Case-Shiller: ceny domów w USA rosną o 0,8% r/r w kwietniu 2026 r.

W kwietniu 2026 r. indeks S&P Cotality Case-Shiller U.S. National Home Price (NSA) odnotował 0,8% wzrostu rok do roku. Tempo było nieco wyższe niż w poprzednim miesiącu, gdy wzrost wynosił 0,7%.

Jednocześnie przez 11. miesiąc z rzędu ceny domów w USA spadały w ujęciu realnym. Skala problemu wynika z różnicy między inflacją a dynamiką cen: inflacja w kwietniu wyniosła 3,8% i była mniej więcej o 3 punkty procentowe wyższa niż 0,8% wzrostu cen domów.

Widać też duże różnice między regionami. Najlepszy wynik w kwietniu odnotowano w Chicago (+6,5% r/r), a najsłabszy w Seattle (-2,3%). Prawie 9 punktów procentowych różnicy między tymi rynkami podkreśla, że trendy cen domów są lokalne.

30 czerwca 2026 r. S&P Dow Jones Indices opublikowało wyniki za kwiecień 2026 dla S&P Cotality Case-Shiller Indices.

W komunikacie wskazano też, że firma Cotality ma opóźnienia w przekazywaniu danych transakcyjnych z biura rejestru w Wayne County — najbardziej ludzkim hrabstwie w aglomeracji Detroit. Te opóźnienia wpłynęły na dane transakcyjne za kwiecień, dlatego w wydaniu z 30 czerwca 2026 r. nie podano aktualizacji Detroit dla kwietnia 2026. Jednocześnie dostępne były dane w wystarczającym zakresie, aby wyliczyć aktualizację za marzec 2026, którą pokazano w tabelach 2 i 3.

S&P Dow Jones Indices zapowiedziało dalsze aktualizowanie wartości indeksu dla Detroit w miesiącach, w których brakuje danych o sprzedaży.

Rok do roku (year-over-year)

S&P Cotality Case-Shiller U.S. National Home Price (NSA), obejmujący wszystkie dziewięć dywizji spisowych USA, pokazał w kwietniu 0,8% wzrostu rok do roku.

Kompozyt 10 miast wzrósł rok do roku o 1,8%, po 1,5% w poprzednim miesiącu.

Kompozyt 20 miast wzrósł rok do roku o 1,1%, po 0,9% w poprzednim miesiącu.

Wśród 20 miast najwyższy roczny wzrost w kwietniu miał Chicago (+6,5%). Kolejne były New York (+3,8%) oraz Cleveland (+3,2%). Najsłabsze było Seattle, które spadło o -2,3%.

Miesiąc do miesiąca (month-over-month)

Przed korektą sezonową indeks U.S. National odnotował +0,8% m/m.

Kompozyt 10 miast wzrósł o +1,1% m/m.

Kompozyt 20 miast wzrósł o +1,0% m/m.

Po korekcie sezonowej U.S. National oraz kompozyt 20 miast spadły odpowiednio o -0,1% i -0,04% m/m. Kompozyt 10 miast wzrósł o +0,04%.

Dane bazowe i szczyty/spadki

W tabeli 1 zestawiono szczyty oraz dołki w cyklu dla trzech kompozytów, a także aktualne poziomy indeksów oraz zmiany procentowe względem szczytów i dołków.

• National: 308,07 (czerwiec 2022) → 292,68 (styczeń 2023) → aktualnie 332,68
• 20-City: 318,73 (czerwiec 2022) → 297,47 (styczeń 2023) → aktualnie 345,43
• 10-City: 330,38 (czerwiec 2022) → 309,92 (styczeń 2023) → aktualnie 367,90

Podsumowanie wyników dla kwietnia 2026 (tabela 2)

Poniżej podano poziom indeksu w kwietniu 2026 r. oraz zmianę względem marca, zmianę marzec–luty i zmianę rok do roku.

• Atlanta: 250,45; kw./mar.: +1,06%; mar./lut.: +0,72%; 1 rok: -0,13%
• Boston: 355,86; +1,16%; +1,96%; +2,11%
• Charlotte: 286,92; +1,05%; +0,59%; +1,01%
• Chicago: 231,51; +1,55%; +2,21%; +6,52%
• Cleveland: 204,99; +0,76%; +1,03%; +3,18%
• Dallas: 293,30; +0,92%; +0,57%; -1,57%
• Denver: 316,21; +0,84%; +1,31%; -1,85%
• Detroit: brak danych dla kwietnia (w tabeli oznaczono jako „--”); mar./lut.: +0,98%; 1 rok: „--”
• Las Vegas: 299,48; +0,21%; +0,48%; -1,66%
• Los Angeles: 449,02; +1,10%; +0,64%; -0,45%
• Miami: 447,81; +0,52%; +0,97%; +1,10%
• Minneapolis: 248,91; +1,13%; +0,76%; +2,02%
• New York: 343,41; +0,96%; +1,02%; +3,82%
• Phoenix: 325,12; -0,05%; +0,33%; -1,65%
• Portland: 331,76; +0,85%; +0,85%; -0,42%
• San Diego: 451,85; +0,83%; +1,20%; +1,05%
• San Francisco: 368,06; +1,51%; +1,79%; +1,30%
• Seattle: 393,19; +1,25%; +1,27%; -2,26%
• Tampa: 369,29; +0,91%; -0,17%; -1,77%
• Washington: 339,99; +1,21%; +1,22%; +0,17%

Kompozyt-10: poziom 367,90; kw./mar.: +1,06%; mar./lut.: +1,18%; 1 rok: +1,78%.

Kompozyt-20: poziom 345,43; kw./mar.: +1,03%; mar./lut.: +1,05%; 1 rok: +1,14%.

U.S. National: poziom 332,68; kw./mar.: +0,77%; mar./lut.: +0,74%; 1 rok: +0,85%.

Miesięczne zmiany: dane NSA i SA (tabela 3)

W tabeli 3 porównano zmiany miesięczne liczone na danych niesezonowo skorygowanych (NSA) oraz sezonowo skorygowanych (SA). Dla przykładu:

• U.S. National: kw./mar. +0,77% (NSA) oraz -0,15% (SA); mar./lut. +0,74% (NSA) oraz -0,21% (SA)
• Composite-10: kw./mar. +1,06% (NSA) oraz +0,04% (SA); mar./lut. +1,18% (NSA) oraz -0,04% (SA)
• Composite-20: kw./mar. +1,03% (NSA) oraz -0,04% (SA); mar./lut. +1,05% (NSA) oraz -0,15% (SA)

Dane o cenach domów nadal znajdują się pod presją kosztów

W kwietniu widać, że ceny nominalnie nie rozpędzają się mocno, a w ujęciu realnym pozostają pod presją.

Zwrócono też uwagę na koszt kredytu. Po tym, jak w pierwszej części roku stawki kredytów hipotecznych na 30 lat spadły poniżej 6%, w kwietniu wróciły do 6,3%. Wyższe koszty finansowania ograniczają wzrost cen nieruchomości, a ceny domów w dużej części „utrzymują się” na podobnym poziomie nominalnie i spadają realnie.

Indeks Case-Shiller jest publikowany w cyklu miesięcznym

S&P Cotality Case-Shiller Indices są publikowane w ostatni wtorek każdego miesiąca o godzinie 9:00 ET. Indeksy śledzą ścieżkę cen typowych domów jednorodzinnych w poszczególnych metropoliach, łącząc dopasowane pary cen z tysięcy transakcji sprzedaży na zasadach rynkowych (arms-length). Wartość indeksu ma bazę 100 w styczniu 2000 r., więc na przykład poziom 150 oznacza wzrost o 50% od stycznia 2000 r. dla typowego domu w danym rynku.