SmartStop podnosi prognozy po wzroście FFO w II kwartale

SmartStop Self Storage REIT (NYSE: SMA) odnotowała w II kwartale 2026 r. wzrost przychodów i marż operacyjnych. Spółka podniosła całoroczne prognozy dotyczące przychodów z obiektów istniejących co najmniej od roku, zysku operacyjnego netto oraz nakładów inwestycyjnych.

FFO w przeliczeniu na akcję, po korektach, wyniosło 0,49 USD, co oznacza wzrost o 17,6% rok do roku. FFO (fundusze z działalności operacyjnej) to miara przepływów pieniężnych używana przez fundusze inwestujące w nieruchomości, takie jak REIT-y.

Łączne przychody związane z działalnością magazynową wyniosły około 65,8 mln USD i były o 4,9 mln USD wyższe niż w II kwartale 2025 r. Przychody z obiektów istniejących co najmniej od roku wzrosły o 1,3%. Było to przede wszystkim efektem wzrostu rocznego czynszu za zajętą stopę kwadratową o 1,9%.

Koszty operacyjne tych samych obiektów spadły o 3,4% rok do roku. Spółka wskazała na niższe wydatki na wynagrodzenia, ubezpieczenia nieruchomości, naprawy i utrzymanie oraz media. Zysk operacyjny netto (NOI), czyli przychody z nieruchomości pomniejszone o koszty ich działania, zwiększył się o 3,7%. Marża operacyjna wzrosła o 150 punktów bazowych, czyli 1,5 punktu procentowego, do 67,3%.

Średnie fizyczne obłożenie obiektów wyniosło 92,5%, wobec 93,1% rok wcześniej. W danych dotyczących końca kwartału spółka podała obłożenie na poziomie 92,4%.

W 10 z 15 najważniejszych rynków SmartStop odnotowała wzrost NOI dla porównywalnych obiektów. W kanadyjskiej spółce joint venture NOI zwiększył się o 9,4% rok do roku. Jednocześnie przychody porównywalnych obiektów w Greater Toronto Area (GTA, obszar metropolitalny Toronto) spadły o 1% po wyeliminowaniu wpływu zmian kursów walut.

Przychody platformy zarządzanych REIT-ów wyniosły 6,76 mln USD, co oznacza wzrost o 67% rok do roku. Powtarzalne przychody tej platformy zwiększyły się o 14%. Platforma obejmowała 220 zarządzanych obiektów o łącznej powierzchni możliwej do wynajęcia wynoszącej 15,7 mln stóp kwadratowych netto. Aktywa zarządzane przez platformę wynosiły około 1 mld USD na koniec kwartału. Zarządzany REIT to fundusz sponsorowany i prowadzony przez SmartStop, ale nieujmowany w bilansie spółki.

W II kwartale SmartStop przeznaczyła 29,7 mln USD na zakup trzech nieruchomości w Spartanburgu w Karolinie Południowej. Szacunkowa stopa kapitalizacji transakcji była na wysokim poziomie 5%. Stopa kapitalizacji (cap rate) służy do szacowania potencjalnego zwrotu z nieruchomości i jest obliczana przez podzielenie NOI przez wartość obiektu.

Spółka zainwestowała także 16,3 mln USD w finansowanie pomostowe przy stopie zwrotu przekraczającej 10%. Po zakończeniu kwartału zamknięto kolejną transakcję o wartości 3,1 mln USD. Zadłużenie w relacji do przepływów pieniężnych spadło do 6,2-krotności, mimo dalszych inwestycji w ciągu kwartału.

Zarząd przesunął priorytet z maksymalizowania obłożenia na zarządzanie stawkami czynszu. Stawki oferowane nowym klientom w internecie spadły w II kwartale o 3,8%, ale w lipcu wzrosły o 1,2% rok do roku. Stawki dla klientów rozpoczynających najem były w kwartale średnio o 4,4% niższe, a w lipcu spadły o około 5% rok do roku. Z kolei stawki obowiązujące obecnych najemców wzrosły na koniec lipca o ponad 2% rok do roku.

Obłożenie w Asheville wyniosło 91,8%. Oznacza to różnicę 230 punktów bazowych względem poprzedniego roku, po wcześniejszym wystąpieniu klęski żywiołowej. SmartStop planuje rozpocząć na początku 2027 r. budowę obiektu zastępczego. Ma on być o około 83% większy od pierwotnej nieruchomości zniszczonej przez powódź.

Na 2026 r. spółka podniosła prognozę wzrostu przychodów porównywalnych obiektów do przedziału 0,5–1,5%, wobec wcześniej zakładanego zakresu od -0,25% do 1,75%. Jednocześnie obniżyła prognozę wzrostu kosztów tych obiektów do 0,25–1,25%, z wcześniejszych 1,75–3,75%.

Prognoza FFO po korektach w przeliczeniu na akcję wzrosła do 1,98–2,04 USD, między innymi dzięki wynikom II kwartału oraz zniesieniu ograniczeń dotyczących podwyżek czynszów w Kalifornii. Roczna prognoza nakładów inwestycyjnych została zwiększona do 55–75 mln USD.

W lipcu SmartStop przedstawiła wieloletnią inicjatywę DECA. Nazwa odnosi się do zdyscyplinowanej realizacji działań i kumulowania wzrostu wartości. Program obejmuje sześć filarów mających wspierać długoterminowy wzrost wartości poprzez lepsze wyniki operacyjne, zwiększanie marż i wzrost FFO w przeliczeniu na akcję.

Prezes i założyciel H. Michael Schwartz wskazał cel osiągnięcia kapitalizacji na poziomie 10 mld USD. Jego zdaniem właśnie przy takiej skali platforma SmartStop będzie mogła w pełni wykorzystać swój potencjał. Zarząd ocenia, że wyniki II kwartału odzwierciedlały założenia programu DECA, między innymi dzięki kontroli kosztów, poprawie efektywności wraz ze skalą działalności oraz zarządzaniu przychodami.

Rozbudowa obecności w Denver z dziewięciu do ponad 50 nieruchomości przyniosła wzrost marży na tym rynku o 430 punktów bazowych od początku roku. Spółka zintegrowała około 50 obiektów w regionie, korzystając z koncentracji nieruchomości w jednym obszarze.

Schwartz ocenił warunki przejęć jako dobre. Jego zdaniem na rynek trafiają wysokiej jakości nieruchomości, ponieważ część właścicieli, którzy budowali lub kupowali obiekty w szczycie pandemii, ma obecnie „praktycznie wyczerpane możliwości”.

Prezes wskazał również na niepewność gospodarczą i czynniki geopolityczne. „Niepewność makroekonomiczna związana z wydarzeniami takimi jak wojna i cła spowodowała pewne wahania i opóźnienia w decyzjach dotyczących najmu” – powiedział, zwłaszcza w niektórych częściach Greater Toronto Area.

Schwartz przyznał, że przejęcie PS Canada przez Public Storage doprowadzi do „bardziej konkurencyjnego otoczenia” na kanadyjskim rynku magazynów samoobsługowych.

SmartStop oczekuje, że pierwszy zarządzany przez nią w Kanadzie obiekt należący do zewnętrznego właściciela stanie się impulsem do dalszej ekspansji. Według Schwartza niektórzy właściciele już rozmawiają o swoich kanadyjskich portfelach po pozytywnych doświadczeniach ze współpracy ze SmartStop w Stanach Zjednoczonych.

W rozmowie dotyczącej wyników uczestniczyli H. Michael Schwartz, założyciel, prezes i dyrektor generalny SmartStop, James R. Barry, dyrektor finansowy, oraz David Steven Corak, starszy wiceprezes ds. finansów korporacyjnych i strategii. Rozmowa odbyła się 6 sierpnia 2026 r. o godz. 12:00 czasu wschodniego USA.

Pozostałe pojęcia używane przy omawianiu wyników spółki:

• Podwyżka czynszu dla obecnego klienta (ECRI) to narzędzie zarządzania przychodami polegające na zwiększeniu stawki najemcy, który już zajmuje dany boks.
• Wywłaszczenie (eminent domain) oznacza uprawnienie władz do przejęcia prywatnej nieruchomości na cel publiczny za odszkodowaniem.
• REIT to spółka, która posiada, prowadzi lub finansuje nieruchomości przynoszące przychody.
• Stawki internetowe (web rates) to stawki najmu oferowane nowym klientom za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych.
• NOI oznacza zysk operacyjny netto z nieruchomości, wykorzystywany do oceny rentowności obiektów generujących przychody.