MITT przejmie Cherry Hill, zwiększając kapitalizację rynkową o 36%

TPG Mortgage Investment Trust (NYSE: MITT) odnotował w drugim kwartale 2026 roku wartość księgową na poziomie 10,00 USD na akcję. Oznacza to wzrost o 0,3% w porównaniu z 9,97 USD na akcję na koniec pierwszego kwartału.

Zysk dostępny do wypłaty (Earnings Available for Distribution, EAD), czyli miara wyników operacyjnych REIT-u nieuwzględniająca wybranych pozycji bezgotówkowych i jednorazowych, wyniósł 0,24 USD na akcję. Był więc równy zadeklarowanej dywidendzie. Spółka wskazała, że wynik został wsparty stabilnymi rezultatami portfela inwestycyjnego oraz działalnością Arc Home.

Zysk netto według zasad GAAP wyniósł 9,1 mln USD, czyli 0,29 USD na akcję. Na wynik wpłynęły wzrosty wartości inwestycji mieszkaniowych oraz niezrealizowane zyski na starszych kredytach komercyjnych.

Najważniejszym wydarzeniem kwartału było ogłoszenie ostatecznej umowy przejęcia Cherry Hill Mortgage Investment Corporation. Połączenie ma zwiększyć kapitalizację rynkową MITT o około 36% i stworzyć bazę kapitału własnego o wartości około 750 mln USD. Większa skala powinna poprawić płynność akcji i zwiększyć wolumen obrotu.

TPG, zarządzający MITT, wniesie do transakcji około 20 mln USD w gotówce. Dodatkowo MITT przeznaczy około 15 mln USD ze swojego bilansu. Około 30% zapłaty w transakcji będzie więc stanowić gotówka, a pozostała część — akcje. Zarząd oczekuje zamknięcia przejęcia w czwartym kwartale 2026 roku.

Po połączeniu platform spółka spodziewa się rocznych oszczędności na kosztach ogólnego zarządu i administracji w wysokości od 7 mln USD do 9 mln USD. Zarząd ocenia, że synergie te będą wspierać wzrost zysków i stóp zwrotu w kolejnych latach.

Cherry Hill wniesie do połączonej grupy prawa do obsługi kredytów hipotecznych (Mortgage Servicing Rights, MSR). Są to prawa do pobierania rat i wykonywania czynności administracyjnych związanych z kredytem hipotecznym w zamian za opłatę. MSR mają stworzyć nowe źródło przychodów i zwiększyć dywersyfikację portfela mieszkaniowego MITT. Akcjonariusze Cherry Hill uzyskają również dostęp do platformy, kompetencji, relacji biznesowych i doświadczenia operacyjnego TPG.

Przejęcie Cherry Hill zostało określone przez prezesa i dyrektora generalnego Thomasa Durkina jako „transformacyjny krok naprzód dla MITT”. Zarząd ocenia, że większa skala pozwoli spółce skuteczniej konkurować, działać efektywniej i zwiększyć potencjał zysków w długim terminie.

W drugim kwartale MITT działał w trudnym otoczeniu stóp procentowych. Na rynek wpływały ponowne obawy o inflację oraz utrzymująca się niepewność dotycząca polityki Rezerwy Federalnej. Mimo tych warunków spółka utrzymała stabilne wyniki i zdyscyplinowane podejście do inwestycji.

Dźwignia ekonomiczna, czyli relacja zadłużenia z uwzględnieniem długu regresowego i pozycji netto TBA do kapitału własnego, z wyłączeniem zadłużenia sekurytyzacyjnego bez regresu, wyniosła 1,8-krotności na 30 czerwca 2026 roku. Było to o 0,1-krotności więcej niż kwartał wcześniej. Po zamknięciu przejęcia Cherry Hill dźwignia ekonomiczna ma ustabilizować się na poziomie około 2,9-krotności.

Dźwignia według GAAP wyniosła 13,4-krotności na koniec kwartału. Jej wysoki poziom wynikał przede wszystkim z konsolidacji długu związanego z sekurytyzacjami.

Portfel inwestycyjny MITT miał na koniec kwartału wartość 7,7 mld USD. Był skoncentrowany głównie na wysokiej jakości kredytach niekwalifikowanych (non-QM) oraz kredytach pod zastaw kapitału własnego w nieruchomości. Kredyty non-QM nie spełniają standardowych kryteriów kwalifikowanych kredytów hipotecznych określanych przez Consumer Financial Protection Bureau.

W drugim kwartale spółka kupiła kredyty HELOC o wartości 70 mln USD oraz nieagencyjne papiery RMBS o wartości 38 mln USD. HELOC to linia kredytowa zabezpieczona kapitałem własnym właściciela w domu. RMBS to mieszkaniowe papiery wartościowe zabezpieczone przepływami z kredytów hipotecznych.

MITT przeprowadził w kwartale dwie sekurytyzacje o łącznej wartości przekraczającej 750 mln USD. Zapewniły one finansowanie bez regresu, czyli takie, w którym wierzyciel nie może dochodzić spłaty z pozostałych aktywów spółki poza zabezpieczeniem. W trzecim kwartale zarząd planuje przeprowadzić trzy sekurytyzacje kredytów pod zastaw kapitału własnego w nieruchomości o łącznej wartości przekraczającej 1,25 mld USD.

Łączne finansowanie spółki wyniosło 7,3 mld USD. Składało się na nie 6,3 mld USD finansowania bez regresu oraz 1,0 mld USD finansowania z regresem.

Arc Home przekazała MITT w kwartale 6,6 mln USD nadwyżkowego kapitału. Jednocześnie jej wolumen finansowania osiągnął najwyższy poziom od wielu lat. Inwestycja MITT w Arc Home była wyceniana na 46,4 mln USD, przy zastosowaniu mnożnika 1,05-krotności wartości księgowej.

Marża odsetkowa netto wyniosła w kwartale 0,7%. Uwzględniała korzyść w wysokości 0,02 punktu procentowego z komponentu odsetkowego swapów stóp procentowych.

Stopa zwrotu ekonomicznego za drugi kwartał wyniosła 2,7% i obejmowała wpływ dywidendy dla akcjonariuszy zwykłych w wysokości 0,24 USD na akcję. Na koniec okresu MITT miał 111,6 mln USD płynności. Składało się na nią 61,6 mln USD gotówki oraz 50 mln USD dostępnego, uzgodnionego finansowania.

Spółka kontynuuje przesuwanie kapitału ze starszych aktywów komercyjnych do strategii związanych z mieszkaniowym rynkiem kredytowym, w szczególności do segmentu kredytów pod zastaw kapitału własnego w nieruchomości. Dyrektor inwestycyjny Nicholas Smith poinformował, że segment ten odnotował „prawie 150-procentowy wzrost w ujęciu rocznym”, podczas gdy wzrost emisji nieagencyjnych papierów wartościowych wyniósł 50%.

Zarząd przekazał, że wybrano nabywcę starszej ekspozycji na komercyjne nieruchomości handlowe. Zamknięcie transakcji jest obecnie oczekiwane do końca 2026 roku. Rozwiązanie problemu tych aktywów ma uwolnić około 30 mln USD kapitału, który będzie można ponownie zainwestować w aktywa o wyższej rentowności.

Według prognoz zarządu reinwestycja kapitału uwolnionego po rozwiązaniu problemu starszych kredytów komercyjnych ma z czasem zwiększyć roczny EAD o dodatkowe 0,20 USD na akcję.

MITT nadal odczuwa jednak „utrudnienie w postaci starszej ekspozycji na kredyty komercyjne ze statusem nonaccrual”. Oznacza to, że od tych kredytów nie są obecnie ujmowane przychody odsetkowe. Zarząd pracuje nad rozwiązaniem tych pozycji, które ograniczają bieżący potencjał zysków spółki.

MITT wskazał, że od przejęcia WMC, sfinalizowanego w grudniu 2023 roku, zwiększył dywidendę pięciokrotnie, co dało łączny wzrost o 33%. W tym samym czasie kwartalny EAD wzrósł o około 140%.

Po zakończeniu transakcji Cherry Hill połączona spółka ma mieć większą bazę kapitałową, dostęp do rynku praw do obsługi kredytów hipotecznych oraz bardziej zdywersyfikowany portfel skoncentrowany na mieszkaniowym rynku kredytowym.