KE Holdings: skorygowany zysk netto wzrósł o 74,9% mimo spadku przychodów

KE Holdings Inc. (NYSE: BEKE), chińska spółka świadcząca usługi związane z rynkiem mieszkaniowym, odnotowała w II kwartale 2026 r. wzrost marży brutto i zysku przy jednoczesnym spadku przychodów rok do roku. Poprawę wyników wsparły kontrola kosztów, usprawnienia operacyjne oraz zmiany w strukturze działalności.

Łączna wartość transakcji brutto (GTV), czyli wartość nieruchomości objętych transakcjami za pośrednictwem platformy, wzrosła o 6,3% rok do roku. Przychody spadły natomiast o 5,7%. Dyrektor finansowy Tao Xu powiedział, że spadek przychodów wynikał przede wszystkim z dostosowań w działalności związanej z remontami i wyposażeniem mieszkań oraz ze sposobu ujmowania przychodów w iteracyjnych modelach produktów stosowanych w usługach remontowych.

Skorygowany zysk netto, czyli wynik z wyłączeniem wybranych pozycji księgowych, wzrósł o 74,9%, do 3,185 mld CNY. Skorygowana marża netto sięgnęła 13%, czyli była o 6 punktów procentowych wyższa niż rok wcześniej i osiągnęła najwyższy poziom od trzech lat. Zysk netto według standardów GAAP zwiększył się o 100,8%, do 2,624 mld CNY.

Marża brutto wzrosła o 6,7 punktu procentowego rok do roku, do 28,6%. Koszty operacyjne według GAAP spadły o 14,1% rok do roku, do 3,989 mld CNY. Zysk operacyjny według GAAP wzrósł ponad dwukrotnie, o 185,6%, do 3,026 mld CNY.

Tao Xu przypisał poprawę wyników zdrowszej strukturze kosztów, rygorystycznej dyscyplinie finansowej, niższym stałym kosztom pracy oraz większej efektywności operacyjnej. Dodał, że marże kontrybucyjne, pokazujące rentowność poszczególnych linii biznesowych po uwzględnieniu ich bezpośrednich kosztów, poprawiły się zarówno rok do roku, jak i w ujęciu kwartalnym we wszystkich głównych segmentach spółki.

Koszty związane z lokalami spadły o 25,9% rok do roku, do 560 mln CNY. Był to efekt optymalizacji kosztów najmu i zmian w sieci Lianjia. Koszty sprzedaży i marketingu zmniejszyły się o 26,1% rok do roku, do 1,4 mld CNY. Wydatki na badania i rozwój spadły o 13,4% rok do roku, do 550 mln CNY.

W porównaniu z poprzednim kwartałem koszty operacyjne wzrosły o 21,3%. Spółka wyjaśniła, że wynikało to z sezonowego wzrostu wydatków sprzedażowych w działalności remontowej oraz utworzenia rezerw w segmencie nowych mieszkań. Koszty ogólnego zarządu obejmowały około 280 mln CNY odpisów na nieściągalne należności. Tao Xu powiedział, że rezerwy były wynikiem ostrożnej oceny wybranych należności i wartości zabezpieczeń.

Tao Xu zaznaczył, że spółka nie zamierza ekstrapolować wyników z jednego kwartału na cały rok. Wydatki na zachęty marketingowe i koszty sprzedaży ponoszone przez pracowników pierwszej linii mogą się zmieniać w zależności od struktury działalności, skali przychodów i sezonowości. Przy założeniu neutralnych warunków rynkowych niższa baza kosztowa powinna jednak nadal wspierać rentowność.

Działalność związana z rynkiem mieszkań z drugiej ręki pozostała odporna. GTV w tym segmencie wyniosła 629,89 mld CNY, co oznacza wzrost o 8% rok do roku. Przychody zwiększyły się o 4,5%, do 7,02 mld CNY, a marża kontrybucyjna wzrosła o 6,1 punktu procentowego, do 46,1%.

Dyrektor generalny Stanley Peng powiedział, że poprawa wyników na rynku mieszkań z drugiej ręki nie wynikała z rozbudowy sieci ani ze wzrostu cen. Spółka skorzystała przede wszystkim z większej produktywności w stabilnej sieci biur połączonych z platformą oraz z lepszego przekształcania wartości usług platformy w przychody. Liczba transakcji realizowanych przez te biura wzrosła o prawie 30% rok do roku, a średnia liczba transakcji przypadająca na aktywne biuro zwiększyła się o 26%.

Przychody z usług platformy świadczonych poza siecią Lianjia wzrosły o 27,8% rok do roku. Tao Xu wyjaśnił, że GTV w segmencie mieszkań z drugiej ręki rosła szybciej niż przychody, ponieważ większą część aktywności stanowiły transakcje poza Lianjia. W ich przypadku opłaty za usługi platformy są ujmowane w przychodach netto, a nie w pełnej wartości transakcji.

W segmencie nowych mieszkań GTV wzrosła o 1,2%, do 258,39 mld CNY, a przychody zwiększyły się o 3,8%, do 8,95 mld CNY. Marża kontrybucyjna wzrosła o 4,4 punktu procentowego, do 28,8%.

Tao Xu powiedział, że KE Holdings utrzymała skalę działalności na rynku nowych mieszkań dzięki wcześniejszej współpracy przy wyborze projektów o wysokiej jakości, lepszej konwersji klientów oraz kierowaniu zasobów do projektów o większym potencjale. Spółka zamierza nadal ostrożnie zarządzać terminami płatności i ryzykiem kredytowym deweloperów. Nie chce zwiększać GTV kosztem ściągalności należności ani marż.

Przychody z remontów i wyposażenia mieszkań spadły o 30,1% rok do roku, do 3,19 mld CNY. Spółka wycofała się z nierentownych miast, sklepów i kanałów pozyskiwania klientów. Na popyt negatywnie wpłynęła również mniejsza liczba przekazań nowych mieszkań. Mimo spadku przychodów marża kontrybucyjna wzrosła o 7,5 punktu procentowego, do 39,6%. Pomogły w tym centralne zakupy, optymalizacja łańcucha dostaw oraz niższe koszty materiałów.

Tao Xu poinformował, że szeroko zakrojone dostosowania w działalności remontowej są w dużej mierze zakończone. Spółka nie oczekuje kolejnych szerokich cięć w tym obszarze w bieżącym roku. W lipcu liczba wizyt w salonach wzrosła w porównaniu z poprzednim miesiącem. Ze względu na czas trwania prac remontowych większa liczba zawieranych umów może jednak dopiero po pewnym czasie przełożyć się na raportowane przychody.

Przychody z usług wynajmu mieszkań spadły o 14,8%, do 4,83 mld CNY. Marka Carefree Rent przesunęła działalność w stronę lżejszego i mniej ryzykownego modelu, w którym przychody są ujmowane netto, czyli po odjęciu kwot przekazywanych innym podmiotom. Na koniec kwartału liczba zarządzanych lokali przekroczyła 790 tys., co oznacza wzrost o około 34% rok do roku. Produkty rozliczane na zasadzie przychodów netto stanowiły ponad połowę portfela.

Marża kontrybucyjna segmentu wynajmu wzrosła o 6,9 punktu procentowego, do 15,3%. Tao Xu wskazał na zmianę struktury produktów oraz niższe koszty pracy, instalacji i obsługi po zakończeniu najmu. Odsetek właścicieli przedłużających umowy wyniósł 74%, o 4 punkty procentowe więcej niż rok wcześniej. Wskaźnik przedłużeń umów przez najemców sięgnął 56%, co oznacza wzrost o 1 punkt procentowy.

KE Holdings zmienia sposób prowadzenia działalności. Spółka odchodzi od szerokich strategii obejmujących całe miasta i koncentruje się na rozwiązaniach dopasowanych do konkretnych dzielnic, projektów, nieruchomości oraz potrzeb klientów. Stanley Peng powiedział, że zarząd większą wagę przywiązuje do produktywności agentów, zdrowej rentowności biur i jakości obsługi, a nie tylko do skali działalności.

Spółka rozwija również bardziej wyspecjalizowany model obsługi. Poszczególne role są w nim rozdzielone między zarządzanie klientami, prezentację nieruchomości, doradztwo, zawieranie umów, remonty i wynajem. Od maja do lipca menedżerowie klientów obsłużyli ponad 50 tys. leadów, czyli zgłoszeń od potencjalnych klientów. Współczynnik zamiany leadów na prezentację nieruchomości wyniósł 7,4%, wobec 5% dla całego rynku.

Stanley Peng powiedział, że KE Holdings traktuje sztuczną inteligencję jako „bezpośrednią zmienną” wpływającą na obsługę klientów, procesy wewnętrzne i strukturę organizacyjną, a nie tylko jako narzędzie poprawy efektywności. Spółka wykorzystuje AI do porządkowania danych, wspierania agentów przy porównywaniu projektów oraz bardziej precyzyjnego zarządzania poszczególnymi nieruchomościami, klientami i agentami.

W II kwartale wpływy gotówkowe z działalności operacyjnej wyniosły 6,61 mld CNY. Łączny stan środków pieniężnych spółki, z wyłączeniem depozytów klientów, wynosił na koniec kwartału około 67,3 mld CNY. W II kwartale KE Holdings przeznaczyła około 250 mln USD na skup akcji własnych, a w pierwszej połowie roku wydała na ten cel około 460 mln USD.

KE Holdings Inc. (NYSE: BEKE) to firma świadcząca usługi związane z rynkiem nieruchomości, której działalność opiera się na technologii. Spółka prowadzi zintegrowaną platformę internetową i sieć stacjonarną do obsługi transakcji mieszkaniowych oraz powiązanych usług w Chinach kontynentalnych.

Oferta obejmuje skierowane do konsumentów wyszukiwarki ofert nieruchomości, szeroką sieć stacjonarnych biur pośrednictwa i agentów, a także wsparcie przy sprzedaży, wynajmie oraz transakcjach dotyczących nowych mieszkań dla klientów indywidualnych i instytucjonalnych. Spółka udostępnia oferty nowych i używanych mieszkań, ogłoszenia wynajmu, pośrednictwo oraz obsługę transakcji.