Rynek nieruchomości life sciences w USA zmierza ku równowadze

NOWY JORK, 31 sierpnia 2026 r. — Rynek nieruchomości dla sektora life sciences, czyli firm z branży biotechnologicznej, farmaceutycznej i medycznej, w USA zmierza ku stopniowej równowadze. Aktywność deweloperska spada, sprzedaż inwestycyjna odbudowuje się, a warunki finansowania się poprawiają. Jednocześnie wysoka pustostanowość i niższe czynsze nadal obciążają fundamenty rynku w krótkim terminie. Mniejsza liczba nowych projektów oraz lepsze sygnały dotyczące popytu tworzą jednak warunki do zdrowszego wzrostu w dłuższym okresie.

Średnie czynsze ofertowe na rynku nieruchomości life sciences w USA wyniosły w drugim kwartale 2026 r. 64,17 USD za stopę kwadratową. Oznacza to spadek o 2,2% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 5,3% w ujęciu rocznym. Mimo obniżki czynsze w tym sektorze pozostawały o 37% wyższe niż czynsze za tradycyjne powierzchnie biurowe na 12 głównych rynkach analizowanych przez Cushman & Wakefield.

Pustostanowość nadal była wysoka, ponieważ rynek wciąż wchłaniał powierzchnie oddane do użytku w ostatnim czasie. Ogólny wskaźnik pustostanów w amerykańskim sektorze life sciences wzrósł z 23,4% na koniec 2025 r. do 24,3% w drugim kwartale 2026 r. Jednocześnie pustostanowość powierzchni oferowanych w podnajmie lekko spadła do 3,4%. W Chicago i Raleigh-Durham ogólny poziom pustostanów wyraźnie się obniżył, ponieważ silniejszy popyt ograniczył dostępną powierzchnię.

„Amerykański rynek life sciences przechodzi przez potrzebny okres dostosowania, w trakcie którego wchłania znaczną ilość powierzchni oddanej do użytku w ostatnich latach” — powiedziała Sandy Romero, szefowa działu analiz rynku biurowego i alternatywnych sektorów w Cushman & Wakefield. „Spowolnienie nowych inwestycji budowlanych jest ważnym krokiem w kierunku lepszego zrównoważenia podaży i popytu”.

Liczba projektów w budowie wyraźnie spadła od szczytu z 2023 r. Obecnie powstaje mniej niż 6 mln stóp kwadratowych powierzchni, co odpowiada zaledwie 2% istniejących zasobów. Dla porównania, w 2023 r. w budowie było 35 mln stóp kwadratowych, czyli 17% całkowitych zasobów. Do 2027 r. ma zostać oddane około 4,4 mln stóp kwadratowych powierzchni, z czego 69% jest już wynajęte z wyprzedzeniem.

Coraz wyraźniej widać odejście od projektów budowanych spekulacyjnie, czyli bez najemcy, na rzecz inwestycji wynikających z konkretnego popytu. Na połowie obserwowanych rynków w USA nie ma obecnie żadnej powierzchni w budowie. Coraz większą część pozostałych projektów stanowią obiekty budowane na zamówienie i zgodnie z wymaganiami konkretnego najemcy. Spośród 4,1 mln stóp kwadratowych, których oddanie do użytku zaplanowano do końca 2026 r., 72% jest już wynajęte z wyprzedzeniem. Ogranicza to ilość nowej powierzchni spekulacyjnej trafiającej na rynek.

Rynki kapitałowe odzyskują dynamikę

Rynki kapitałowe również pokazują oznaki poprawy. Wartość transakcji sprzedaży nieruchomości badawczo-rozwojowych (R&D) w USA przekroczyła 9,3 mld USD w czterech kwartałach zakończonych drugim kwartałem 2026 r. Była o 4% wyższa niż rok wcześniej. Liczba transakcji wzrosła natomiast o 9% w ujęciu rocznym. Średnia wartość transakcji spadła o 5% rok do roku, co wskazuje na umiarkowane ożywienie aktywności inwestycyjnej.

Aktywność transakcyjna nadal koncentrowała się na największych rynkach. Pięć czołowych aglomeracji w USA odpowiadało za 81% łącznej wartości transakcji R&D w pierwszej połowie 2026 r. Największą sprzedaż odnotowano w San Francisco — 1,7 mld USD. Kolejne miejsca zajęły obszar metropolitalny Waszyngtonu, Boston, Dallas i Reno. Najsilniejszy wzrost aktywności sprzedażowej wśród największych aglomeracji odnotowały Seattle, obszar metropolitalny Waszyngtonu i Chicago.

Poprawa dostępności kapitału wykracza poza rynek nieruchomości. Finansowanie amerykańskich firm life sciences przez fundusze venture capital, czyli fundusze inwestujące w młode i szybko rozwijające się spółki, przekroczyło 17,7 mld USD w pierwszej połowie 2026 r. Było to 55% wartości inwestycji z całego 2025 r. Średnia wartość transakcji była o 33% wyższa niż średnia z 2025 r.

Wzrosła również aktywność na rynku pierwszych ofert publicznych (IPO). W ramach 17 ofert spółki pozyskały prawie 4,5 mld USD, czyli już o 59% więcej niż wyniosła wartość z całego 2025 r.

„Lepsze warunki finansowania są pozytywnym sygnałem dla branży, ale ich wpływ na popyt na nieruchomości będzie widoczny dopiero z czasem” — dodała Romero. „Gdy spółki zaczną wykorzystywać nowy kapitał, ważnymi wskaźnikami będą zatrudnienie, aktywność badawcza i zapotrzebowanie na powierzchnię. Pokażą one, jak rynek przechodzi przez kolejną fazę cyklu”.

Pewne oznaki przyszłego popytu są widoczne na rynku pracy. Średnia miesięczna liczba ofert pracy w sektorze life sciences wzrosła o 8% rok do roku w pierwszej połowie 2026 r. W 14 z 20 największych rynków pod względem liczby ofert odnotowano wzrost w ujęciu rocznym. Nowy Jork pozostał liderem pod względem łącznej liczby ofert pracy. Atlanta i Indianapolis należały natomiast do rynków o najsilniejszym wzroście — odpowiednio o 13,2% i 12,2%.