Nowa zasada federalna przenosi część kosztów wymiany dachu na właścicieli domów

Po doniesieniach o gradowych zniszczeniach w Kolorado w tym tygodniu tysiące właścicieli domów sprawdza teraz dachy i samochody pod kątem uszkodzeń.

Jeśli okaże się, że dachy są mocno zniszczone, właściciele mogą stanąć przed dwiema opcjami: złożyć roszczenie z ubezpieczenia — co może wiązać się ze wzrostem składki — albo wyłożyć pieniądze na naprawy bądź wymianę dachu.

Koszt wymiany dachu może się wahać od 5 000 USD do ponad 30 000 USD, zależnie od wielkości dachu i użytych materiałów. Jednak nawet samo złożenie jednego wniosku może przyczynić się do podwyższenia składki ubezpieczenia domu o 7%–10% — szacują niektórzy prawnicy — w zależności od lokalizacji i skali zdarzenia.

To decyzja wysokiej stawki, bo rosnące koszty ubezpieczenia stają się coraz większym obciążeniem. Szczególnie dla gospodarstw domowych, które mają trudność z opłaceniem podstawowych wydatków, takich jak żywność i paliwo, gdy w maju inflacja osiągnęła najwyższy poziom od trzech lat. Droga polisa może też zniechęcać osoby planujące zakup pierwszego domu — muszą one brać pod uwagę nie tylko wysokie ceny nieruchomości, lecz także oprocentowanie kredytów hipotecznych powyżej 6% oraz rosnące podatki od nieruchomości.

W przypadku istniejących już ubezpieczeń i szkód z tego sezonu gradowego i huraganowego eksperci ubezpieczeniowi zalecają najpierw zbadanie rzeczywistego zakresu uszkodzeń oraz porównanie potencjalnej wypłaty z wysokością franszyzy (czyli części kosztów pokrywanej przez właściciela) i długofalowym wpływem na historię ubezpieczeniową, zanim złoży się roszczenie. Warto też pamiętać, że Fannie Mae (FNMA) i Freddie Mac (FMCCG) nie wymagają już, aby polisy ubezpieczenia domu pokrywały pełny koszt wymiany dachu. Oznacza to, że ubezpieczyciel ma obowiązek wypłacić wartość pomniejszoną o zużycie, a resztę kosztów ponosi właściciel.

Polisy wypłacające wyłącznie wartość pomniejszoną o zużycie zwykle wiążą się z niższymi składkami, ale właściciele mogą być zaskoczeni wysokością rachunku. Gdy dochodzi do burzy z gradem lub tornada, sytuacja może wyglądać tak, że ubezpieczenie obejmuje np. 9 000 USD, a brakujące kolejne 9 000 USD trzeba dopłacić, aby postawić nowy dach.

W marcu Federal Housing Finance Agency ogłosiła, że Fannie Mae i Freddie Mac dopuszczają polisy ubezpieczenia domów zapewniające dachy objęte wyłącznie „actual cash value” (ACV), czyli rzeczywistą wartość pieniężną. W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel będzie potrzebował nowego dachu, ubezpieczyciel pokryje wartość dachu pomniejszoną o zużycie, a nie pełny koszt jego wymiany.

Administracja Donalda Trumpa przedstawiała tę zmianę jako korzyść dla portfeli, podkreślając, że ma ona obniżać składki ubezpieczeń w USA. Jest to częściowo prawda — według niektórych szacunków polisy ACV mają mieć składki o 10%–20% niższe niż polisy opierające się na „replacement-cost value”, czyli wartości kosztu odtworzenia — ale wydatki z własnej kieszeni po burzy mogą szybko zniwelować te oszczędności.

Przykład: jeśli grad uszkodzi dach i jego wymiana kosztuje 10 000 USD, to polisa oparta o koszt odtworzenia mogłaby wypłacić 10 000 USD pomniejszone o franszyzę. Natomiast w przypadku polisy ACV ubezpieczyciel ocenia wiek i stan dachu przed ustaleniem wysokości wypłaty. Jeśli ubezpieczyciel uzna, że wartość dachu wynosi 2 000 USD, wówczas pozostałe 8 000 USD przypada właścicielowi.

Z tego powodu eksperci od rynku mieszkaniowego nie są przekonani, że zmiana sprawi, iż koszt posiadania domu stanie się bardziej przystępny. Zmiana może też umykać wielu konsumentom przy odnawianiu lub zakupie nowej polisy, gdy część agentów „pomija szczegóły”.

Aby wiedzieć, w co wchodzisz przy nowej polisie, rekomendowano pytanie agenta m.in. o to, ile pieniędzy polisa realnie wygeneruje na naprawę dachu, jeśli dojdzie do uszkodzeń. Jeśli nie jesteś w stanie pokryć różnicy między podawaną kwotą a faktycznym kosztem, eksperci zalecają albo budowanie funduszu awaryjnego na wymianę dachu, albo rozważenie wyższej składki za zakres pokrycia oparty o koszt odtworzenia.

Jeżeli zastanawiasz się jeszcze, czy składać roszczenie, ubezpieczeniowi specjaliści nadal zalecają wykorzystywanie zdjęć i nagrań z datą oraz godziną, aby udokumentować, co się stało, kiedy doszło do zdarzenia i jak poważnie wyglądały uszkodzenia. W ten sposób, jeśli ostatecznie złożysz wniosek, łatwiej będzie wykazać zakres szkód.

W przypadku roszczeń dotyczących gradu często podkreśla się, że istnieje różnica między niezawiadomieniem o szkodach a brakiem ich zbadania. Po dużej burzy zwykle warto sprawdzić, czy szkody w ogóle występują i jaki jest rzeczywisty zakres straty, zanim zdecyduje się, czy złożenie roszczenia ma sens finansowy.

Warto też pamiętać o długoterminowych konsekwencjach: ubezpieczyciele biorą pod uwagę ogólną historię roszczeń przy wycenie polis. W efekcie wiele zgłoszeń w relatywnie krótkim czasie może wpłynąć na przyszłe składki lub nawet na możliwość uzyskania ubezpieczenia — w zależności od ubezpieczyciela i przepisów obowiązujących w danym stanie. Jednocześnie, jeśli pojawia się wątpliwość co do zakresu szkód (zwłaszcza po burzy z gradem) albo jeśli naprawy prawdopodobnie przekroczą franszyzę, zaleca się niezwłocznie zgłosić szkodę i umożliwić ubezpieczycielowi oględziny nieruchomości.

Niepewność co do rozmiaru szkód (zwłaszcza po burzy z gradem) to sygnał, by zgłosić stratę szybko i umożliwić przeprowadzenie oględzin. Gdy decyzja o zgłoszeniu jeszcze nie zapadła, nadal warto zabezpieczyć dowody: wykonywać zdjęcia i nagrania z datą i godziną, aby udokumentować, co się stało, kiedy oraz jak poważne są skutki.