 lipca); wzrost o 3% — Mortgage Bankers Association.
• Wyszukiwania w Google „homes for sale”: wzrost o ok. 5% miesiąc do miesiąca (stan na 25 lipca); spadek o 7% rok do roku — Google Trends.
• Aktywność polegająca na umawianiu wizyt: wzrost o 15% od początku roku (stan na 26 lipca); w tym samym czasie rok wcześniej wzrost wynosił 31% — ShowingTime.

Kluczowe dane dla rynku mieszkaniowego

USA: cztery tygodnie zakończone 26 lipca 2026 r. Dane krajowe obejmują ponad 900 amerykańskich rynków metropolitalnych i odnoszą się do domów wystawionych i/lub sprzedanych w tym okresie. Tygodniowe dane rynkowe sięgają 2021 r. Mogą ulec korekcie.

• Mediana ceny sprzedaży: 407 752 USD; +2,8% r/r; ok. 2 000 USD poniżej rekordu.
• Mediana ceny ofertowej (sezonowo skorygowana): 392 760 USD; bez zmian.
• Mediana miesięcznej płatności za kredyt (sezonowo skorygowana): 2 575 USD przy stawce 6,58%; -1,3%; najniżej od trzech miesięcy.
• Sprzedaż w stanie oczekiwania (sezonowo skorygowana): 322 739; +1,5% r/r; -1,7% w ujęciu tygodniowym; najniżej od ponad trzech miesięcy.
• Nowe ogłoszenia (sezonowo skorygowane): 351 078; +0,2% r/r; -0,4% tygodniowo; drugi najniższy poziom od pierwszego tygodnia 2026 r.
• Aktywne ogłoszenia (sezonowo skorygowane): 1 490 916; +0,7% r/r; +0,3% tygodniowo.
• Liczba miesięcy podaży: 3,6; -0,2 pkt. Przedział 4–5 miesięcy podaży uznaje się za zbliżony do równowagi, przy czym niższa liczba oznacza warunki rynku sprzedawcy.
• Odsetek domów poza rynkiem w dwa tygodnie: 31,5%; spadek w niewielkim stopniu.
• Mediana liczby dni na rynku: 41; bez zmian.
• Odsetek ofert z obniżkami cen: 20,3%; spadek w niewielkim stopniu.
• Odsetek sprzedanych domów powyżej ceny z ogłoszenia: 28%; wzrost z ok. 27%.
• Średni wskaźnik ceny sprzedaży do ceny z ogłoszenia: 99%; nieznaczny wzrost.

Metropolie: cztery tygodnie zakończone 26 lipca 2026 r. Dane metropolitalne obejmują 50 najbardziej zaludnionych amerykańskich rynków. Wybrane metropolie mogą okresowo zostać pominięte w celu zapewnienia dokładności danych.

Metropolie z największymi wzrostami rok do roku

• Mediana ceny sprzedaży
• West Palm Beach, FL (+12,2%)
• Newark, NJ (+6,8%)
• Detroit (+6,5%)
• St. Louis (+6,5%)
• Virginia Beach, VA (+6,4%)

Metropolie z największymi spadkami rok do roku

• Mediana ceny sprzedaży
• San Jose, CA (-3,3%)
• Seattle (-2,7%)
• Austin, TX (-1,2%)
• Orlando, FL (-0,3%)
• Charlotte, NC (-0,3%)
• Portland, OR (-0,3%)
• Dallas (-0,2%)

Spadek w 7 metropoliach

• Sprzedaż w stanie oczekiwania
• West Palm Beach, FL (+15,4%)
• Boston (+9,4%)
• Pittsburgh (+8,5%)
• Cincinnati (+8,2%)
• Sacramento, CA (+5,9%)
• Houston (-15,4%)
• Seattle (-13,9%)
• Phoenix (-12,5%)
• Denver (-7,7%)
• San Diego (-7,1%)

• Nowe ogłoszenia
• St. Louis (+13,5%)
• San Jose, CA (+10,3%)
• Warren, MI (+8,6%)
• Providence, RI (+7,7%)
• Indianapolis (+7,6%)
• Fort Worth, TX (-12,3%)
• Dallas (-11,4%)
• Miami (-11,3%)
• Atlanta (-9,9%)
• San Antonio (-9,7%)

Wszystkie te dane razem pokazują, że przy wyższych kosztach kredytu chętniej ogląda się oferty, ale trudniej przechodzi się do finalizacji zakupu. Jednocześnie spadają raty wynikające z obniżek cen ofertowych, a przewaga liczby sprzedających nad kupującymi utrzymuje się w wielu miejscach, co sprzyja negocjacjom cen.