Stawki kredytów hipotecznych nie wrócą od razu poniżej 6%

Kredyty hipoteczne zaczęły zniżkować po tym, jak w tym tygodniu USA podpisały wstępne porozumienie pokojowe z Iranem. Rynkowa reakcja jest wyraźna: akcje podskoczyły, a ceny ropy zaczęły spadać. Mimo to stawki kredytów hipotecznych oraz rentowności obligacji, które zwykle poruszają się podobnie, spadają tylko umiarkowanie.

Mechanizm ten dobrze oddaje branżowa maksymatyka — reakcja na pogorszenie warunków finansowych potrafi być szybka, natomiast poprawa zwykle potrzebuje więcej czasu. Jeff Pope, menedżer oddziału Synergy One Lending w Houston, ujmuje to w ten sposób: „Zawsze mówię klientom i pośrednikom: stawki rosną windą, a potem schodzą schodami”.

Na razie scenariusz wygląda zgodnie z tym schematem. Według danych Freddie Mac średnia stawka 30-letniej hipoteki o stałym oprocentowaniu spadła w tym tygodniu o 5 punktów bazowych do 6,47%. Oznacza to powrót do poziomu, w którym stawki utrzymywały się przez ostatni miesiąc, gdy oba kraje pracowały nad porozumieniem.

Na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych wpływa jednocześnie kilka czynników, w tym oczekiwania inflacyjne, trendy na rynku pracy, popyt na papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami (MBS), oczekiwania dotyczące przyszłej polityki pieniężnej oraz ogólna zmienność na rynkach.

Porozumienie USA–Iran odświeżyło optymizm, że inflacja może osłabnąć. Niższa inflacja zwykle oznacza niższe stawki hipoteczne, ale wojna trwała na tyle długo, że w maju ceny konsumenckie wzrosły o 4,2%. Dodatkowo inwestorzy rosnącą wagę przywiązują do scenariusza co najmniej jednej podwyżki stóp procentowych jeszcze w tym roku, co może utrzymywać kredyty hipoteczne na podwyższonych poziomach.

Fed nie ma bezpośredniego wpływu na stawki hipoteczne, jednak komunikaty dotyczące kierunku stóp bazowych oddziałują na wyceny rynkowe. W środę stawki hipoteczne wzrosły pod koniec dnia po tym, jak nowy przewodniczący Fed Kevin Warsh podkreślił priorytet banku centralnego dla inflacji. Jednocześnie wielu członków Fed sygnalizowało, że ich zdaniem potrzebna będzie co najmniej jedna podwyżka o 0,25 punktu procentowego jeszcze przed końcem roku.

Chris Padley, menedżer sprzedaży kredytów hipotecznych w Gateway Mortgage w Jenks w stanie Oklahoma, przyznał: „Jako pożyczkodawca nie chcę, żeby teraz pojawiły się podwyżki ze strony Fed”. Nie jest jednak przekonany, że podwyżka jest nieunikniona. Zwraca uwagę na ceny ropy, które cofnęły się do okolic 75 USD za baryłkę po wcześniejszych wzrostach powyżej 100 USD. Jego zdaniem tańsza ropa może szybko pomóc obniżyć inflację i ograniczyć potrzebę działań Fed.

Rick Vega, starszy doradca hipoteczny i broker w Sarasota na Florydzie, widzi możliwość zejścia stawek poniżej 6% jeszcze w tym roku, jeśli inflacja wyhamuje. Jednocześnie zaznacza, że ruchy mogą nie być gładkie, bo rynki reagują na napływające informacje, a dodatkowo pozostaje niepewność, czy USA i Iran ostatecznie dojdą do pełnego porozumienia pokojowego.

„Czy to wydarzy się z dnia na dzień? Nie” — powiedział Vega. „Trudno przewidzieć, co będzie się działo z dnia na dzień”.