Macerich (MAC) czeka kluczowa próba: leasingowy pipeline ma napędzać wzrost NOI

Macerich Company (MAC) stawia na utrzymanie tempa wzrostu zarobków w oparciu o jakość swoich centrów handlowych premium. W planie „Path Forward” spółka łączy działania leasingowe, wymiany najemców-„kotwic”, przebudowy, przejęcia oraz „capital recycling”, czyli ponowne wykorzystanie kapitału po sprzedaży części aktywów.

Kluczowe pytanie brzmi, czy wygenerowane korzyści będą w stanie równoważyć bieżące wyzwania, takie jak rotacja najemców, presja e-commerce, terminy uruchamiania czynszów oraz podwyższony poziom dźwigni finansowej.

Macerich buduje na sile centrów w najlepszych lokalizacjach

Spółka posiada centra handlowe w gęstych rynkach USA o wyższej jakości. Ważną część portfela stanowią obiekty w Kalifornii, na Pacyficznym Północnym Zachodzie, w rejonie Phoenix/Scottsdale oraz w korytarzu metropolitalnym od Nowego Jorku do Waszyngtonu. Około 90% przyszłego (go-forward) net operating income ma pochodzić z nieruchomości kategorii Class A.

Baza operacyjna pozostaje stabilna. Na 31 marca 2026 roku wskaźnik wynajęcia portfela wynosił 93,4%, a w przypadku Go-Forward Portfolio Center – 94,5%. Sprzedaż najemców w lokalach poniżej 10 000 stóp kwadratowych osiągnęła 899 USD za stopę kwadratową, a w portfelu go-forward było to 941 USD.

Firma wskazuje też, że rynek nieruchomości handlowych klasy premium pozostaje ważnym punktem odniesienia dla inwestorów. Jako porównanie wymienia się m.in. Simon Property Group (SPG), znaną z obiektów shoppingowych, gastronomicznych, rozrywkowych i mixed-use, oraz Tanger Inc. (SKT), skoncentrowaną na outletach i centrach open-air, co daje inny obraz popytu klientów w modelach bardziej zorientowanych na wartość.

Leasing pipeline ma zwiększać przyszłe NOI

W przypadku Macericha centralną rolę w „bridge” do wyników ma podpisany, ale jeszcze nie uruchomiony pipeline najmu (signed-not-open). Nowe umowy najmu mają wygenerować ok. 116 mln USD dodatkowych przychodów brutto w udziale spółki w porównaniu z przychodami z 2024 roku z wykorzystania dotychczasowych powierzchni w tych samych lokalizacjach.

Zarząd zakłada, że w przyszłości około 80% tych przychodów ma przełożyć się na net operating income (NOI). W założeniach firma nie traktuje pipeline wyłącznie jako statystyki „na teraz” – ma on wspierać wzrost NOI aż do 2028 roku, gdy najemcy otwierają lokale i zaczynają płacić czynsz.

Drugim filarem planu jest wymiana najemców-„kotwic”. „Path Forward” zakładał łącznie 30 zastąpień kotwic i dużych formatów (anchor and big-box replacements), a wszystkie 30 zostały już zakontraktowane. Te lokalizacje łącznie obejmują 2,9 mln stóp kwadratowych i mają generować około 750 mln USD rocznych sprzedaży najemców.

Spółka wykorzystuje kapitał do resetu portfela

Program wyprzedaży aktywów (capital recycling) pozostaje istotnym elementem przeformułowania portfela. W ramach „Path Forward” Macerich celuje w ok. 2 mld USD łącznych dyspozycji, z czego ok. 1,3 mld USD zostało już zrealizowane, a kolejne 300–400 mln USD ma zostać domknięte do końca 2026 roku.

Dodatkowo spółka pozyskuje środki ze sprzedaży outparcel i działek. W pierwszym kwartale 2026 roku zrealizowano takie transakcje o wartości 14,5 mln USD, w tym sprzedaż działki w Washington Square za 13 mln USD.

Wzmocnienie portfela ma też nastąpić dzięki akwizycji. Macerich przejął Annapolis Mall za 260 mln USD. Do tego doliczono 12 mln USD za przyległą, 13,1-akrową działkę po niewykorzystanym Sears, co ma rozszerzyć platformę spółki w silnym obszarze handlowym na wschodnim wybrzeżu.

Kluczowe ryzyka wciąż ograniczają potencjał wzrostu

Scenariusz pozytywny nadal wiąże się z ryzykiem realizacji. Oczekuje się, że bankructwa najemców, m.in. Express, Forever 21 i Claire’s, będą oddziaływać na wyniki w 2026 roku. Ewentualne przyszłe zgłoszenia upadłości mogą też zaburzać wskaźniki wynajęcia, terminy startu czynszów oraz potrzeby w zakresie tzw. tenant allowances (dopłat/rozliczeń wspierających najem).

Presja e-commerce pozostaje też ryzykiem strukturalnym, nawet dla lepszych centrów. Macerich podkreśla, że stawia na restauracje, elementy rozrywki i doświadczeń oraz najemców o większym natężeniu ruchu, co ma chronić wartość „destination”. Jednocześnie część kategorii sprzedaży detalicznej wciąż może migrować do kanałów online.

Znaczenie ma również kondycja bilansowa. Na 31 marca 2026 roku net debt do skorygowanego EBITDA wynosił 7,76x. Dodatkową niepewność wprowadzają też problemy na poziomie konkretnych pożyczek, w tym kredyt dla Twenty Ninth Street, który był w stanie default od 6 lutego 2026 roku.

Jak wygląda pozycjonowanie MAC w neutralnym układzie

Całość planu wygląda na zbalansowaną. Jakość portfela, pipeline leasingowy oraz zakotwiczone wymiany najemców tworzą wiarygodną ścieżkę do poprawy NOI. Jednocześnie moment przejścia czynszów na pełne poziomy oraz tempo poprawy dźwigni wciąż wymagają potwierdzenia w praktyce.

Na rynku akcji MAC ma Zacks Rank #3 (Hold), co wskazuje na neutralne podejście w krótkim horyzoncie zamiast jednoznacznego sygnału pozytywnego lub negatywnego. Dodatkowo Style Scores sygnalizują ostrożność: spółka ma VGM Score D, Value Score C, Growth Score D oraz Momentum Score D. Te oceny zwykle sprzyjają lepszemu oczekiwaniu co do przyszłych rezultatów, dlatego inwestorzy mogą potrzebować wyraźniejszych dowodów na trwały wzrost zysku na akcję, zanim podejdą do akcji bardziej konstruktywnie.