Mediana miesięcznych rat kredytu hipotecznego w USA skoczyła o 40% w ciągu pięciu lat – z 1 525 do 2 134 USD. W tym samym okresie oprocentowanie 30-letnich kredytów stałoprocentowych wzrosło z 2,9% do 6,47%.
W praktyce oznacza to, że każde pożyczone teraz 100 000 USD kosztuje ok. 629 USD miesięcznie, wobec 416 USD w 2021 roku. To właśnie wzrost kosztu finansowania, a nie wzrost cen domów, napędzał pogorszenie dostępności mieszkań.
### Ile dziś wynosi rata „typowego” kupującego
Obecna mediana miesięcznej raty dla kupujących domy w USA została wyliczona na 2 134 USD. Szacunek zakłada 20% wkładu własnego i cenę medianową istniejącego domu na poziomie 417 700 USD oraz oprocentowanie kredytu hipotecznego śledzone przez Bankrate na 6,6% (stan na maj 2026).
Pięć lat wcześniej, w 2021 roku, historyczne dane Bankrate wskazywały średnią miesięczną ratę kapitałowo-odsetkową na 1 525 USD przy medianie ceny domu 396 800 USD. W efekcie wychodzi ok. 40-procentowy wzrost miesięcznego kosztu utrzymania typowego amerykańskiego domu.
### Stopy procentowe zmieniły reguły gry
W pierwszej połowie 2021 roku średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów stałoprocentowych wynosiło 2,9% (dane z Primary Mortgage Market Survey). 18 czerwca 2026 r. ta sama miara sięgała 6,47%.
Ceny domów też rosły – z 363 300 USD (czerwiec 2021) do 429 300 USD (maj 2026) – ale rata podniosła się szybciej niż cena. Powód jest prosty: koszt finansowania praktycznie się podwoił.
### „Matematyka” amortyzacji
Różnicę najlepiej widać na prostym przeliczeniu amortyzacji kredytu. Przy oprocentowaniu 2,9% w skali 30 lat każde 100 000 USD długu oznaczało ok. 416 USD miesięcznie. Przy 6,47% ten sam poziom zadłużenia kosztuje ok. 629 USD miesięcznie.
Oznacza to, że w 2026 roku kredytobiorcy finansują większą część zakupu po znacznie wyższym koszcie, a oba czynniki razem uderzają w miesięczny rachunek.
### Co stało za wzrostem stawek
Główną przyczyną był cykl zacieśniania polityki pieniężnej. Górne widełki stopy funduszy federalnych (Fed funds upper bound) osiągnęły poziom 4,5% 17 września 2025 r., a następnie były obniżane – obecnie wynoszą 3,75% po cięciach we wrześniu, październiku i grudniu 2025 r.
Dochód z 10-letnich obligacji skarbowych, który w najbardziej bezpośredni sposób wpływa na wycenę 30-letnich kredytów hipotecznych, wynosił 4,49% według stanu na 17 czerwca 2026 r., przy średniej z 12 miesięcy 4,24%.
Choć stawki kredytów spadły od szczytów, nadal są daleko od poziomów z okresu pandemicznego.
### Ceny nieruchomości pozostały wysokie
Wysokie pozostają również wartości mieszkań i domów. Krajowy Indeks Cen Nieruchomości Case-Shiller wynosił 329,9 na marzec 2026 r., co plasuje rynek w 70. percentylu historycznego zakresu.
Jednocześnie nowa budowa nie nadąża za luką. Inwestycje mieszkaniowe rozpoczęte (housing starts) wynosiły 1,18 mln rocznie zannualizowane w maju 2026 r. Sprzedaż istniejących domów utrzymuje się w przedziale 3,98–4,27 mln w ujęciu rocznym od 12 miesięcy, co sugeruje ograniczoną podaż i trudniejszą dostępność.
### Jak gospodarstwa domowe wchłonęły droższe utrzymanie
Wynagrodzenia rosły, ale nie wystarczyły, by skompensować „szok” w racie. Średnie zarobki godzinowe sięgnęły 37,53 USD w maju 2026 r., wobec 36,36 USD rok wcześniej.
Dochód do dyspozycji na osobę (per capita disposable personal income) wyniósł 68 359 USD w I kwartale 2026 r. wobec 66 095 USD rok wcześniej. Mimo to stopa oszczędności spadła z 5,0% w II kwartale 2025 r. do 3,7% w I kwartale 2026 r., co wskazuje, że gospodarstwa domowe absorbowały wyższe koszty stałe, oszczędzając mniej.
Częściowo tłumaczy to również inflacja. Wskaźnik cen konsumpcyjnych (CPI) wzrósł z 321,435 w czerwcu 2025 r. do 333,979 w maju 2026 r. Średnie roczne wydatki gospodarstw domowych wyniosły 78 535 USD w 2024 r., wobec 72 973 USD w 2022 r., a „shelter” (koszty mieszkaniowe) pozostaje największą pozycją w budżetach.
### Co to oznacza dla kupujących porównujących „wtedy” i „teraz”
Kupujący dom kupiony w 2021 roku blokowali ratę, która dziś często jest mniejsza w ujęciu realnym niż rata w nowej umowie najmu. Natomiast dom o cenie medianowej nabyty w 2026 roku wiąże się z ratą wyższą o ok. 40% w ujęciu nominalnym, mimo że sama nieruchomość jest tylko umiarkowanie droższa.
Dla kupujących najszybciej odczuwalna jest więc przede wszystkim zmiana oprocentowania. Nawet jeśli stopy są niższe niż ich szczyty z 2025 roku, pozostają wyraźnie powyżej poziomów z okresu pandemii, które kształtowały rynek w 2021 roku.
Osoby liczące dziś zdolność kredytową nie porównują w praktyce tego samego „produktu” – nawet gdy ogłoszenie wygląda identycznie.
Dyskusje o 700 na forum
Forum spółki →▸ Komentarze (0)
Brak komentarzy. Bądź pierwszy/pierwsza — daj znać co myślisz.