Simon Property może ponad dwukrotnie zwiększyć czynsze po Saks

Simon Property Group, właściciel centrów handlowych działający jako REIT (spółka inwestująca w nieruchomości i wypłacająca inwestorom większość dochodów), jest na dobrej drodze, by zwiększyć roczne przychody z powierzchni zajmowanej wcześniej przez Saks z 18 mln USD do 44 mln USD. Oznaczałoby to wzrost o 144%.

Chodzi o około 1 mln stóp kwadratowych powierzchni zwolnionej po zamknięciu sklepów Saks Off 5th, które nastąpiło po złożeniu przez Saks Global wniosku o ochronę przed wierzycielami w ramach procedury Chapter 11. Simon Property Group ponownie wynajmuje tę powierzchnię w swoich centrach handlowych.

„Zasadniczo zamienimy 18 mln USD na 44 mln USD” — powiedział prezes Eli Simon analitykom podczas telekonferencji poświęconej wynikom za drugi kwartał 2026 roku.

Spółka wynajęła już około połowy powierzchni zwolnionej przez Saks i odzyskała więcej niż 18 mln USD rocznych czynszów pobieranych przed zamknięciami. Początkowy czynsz bazowy z nowych umów wzrósł w okresie do drugiego kwartału 2026 roku o 17% rok do roku. Pozostała powierzchnia jest przedmiotem aktywnych negocjacji, a część umów znajduje się na końcowym etapie uzgodnień.

Jak doszło do bankructwa Saks

Saks Global złożył wniosek o bankructwo w połowie stycznia 2026 roku. Spółka nie była w stanie obsługiwać zadłużenia zaciągniętego przy przejęciu Neiman Marcus za 2,7 mld USD w 2024 roku. Grupa zaciągnęła 2 mld USD długu i w grudniu nie uregulowała płatności związanej z jego obsługą w wysokości 100 mln USD.

Saks Global wyszedł z procedury upadłościowej w czerwcu pod nową nazwą — Exemplar Luxury Group. Zadłużenie zmniejszono o prawie 75%, a liczba sklepów spadła o dwie trzecie: z około 150 do zaledwie 49 lokalizacji.

Szczegóły

Simon Property Group wynajęła już około połowy 1 mln stóp kwadratowych powierzchni zwolnionej przez Saks i odzyskała więcej niż 18 mln USD, które pobierała rocznie przed zamknięciami. Początkowy czynsz bazowy z nowych umów wzrósł w okresie do drugiego kwartału o 17% rok do roku. Pozostała powierzchnia jest aktywnie negocjowana, a zawarcie części umów jest bliskie finalizacji.

Przeliczenie, w którym 18 mln USD zamienia się w 44 mln USD, odzwierciedla zarówno atrakcyjność portfela centrów handlowych Simon Property Group, jak i fakt, że Saks był najemcą płacącym czynsz poniżej stawek rynkowych. Wyższe czynsze uzyskiwane przez spółkę pokazują, że powierzchnia zajmowana wcześniej przez Saks była wynajmowana poniżej stawek rynkowych. Ponowne wynajęcie lokali pozwala więc spółce nie tylko uzupełnić pustostany, lecz także znacząco zwiększyć przychody z tej części portfela.

Nie wszystkie inwestycje detaliczne radzą sobie równie dobrze

Segment inwestycji detalicznych Simon Property Group, obejmujący udziały w Catalyst Brands oraz w internetowej spółce Rue Gilt Groupe, odnotował w pierwszej połowie 2026 roku stratę operacyjną netto sięgającą 53 mln USD. Zysk operacyjny netto tego segmentu spadł w drugim kwartale o 24%, do 31,8 mln USD.

Wyniki pokazują różnicę między posiadaniem nieruchomości wynajmowanej sklepom a posiadaniem udziałów kapitałowych w firmach handlowych. Problemy finansowe najemcy mogą stworzyć właścicielowi atrakcyjną okazję do podpisania nowej, korzystniejszej umowy. Bezpośrednia inwestycja w podupadającą sieć handlową wiąże się natomiast z innym profilem ryzyka.

Dlaczego to ważne

Ponowne wynajęcie powierzchni po Saks potwierdza zjawisko, które w ostatnich latach zmieniło sposób postrzegania inwestycji w fundusze typu REIT posiadające centra handlowe. Pustostany powstałe po wycofaniu się dużych, tradycyjnych najemców często stają się dla właścicieli wysokiej jakości nieruchomości okazją do zastąpienia ich najemcami płacącymi wyższe czynsze i lepiej dopasowanymi do obecnych potrzeb rynku.

Możliwość uzyskania przez Simon Property Group wzrostu czynszu o 144% z 1 mln stóp kwadratowych powierzchni zajmowanej wcześniej przez głównego najemcę pokazuje różnicę między czynszami zapisanymi w starszych umowach a stawkami, które rynek jest obecnie gotowy zaakceptować. Dla funduszy typu REIT posiadających centra handlowe przymusowa wymiana najemcy o słabej wiarygodności kredytowej, zajmującego powierzchnię na podstawie długoterminowej umowy z czynszem poniżej rynku, nie musi być złą wiadomością.

Co dalej

Simon Property Group spodziewa się wkrótce zakończyć wynajmowanie pozostałej powierzchni po Saks, ponieważ prezes określił negocjowane umowy jako bliskie finalizacji. Nie wiadomo jeszcze, czy wyższe czynsze utrzymają się, gdy nowi najemcy zaczną na stałe zajmować te lokale. Istotne będzie również to, czy Exemplar Luxury Group ustabilizuje swoją znacznie mniejszą sieć sklepów, czy też będzie ją dalej ograniczać, powodując kolejne zwolnienia powierzchni w centrach handlowych Simon Property Group i innych dużych operatorów.