Simon Property Group podnosi prognozę FFO po mocnym II kwartale

Simon Property Group (SPG) odnotowała w drugim kwartale 2026 roku silny wzrost działalności operacyjnej. FFO z nieruchomości, czyli środki z działalności operacyjnej spółki nieruchomościowej, wyniosło 1,25 mld USD, czyli 3,29 USD na akcję. Oznacza to wzrost o 7,9% rok do roku. Zgłoszone FFO wyniosło 3,12 USD na akcję wobec 3,15 USD na akcję w analogicznym okresie poprzedniego roku.

NOI krajowych nieruchomości, czyli dochód operacyjny netto po odliczeniu kosztów działalności, wzrósł w kwartale o 8,5% rok do roku, a w pierwszej połowie roku o 7,6%. NOI całego portfela zwiększył się o 8,3% w kwartale i o 7,5% w pierwszej połowie roku przy stałych kursach walutowych.

Obłożenie centrów handlowych i obiektów Premium Outlet wyniosło na koniec drugiego kwartału 96%. Było takie samo jak w pierwszym kwartale i rok wcześniej. W obiektach The Mills obłożenie sięgnęło 98,8%.

Średni bazowy minimalny czynsz w centrach handlowych i obiektach Premium Outlet wzrósł o 6,3% rok do roku. W The Mills średni czynsz bazowy (ADR) zwiększył się o 12,3%.

Sprzedaż najemców w centrach handlowych i obiektach Premium Outlet wyniosła 838 USD na stopę kwadratową, co oznacza wzrost o 13,9%. Łączna wartość sprzedaży wzrosła o 6,6% w ujęciu za ostatnie 12 miesięcy i o 7,6% w samym kwartale. Sprzedaż porównywalna, czyli sprzedaż w tych samych obiektach, zwiększyła się w drugim kwartale o 5,7%.

W drugim kwartale spółka podpisała ponad 1 200 umów najmu obejmujących łącznie ponad 4,8 mln stóp kwadratowych powierzchni. Liczba nowych umów wzrosła o ponad 20% rok do roku. Początkowy bazowy minimalny czynsz w nowych umowach był o 17% wyższy niż rok wcześniej, a dopłata dla najemcy do jednej stopy kwadratowej powierzchni spadła o 12% rok do roku.

Simon Property Group zadeklarowała dywidendę za trzeci kwartał w wysokości 2,25 USD na akcję. To wzrost o 0,10 USD, czyli 4,7%, w porównaniu z poprzednim rokiem.

Spółka odkupiła około 793 tys. akcji zwykłych oraz około 238 tys. jednostek spółki komandytowej. Na skup przeznaczyła 211 mln USD, płacąc średnio 205,10 USD za akcję.

Zarząd podniósł prognozę FFO z nieruchomości na cały 2026 rok do przedziału 13,20–13,30 USD na akcję. Informację opublikowano 10 sierpnia 2026 roku.

Najważniejsze pozytywne informacje

Wzrost NOI krajowych nieruchomości i FFO z nieruchomości przyspieszył w drugim kwartale 2026 roku odpowiednio do 8,5% i 7,9%. Spółka wiąże go z wysokim popytem na powierzchnie handlowe i konsekwentną realizacją planów operacyjnych.

Dynamika wynajmu pozostała wysoka. W drugim kwartale podpisano ponad 1 200 umów, liczba nowych transakcji wzrosła o ponad 20% rok do roku, a początkowe bazowe minimalne czynsze w nowych umowach zwiększyły się od początku roku o 17%.

Sprzedaż najemców pozostaje silna. Sprzedaż w centrach handlowych i obiektach Premium Outlet osiągnęła 838 USD na stopę kwadratową, co oznacza wzrost o 13,9%, a łączna wartość sprzedaży zwiększyła się o 6,6% w ujęciu za ostatnie 12 miesięcy.

Portfel projektów deweloperskich obejmuje inwestycje o wartości 1,07 mld USD, realizowane przy łącznej zakładanej stopie zwrotu na poziomie 9%. Potencjalne przyszłe projekty mają wartość ponad 4 mld USD. Spółka wskazuje, że wspiera to jej długoterminowy wzrost.

Podniesienie prognozy FFO z nieruchomości do 13,20–13,30 USD na akcję odzwierciedla przekonanie spółki o utrzymaniu lepszych od oczekiwań wyników operacyjnych.

Najważniejsze czynniki negatywne

Wyższe koszty odsetkowe i niższe przychody odsetkowe obniżyły FFO w drugim kwartale o 0,06 USD na akcję. Spółka spodziewa się dalszej presji z tego powodu do końca roku.

W kwartale Simon Property Group przejęła z powrotem około 1 mln stóp kwadratowych powierzchni związanej z bankructwami najemców. Spółka szybko wynajęła tę powierzchnię ponownie.

Wskaźnik kosztów najemców związanych z zajmowaną powierzchnią wyniósł 12,5%. Podwyższony poziom tego wskaźnika może ograniczać możliwość dalszego podnoszenia czynszów dla części najemców.

Zarząd oczekuje spowolnienia wzrostu sprzedaży w drugiej połowie roku z powodu trudniejszej bazy porównawczej. Prognoza zakłada również osłabienie wydatków konsumenckich. Centra outletowe zależne od ruchu turystycznego, szczególnie w Las Vegas i Orlando, rozwijają się wolniej z powodu mniejszej liczby zagranicznych turystów. Wpływa to na wyniki całego portfela.

Pytania i odpowiedzi z konferencji wynikowej

Pytanie: Jak silna sprzedaż może wpłynąć na wzrost NOI i FFO w 2026 roku dzięki czynszom zależnym od obrotów? Co uwzględnia obecna prognoza?

Eli Simon, dyrektor generalny: Spółka nie widzi oznak spowolnienia. Ruch klientów przyspieszył w lipcu. Sprzedaż jest jednak elementem, na który nie można bezpośrednio wpływać, ponieważ zależy od czynników makroekonomicznych. Prognoza zakłada spowolnienie. Jeśli obecne warunki się utrzymają, wynik prawdopodobnie znajdzie się powyżej prognozowanego przedziału. Brian McDade, dyrektor finansowy, dodał, że przy utrzymaniu obecnych warunków sprzedaż zapewni dodatkowy wkład ponad poziom uwzględniony w prognozie.

Pytanie: Co stało się z 1 mln stóp kwadratowych powierzchni zwróconej w związku z bankructwami najemców? Jakie czynsze płacono wcześniej i jaka będzie korzyść ekonomiczna z ponownego wynajęcia tej powierzchni?

Eli Simon: Powierzchnia pochodziła głównie od Saks Office. Spółka szybko wynajęła ją ponownie, a pod koniec lipca obłożenie wynosiło 96,3%. Lokale przynosiły wcześniej 18 mln USD czynszu. Umowy podpisane obecnie dla około połowy tej powierzchni już zapewniają czynsze wyraźnie wyższe od tej kwoty. Spółka oczekuje zwiększenia wpływów z czynszu z 18 mln USD do 44 mln USD. Wpływ na czynsz będzie widoczny w wynikach za 2027 rok, ponieważ powierzchnia wróciła do spółki później, niż oczekiwano.

Pytanie: Przy obłożeniu na poziomie 96% gdzie w ciągu najbliższych 12–18 miesięcy spółka widzi największe możliwości zwiększenia NOI i zysku?

Eli Simon: Obłożenie może jeszcze nieco wzrosnąć. Najważniejsze możliwości to zastępowanie słabszych najemców lepszymi, którzy płacą wyższe czynsze, oraz realizacja projektów deweloperskich. Spółka ma około 1 mld USD projektów w budowie, generujących stopę zwrotu na poziomie 9%. Do końca roku zamierza rozpocząć kolejne projekty o wartości 600 mln USD. Inwestycje te przynoszą korzyści także pozostałej części centrów, wykraczające poza podawane stopy zwrotu.

Pytanie: Jakie są perspektywy dopłat dla najemców i czy ich ograniczanie jest jednym z celów spółki przy obecnej dobrej sytuacji na rynku wynajmu?

Eli Simon: Dopłaty zależą od popytu najemców i podaży dostępnej powierzchni. Ich poziom zmienia się w zależności od struktury zawieranych umów. W przypadku nowych lub mniej wiarygodnych kredytowo najemców spółka może wypłacać niższe dopłaty. Od początku roku czynsze w nowych umowach wzrosły o 17%, a dopłaty dla najemców spadły o 12%. Celem spółki jest zwiększanie przepływów pieniężnych. Simon Property Group intensywnie reinwestuje w swoje centra, co przyciąga nowych najemców i wspiera wzrost.

Pytanie: Patrząc na 2027 rok i kolejne lata, przy czynszach sklepów w pasażach wynoszących około 60–65 USD, czy spółka podpisuje umowy na poziomie 70-kilku USD? Jak wygląda ścieżka wzrostu czynszów?

Eli Simon: Od początku roku nowe umowy są podpisywane przy czynszach na poziomie 78 USD. Nie oznacza to jednak prostego przejścia z 65 USD do 78 USD. Wiele umów jest odnawianych przy podwyżkach o kilka procent. Spółka koncentruje się na doborze właściwego najemcy do każdej powierzchni, a nie tylko na uzyskaniu czynszu rynkowego. Relacja podaży i popytu jest korzystna. Simon Property Group nadal poprawia strukturę oferty, a w przygotowaniu znajduje się 483 umowy, z czego 28% dotyczy nowych najemców.

Pytanie: Jakie grupy najemców i kategorie produktów spółka dodaje do centrów, a jakie ogranicza?

Eli Simon: Spółka pozyskuje najemców z różnych kategorii. Największe zainteresowanie budzą nowe i rozwijające się marki z obszarów technologii, odzieży sportowej i codziennej, wyposażenia domu oraz biżuterii, szczególnie skierowane do pokolenia Z. Marki te pochodzą z internetu, Europy i Azji. Spółka rozwija również ofertę restauracyjną, co ma zwiększyć sprzedaż restauracji o 400–500 mln USD. Lista obserwowanych najemców jest w bardzo dobrym stanie i nie zawiera istotnych problemów.

Pytanie: Jaka jest aktualna sytuacja The Retail Group (TRG) i kiedy wpływ dodatkowych 12% udziałów osiągnie pełny roczny poziom?

Eli Simon: Perspektywy TRG są coraz lepsze. W tym roku spółka zwiększyła marże EBITDA, czyli marże zysku operacyjnego przed odsetkami, podatkami i amortyzacją, na zarządzanych aktywach o 300 punktów bazowych. Do osiągnięcia pozostała poprawa o kolejne kilkaset punktów bazowych. Wpływ dodatkowych 12% udziałów, wynoszący 120 punktów bazowych, osiągnie pełny roczny poziom w ciągu dwóch kolejnych kwartałów. Spółka znacząco inwestuje między innymi w Green Hills, International Plaza i Cherry Creek, aby wspierać długoterminowy wzrost.

Pytanie: Jak spółka podchodzi do długu o wartości 4,5 mld USD, którego termin zapadalności przypada na drugą połowę 2026 roku i 2027 rok? Jaką rolę odgrywa obecna gotówka?

Brian McDade: Spółka aktywnie działa na różnych rynkach i zawarła już dwie transakcje w Europie. Nie pozyskała jeszcze finansowania w jenach, ale rozważa taką możliwość. Spready kredytowe są niskie, a na rynku dostępny jest kapitał potrzebny do refinansowania długu. Simon Property Group z wyprzedzeniem zarządza kosztami odsetkowymi, które w pozostałej części roku obniżą wynik o 0,20 USD na akcję.

Pytanie: Jak szeroki jest wzrost sprzedaży? Czy za wyniki całego portfela odpowiada tylko 50 największych obiektów?

Eli Simon: Wzrost jest zdecydowanie szerszy niż w 50 największych obiektach. Bardzo dobrze radzą sobie marki luksusowe i jubilerskie. Marki odzieżowe skierowane do pokolenia Z odnotowały 16 kolejnych miesięcy dodatniego wzrostu sprzedaży porównywalnej. Restauracje radzą sobie nieco słabiej. Floryda pozostaje bardzo silna, natomiast centra outletowe przy granicach rosną nieco wolniej z powodu mniejszego ruchu zagranicznego. Wzrost obejmuje szeroko centra handlowe, obiekty outletowe i The Mills.

Pytanie: Jakie są perspektywy Simon Brand Ventures i możliwości zarabiania na liczbie odwiedzających?

Eli Simon: W najbliższych tygodniach spółka uruchomi Simon Media Network, aby wykorzystać własne dane i informacje o klientach. Obiekty Simon Property Group odnotowują miliardy wizyt i ponad 100 mld USD krajowej sprzedaży. Ta działalność rośnie rok do roku w tempie kilkunastu procent, w środkowej części przedziału kilkunastu procent. Spółka inwestuje w ekrany i punkty kontaktu z klientami, a okres zwrotu z tych inwestycji wynosi od jednego do dwóch lat. Widzi również dużą możliwość znaczącego zwiększania skali tego biznesu w kolejnych latach.