Fed utrzymywał stopy bez zmian przez 231 dni. Kredyty hipoteczne zdrożały

Nabywca oglądający w tym tygodniu domy w biurze sprzedaży D.R. Horton (NYSE:DHI) na przedmieściach Dallas widzi oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego ze stałą stopą na poziomie 6,67% — według badania Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey za tydzień zakończony 13 sierpnia 2026 roku. Odczyt Mortgage News Daily z wtorku wskazywał na 6,75%. Pod koniec lutego oprocentowanie według Freddie Mac wynosiło 5,98%.

W tym czasie Rezerwa Federalna nie zmieniła polityki. Przewodniczący Fedu Kevin Warsh utrzymuje docelową stopę funduszy federalnych na poziomie 3,75% od 231 kolejnych dni. Mimo to oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło.

Mechanizm ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych jest często źle rozumiany. Fed kontroluje krótkoterminową stopę procentową. Kredyty hipoteczne są natomiast wyceniane przede wszystkim na podstawie rentowności 10-letnich obligacji skarbowych USA oraz spreadu na rynku hipotecznych papierów wartościowych (MBS), czyli różnicy między ich rentownością a kosztem finansowania.

Rentowność 2-letnich obligacji skarbowych, która zwykle silniej reaguje na politykę Fedu, wynosi 4,19%. Rentowność obligacji 10-letnich, będących punktem odniesienia dla kredytów hipotecznych, samochodowych i zadłużenia studenckiego, sięga 4,72%. To poziom odpowiadający 98,8. percentylowi przedziału z ostatnich 12 miesięcy. Rentowność obligacji 30-letnich we wtorek wzrosła przejściowo do 5,323%, czyli najwyżej od 19 lat, a następnie spadła do 5,28%.

Rentowności na długim końcu krzywej wzrosły, podczas gdy krótkoterminowe stopy kontrolowane przez Fed pozostały bez zmian.

Powodem są między innymi dane o inflacji. Lipcowy wskaźnik cen konsumpcyjnych (CPI) wyniósł 3,4% rok do roku, a po wyłączeniu cen żywności i energii — 2,5%. Bazowy wskaźnik wydatków na konsumpcję osobistą (core PCE), preferowana przez Fed miara inflacji, znajduje się w 90,9. percentylu swojego przedziału z ostatnich 12 miesięcy.

Duża emisja obligacji skarbowych oraz utrzymująca się inflacja powyżej celu wpływają na oczekiwania inwestorów na rynku długu. Lawrence Yun, główny ekonomista National Association of Realtors, powiedział stacji CNBC, że „wyższe rentowności długoterminowych papierów, takich jak 30-letnie obligacje skarbowe, wyraźnie wskazują na obawy związane z utrzymującą się wysoką inflacją w przyszłości”. Jego zdaniem konsumenci nie powinni oczekiwać znaczącego spadku oprocentowania kredytów hipotecznych.

Jeff DerGurahian, dyrektor inwestycyjny loanDepot, stwierdził z kolei, że „inwestorzy kupujący obligacje długoterminowe mogą potrzebować więcej dowodów na to, że cykl inflacyjny po pandemii rzeczywiście dobiegł końca”, zanim rentowności spadną.

Przy kredycie hipotecznym o wartości 400 000 USD różnica między oprocentowaniem 6,67% obowiązującym obecnie a lutowym poziomem 5,98% przekłada się na wyższą miesięczną ratę przy okresie spłaty wynoszącym 30 lat. Pomnożenie tej różnicy przez miliony potencjalnych nabywców pomaga wyjaśnić sytuację na rynku mieszkaniowym w 2026 roku.

D.R. Horton odnotował w III kwartale roku fiskalnego 2026 spadek zysku netto o 12%, do 904,9 mln USD. Wskaźnik anulowanych umów wzrósł do 20% z 17% rok wcześniej. Najczęstszą przyczyną były niepowodzenia w spełnieniu wymogów kwalifikacyjnych. Marża brutto na sprzedaży domów wyniosła 20,7%.

Zarząd obniżył prognozę przychodów na cały rok fiskalny do przedziału 32,5–33,0 mld USD. Akcje D.R. Horton są o 10,72% niżej niż rok wcześniej.

loanDepot (NYSE:LDI), firma zajmująca się wyłącznie udzielaniem kredytów hipotecznych, również znalazła się pod presją. Jej kapitalizacja rynkowa wynosi około 199 mln USD, a kurs akcji to 0,86 USD. Od początku roku walory spadły o 58,55%.

Dyrektor generalny Anthony Hsieh kieruje spółkę w stronę kredytów pod zastaw kapitału zgromadzonego w nieruchomościach. Wskazuje przy tym na „około 35 bln USD kapitału właścicieli amerykańskich nieruchomości”, który jest mniej wrażliwy na stopy procentowe niż refinansowanie wcześniej zaciągniętych kredytów.

Rocket Companies (NYSE:RKT) zdobyła 6,2% udziału w rynku kredytów na zakup nieruchomości oraz 14,3% udziału w rynku refinansowania. W obu przypadkach był to najwyższy poziom w historii spółki. Mimo tego jej akcje spadły od początku roku o 27,74%. Spółka zwiększyła swój udział w rynku, który jednocześnie się kurczy.

Annaly Capital Management (NYSE:NLY) korzysta z innego układu rynkowego. Jej marża odsetkowa netto, czyli różnica między przychodami odsetkowymi a kosztem finansowania, wzrosła do 1,16% z 0,66% rok do roku. Rentowności hipotecznych papierów wartościowych rosły szybciej niż koszty finansowania. Akcje Annaly Capital są o 11,74% wyżej od początku roku.

Home Depot pozostaje pod presją słabego rynku nieruchomości. Spółka prognozuje, że porównywalna sprzedaż w roku fiskalnym 2026 będzie od 0% do 2% wyższa. Właściciele domów, którzy mają zablokowane oprocentowanie kredytu na poziomie 3%, nie przeprowadzają się. A jeśli się nie przeprowadzają, nie remontują też swoich domów.

PNC Financial Services korzysta z bardziej stromej krzywej dochodowości, czyli większej różnicy między rentownościami obligacji krótkoterminowych i długoterminowych. Kurs akcji spółki wzrósł od początku roku o 24,69%. PNC zmieniło skład portfela papierów wartościowych, zwiększając jego średnią ważoną rentowność z 3,2% do 4,4%.

Karty kredytowe są powiązane ze stopą prime, a więc pośrednio z polityką Fedu. Kredyty samochodowe i federalne kredyty studenckie są natomiast ustalane na podstawie rentowności obligacji 10-letnich i już drożeją. Według Edmunds oprocentowanie kredytów na nowe samochody wynosi około 7%, a na samochody używane — około 10,6%.

Inwestorzy będą obserwować kolejny odczyt CPI, wrześniową aukcję 10-letnich obligacji skarbowych USA oraz wskaźnik anulowanych umów D.R. Horton w IV kwartale. Rynki nie wyceniają obecnie obniżki stóp Fedu tej jesieni. Nawet gdyby do niej doszło, nie oznaczałoby to automatycznego spadku oprocentowania kredytów hipotecznych.

Długi koniec krzywej dochodowości reaguje przede wszystkim na inflację, podaż obligacji skarbowych oraz wiarygodność polityki fiskalnej. Wszystkie trzy czynniki działają obecnie na niekorzyść kredytobiorców.