IRSA zakończyła rok fiskalny 2026 z rekordowym zyskiem i EBITDA z najmu

IRSA Inversiones Y Representaciones (NYSE: IRS) wypracowała w roku fiskalnym 2026 420,9 mld ARS zysku netto, wobec 261,9 mld ARS rok wcześniej. Wynik wsparły wyższe wyceny nieruchomości, zyski z różnic kursowych oraz poprawa działalności powtarzalnej, czyli tej generującej regularne przychody. Spółka odnotowała również 150 mld ARS kosztów podatku dochodowego.

Rok fiskalny zakończył się w czerwcu. Dyrektor finansowy Matías Gaivironsky poinformował, że zysk netto wyniósł około 421 mld ARS, a EBITDA segmentu najmu, czyli zysk operacyjny przed odsetkami, podatkami i amortyzacją, zbliżyła się do 200 mln USD.

„Jesteśmy bardzo zadowoleni z wyników” — powiedział Gaivironsky. Wskazał na aktywny rok pod względem przejęć i projektów deweloperskich, w tym zakupów Al Oeste Shopping i Los Gallegos Shopping Mall oraz uruchomienia projektu Distrito Diagonal w La Plata.

Centra handlowe utrzymały stabilne wyniki mimo słabszej konsumpcji

Zarząd ocenił, że działalność centrów handlowych pozostała odporna na słabsze wydatki konsumentów w Argentynie. Sprzedaż najemców spadła w ciągu roku o 8,5% w ujęciu realnym, przede wszystkim z powodu niższych cen. Liczba transakcji i odwiedziny klientów pozostały jednak stabilne, a w niektórych miesiącach wzrosły.

Przychody centrów handlowych zwiększyły się o 1,5%. Wsparciem była struktura umów najmu. Santiago Donato poinformował, że 87% przychodów centrów pochodzi ze stałych składników czynszu, które są korygowane o inflację. Zapewnia to częściową ochronę przychodów w okresach słabszego popytu.

Obłożenie centrów handlowych pozostało na poziomie 97%. EBITDA segmentu w ujęciu dolarowym osiągnęła rekordowy poziom, porównywalny z wynikiem z 2013 roku, i była niemal 4% wyższa niż rok wcześniej.

W ciągu roku IRSA zwiększyła powierzchnię najmu brutto o 20%. W kolejnym roku fiskalnym spółka chce prowadzić 19 centrów handlowych o łącznej powierzchni 432 000 metrów kwadratowych. Do jej obiektów weszły międzynarodowe marki, między innymi Decathlon, Victoria's Secret, Mango oraz Dolce & Gabbana. Dostępna powierzchnia była jednak ograniczona, dlatego IRSA rozwija istniejące nieruchomości.

Gaivironsky powiedział, że nowe umowy z międzynarodowymi najemcami są zazwyczaj zawierane przy stawkach czynszu zbliżonych do tych obowiązujących w obecnym portfelu. Ewentualna poprawa przychodów zależnych od sprzedaży najemców będzie uzależniona od ich wyników.

Najważniejsze projekty w segmencie centrów handlowych:

• Al Oeste: Obiekt w Morón jest przekształcany w centrum wyprzedażowe. Ponowne otwarcie ma nastąpić przed końcem 2026 roku kalendarzowego. Projekt był ukończony w 70% i ma zapewnić 24 000 metrów kwadratowych powierzchni najmu brutto.
• Los Gallegos: IRSA kupiła centrum handlowe w Mar del Plata za 13,5 mln USD. Obiekt ma około 10 400 metrów kwadratowych powierzchni najmu. Spółka planuje zainwestować około 5 mln USD w jego przekształcenie.
• Distrito Diagonal: Budowa pierwszego wielkoskalowego centrum handlowego w La Plata była ukończona w ponad 50%. Projekt o powierzchni 22 000 metrów kwadratowych ma zostać oddany do użytku w maju lub czerwcu 2027 roku.

Biura i hotele

Portfel biurowy IRSA osiągnął 100% obłożenia. Spółka posiada pięć budynków biurowych o łącznej powierzchni 58 000 metrów kwadratowych. Średnie czynsze utrzymywały się na poziomie około 25 USD za metr kwadratowy miesięcznie.

IRSA rozbudowuje budynek Zetta w wielofunkcyjnym kompleksie Polo Dot w północnej części Buenos Aires. Inwestycja ma zwiększyć powierzchnię najmu o ponad 15 000 metrów kwadratowych. Szacowany koszt wynosi 35 mln USD.

Po zmianie umowy najmu podpisanej w grudniu Mercado Libre ma zajmować około 72% rozbudowanego budynku o łącznej powierzchni 47 500 metrów kwadratowych.

Hotele również osiągnęły dobre wyniki operacyjne. Obłożenie całego portfela wzrosło do prawie 65%, a średnia stawka dzienna wyniosła 218 USD. Według zarządu hotele w Buenos Aires korzystały z rosnącej liczby wydarzeń i konferencji dla firm. Obłożenie wynosiło tam około 70%, a stawki sięgały blisko 150 USD za pokój. Na wyniki obiektu Llao Llao wpłynęły remonty pokoi.

Dyrektor inwestycyjny Jorge Cruces powiedział, że IRSA może rozważyć sprzedaż dwóch hoteli w Buenos Aires. Spółka nie planuje natomiast sprzedaży obiektu Llao Llao w Bariloche. Cruces wskazał, że działalność hotelowa jest dla IRSA relatywnie niewielkim biznesem i jest zarządzana przez partnerów.

Ramblas del Plata i rosnące nakłady na rozwój

W projekcie Ramblas del Plata postępowały prace infrastrukturalne. Na koniec roku fiskalnego zrealizowano 77% zakontraktowanych robót. Wielofunkcyjny projekt nad rzeką ma obejmować zabudowę mieszkaniową i handlową oraz publiczne tereny zielone.

IRSA sfinalizowała transakcje dotyczące 18 z 26 działek w powiększonym pierwszym etapie projektu. Po zakończeniu roku podpisała jeszcze dwie dodatkowe umowy zamiany. Łącznie spółka przeprowadziła 20 transakcji: 18 zamian gruntów i dwie sprzedaże. Ich łączna wartość wyniosła około 130 mln USD.

W powiększonym pierwszym etapie pozostało mniej niż 40 000 metrów kwadratowych powierzchni przeznaczonej do sprzedaży. Cruces poinformował, że budowa obiektów projektu może rozpocząć się pod koniec 2026 roku albo w lutym lub marcu, zależnie od procedur związanych z miastem.

IRSA chce przeprowadzać kolejne zamiany gruntów w następnych etapach. Rozważa również bezpośrednią realizację inwestycji oraz potencjalną współpracę z międzynarodowymi inwestorami.

Gotówka, zadłużenie i plany na kolejny rok

W ciągu roku IRSA pozyskała 230 mln USD. Na tę kwotę złożyło się 180 mln USD z ponownej emisji obligacji międzynarodowych oraz 50 mln USD pozyskanych na rynku lokalnym.

Spółka zakończyła rok z 390 mln USD gotówki. Jej zadłużenie netto w relacji do EBITDA wynosiło 1,4 raza, a wskaźnik kredytu do wartości aktywów (LTV) wyniósł 10%.

Gaivironsky powiedział, że spółka zgromadziła gotówkę na potrzeby ekspansji przed okresem, który może przynieść podwyższoną zmienność w związku z rokiem wyborczym w Argentynie. Zarząd szacuje, że nakłady inwestycyjne w roku fiskalnym 2027 wyniosą około 150 mln USD. Kwota obejmuje bieżące wydatki oraz realizowane projekty deweloperskie, ale nie uwzględnia potencjalnych przejęć.

W ciągu roku IRSA wypłaciła dywidendę odpowiadającą rentowności dywidendy na poziomie 10%. Spółka spodziewa się ogłosić propozycję nowej dywidendy w kolejnym tygodniu. Gaivironsky zaznaczył, że IRSA nie ma stałej polityki dywidendowej, ale historycznie wypłacała dywidendy, gdy pozwalały na to jej sytuacja finansowa i potrzeby inwestycyjne. Zarząd rozważa również kolejny program skupu akcji własnych.

IRSA Inversiones y Representaciones SA jest największą argentyńską spółką nieruchomościową. Zajmuje się rozwojem, przejmowaniem i zarządzaniem nieruchomościami handlowymi, biurowymi, mieszkaniowymi i hotelowymi. Jej podstawowa działalność obejmuje planowanie i prowadzenie centrów handlowych, zarządzanie wysokiej klasy wieżowcami biurowymi w Buenos Aires, miejskimi kompleksami mieszkaniowymi oraz hotelami oferującymi pełny zakres usług.

Spółka wykorzystuje posiadany bank ziemi i doświadczenie deweloperskie do tworzenia wielofunkcyjnych obiektów dopasowanych do zmieniającego się stylu życia w miastach.

Dział centrów handlowych IRSA obejmuje najważniejsze obiekty w Argentynie oraz platformę Mall Plaza, która rozwija i prowadzi centra handlowe w Chile, Peru i Kolumbii.