Morgan Stanley: Amerykanie mogą już nigdy nie zobaczyć tanich mieszkań

Morgan Stanley przedstawił najnowszą perspektywę dla rynku mieszkaniowego w USA, a wniosek jest prosty: tanie mieszkania mogą nie wrócić do poziomów obserwowanych przed 2022 rokiem.

W symulacjach banku kluczowe były scenariusze dla oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie 4%, 5% i 6%. W każdym z tych przypadków dostępność mieszkań nie miała wrócić do poziomów sprzed 2022 roku.

W bazowym scenariuszu Morgan Stanley zakłada, że oprocentowanie będzie stopniowo spadać w kierunku 5%. Nawet wtedy raty kredytu wciąż miałyby odpowiadać za ok. 21% dochodu gospodarstwa domowego. To znacznie powyżej historycznej średniej, która wynosiła około 15%.

Co utrzymuje brak dostępności mieszkań

Wysokie ceny i raty są wzmacniane przez tzw. efekt „zablokowania” (lock-in) kredytów. Około 70% obecnych właścicieli domów ma kredyty hipoteczne z oprocentowaniem poniżej 5%. To zniechęca wielu z nich do sprzedaży, a tym samym ogranicza podaż mieszkań na rynku wtórnym.

Morgan Stanley wskazuje też inne czynniki, które dociskają dostępność:

• długoterminowo wyższe stopy procentowe
• rywalizacja pokoleń Millennials i Gen Z o ograniczoną podaż mieszkań
• restrykcyjne zasady dotyczące zagospodarowania terenu (polityki land-use)
• wolne tempo wydawania pozwoleń na budowę (slow permitting)
• rosnące koszty ubezpieczeń związane z ryzykiem klimatycznym

W ocenie komentatora rynku, jeśli Rezerwa Federalna utrzyma stopy „wyżej na dłużej” w walce z inflacją, to oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie podwyższone. Efekt polega na tym, że gospodarstwa domowe nie odczują szybkiej ulgi w ratach, tylko dalej będą funkcjonowały w warunkach „zablokowanych” przez już zawarte umowy.

Morgan Stanley podaje, że poprawa dostępności najpewniej zatrzyma się około 2027 roku. Bank podkreśla, że brak rotacji na rynku mieszkaniowym doprowadził rynek do najwolniejszego tempa sprzedaży w przybliżeniu od 40 lat.

Pierwsi kupujący odczuwają to najszybciej

W ocenie Bank of America koszt finansowania domu o cenie mediany wynosi dziś około 2 000 USD miesięcznie. To prawie dwa razy więcej niż pięć lat temu.

Bank dodaje, że osoby kupujące po raz pierwszy biorą większe kwoty kredytu. Średnia wartość kredytu ma wynieść 334 000 USD w 2024 roku. Równocześnie standardy udzielania kredytów miały się zaostrzyć.

Bank of America wskazuje też, że część kupujących przenosi się do uboższych kodów pocztowych (lower-income ZIP codes), szukając tańszych ofert.

Morgan Stanley zauważa ponadto, że spadek popularności własności domów trwa od 2024 roku, zwłaszcza w grupie wiekowej 35–44 lat. Jednocześnie udział najemców ma stopniowo rosnąć, mimo że czynsze również idą w górę.