Warren Buffett: nieruchomości są dziś trudniejsze niż akcje — a rynek mieszkaniowy wyhamował

Warren Buffett wrócił w 2025 roku do tematu inwestowania w nieruchomości. Podczas spotkania akcjonariuszy w Berkshire Hathaway stwierdził, że „to tak trudne jak nigdy” — czyli znacznie trudniejsze niż inwestowanie w akcje.

Buffett zwrócił uwagę na praktyczne różnice. W jego ocenie przy nieruchomościach trzeba negocjować warunki i poświęcać dużo czasu, a gdy transakcja „wpada w kłopoty”, do gry wchodzą dodatkowe osoby, które nie tylko podejmują decyzje, ale też potrafią spierać się o każdy zapis w umowie sprzedaży domu.

To inna gra, gdy porównuje się nieruchomości z rynkiem publicznym. Buffett podał przykład, że akcje można kupić anonimowo w bardzo krótkim czasie, podczas gdy w przypadku nieruchomości dochodzi do wieloetapowych uzgodnień.

Zasugerował też, że jego firma wykonała kilka transakcji nieruchomościowych „w latach 2008 i 2009”, ale czas potrzebny na domknięcie transakcji nie był wart tej pracy.

Jednocześnie, jego zdaniem, fakt, że transakcje nieruchomości „mogą trwać wiecznie”, a negocjacje „potrafią zajmować lata”, powinien skłonić regularnych inwestorów i kupujących domy do zajęcia podobnego stanowiska.

Spowolnienie cen mieszkań w USA

Na sytuację na rynku mieszkaniowym wskazują najnowsze dane S&P Case-Shiller Home Price Indices. Wynika z nich, że amerykański rynek mieszkaniowy praktycznie wyhamował: w kwietniu 2026 roku ceny domów w USA spadły o 0,1%.

W ujęciu rok do roku S&P Case-Shiller National Home Price Index wzrósł o 0,8%, czyli nieco więcej niż w marcu (0,7%). Nicholas Godec, szef fixed income tradables i commodities w S&P Dow Jones Indices, ocenił, że ceny pozostają w praktyce „essentially flat”.

Według jego wyliczeń inflacja w kwietniu wynosiła 3,8%, a realne wartości domów spadały już w jedenastym kolejnym miesiącu. Ma to dalej ograniczać tzw. inflation-adjusted housing wealth, czyli majątek mieszkaniowy liczony po uwzględnieniu inflacji.

Kredyty droższe niż w 2020–2021

Inne dane branżowe sugerują, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA nadal utrzymuje się powyżej 6%, co zwiększa koszty finansowania w porównaniu z kredytami na poziomie 2%–3%, które wiele osób zablokowało w latach 2020–2021.

Równolegle rosną koszty: ubezpieczenia, podatki od nieruchomości, utrzymanie, a także opłaty HOA (opłaty wspólnoty mieszkaniowej). W efekcie spadają netto zyski zarówno właścicieli domów, jak i inwestorów.

Same składki ubezpieczeniowe wzrosły wyraźnie: według LendingTree w latach 2020–2025 wzrost wyniósł 46,8%. Średnie roczne podwyżki kształtowały się na poziomie 12,7% w 2025 roku, a kolejne wzrosty sięgnęły 6% w 2025 roku.

To uderza w kupujących

Te liczby utrudniają życie kupującym nieruchomości, którzy „nie mogą złapać oddechu”.

„Ostatnio dostajemy innego rodzaju telefony. Ludzie, którzy wcześniej się zgłosili, ale nie doprowadzili do sprzedaży, wracają teraz. A matematyka pokazuje, że są już wyżej niż wcześniej”, powiedział Doug Van Soest, współwłaściciel SoCal Home Buyers Somewhere.

Van Soest, który kupuje nieruchomości w południowej Kalifornii od 2008 roku, ocenił, że 30%–40% transakcji w jego firmie zaczyna się od takiej sytuacji. „Osoby, które wracają, w ostatnim czasie nie planowały wyższych kosztów zakupu”, dodał. To poważny problem dla kupujących nieruchomości, którzy wstrzymują się z decyzją na rok lub dwa, licząc, że stopy procentowe spadną. „Może i spadną, ale i tak nie jesteś w tym miejscu, w którym byłeś w 2021 roku”, podkreślił Van Soest.

W Kalifornii rosną też koszty ubezpieczenia w regionach określanych jako „fire corridor”. Van Soest powiedział, że w tych obszarach jego stawki ubezpieczeniowe wzrosły 2–3 razy w porównaniu z kosztem standardowego ubezpieczenia sprzed pięciu lat. „Tego nie było w żadnych kalkulacjach, kiedy kupowali nieruchomość — a to dopada tych, którzy zrobili resztę dobrze”, stwierdził.

Naprawy i utrzymanie są kosztami, o których łatwo zapomnieć

Niektórzy eksperci zwracają uwagę, że kupno domu do zamieszkania nie jest „czystą” inwestycją jak akcje czy fundusz indeksowy, bo poza ceną zakupu i opłatami nie kończy się to na jednym momencie. Pojawiają się dodatkowe koszty w czasie.

„Pierwsze miejsce zamieszkania nie powinno być automatycznie uznawane za prawdziwą inwestycję”, powiedział Jesse Wyatt, dyrektor generalny Synergy Redevelopers oraz Synergy Buys Houses LLC z Jacksonville na Florydzie. „Może rosnąć na wartości, dawać stabilność i chronić przed przyszłymi podwyżkami czynszu, ale zazwyczaj nie generuje dochodu. W wielu przypadkach stale wymaga dodatkowych środków, by utrzymać nieruchomość”.

To częsty punkt, który pomijają właściciele. Większość sprzedających liczy zwrot, porównując to, ile zapłaciła, z tym, za ile ostatecznie sprzedała dom. „Często pomijają lata kosztów: odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, naprawy, utrzymanie, remonty, koszty zamknięcia transakcji, prowizje dla pośredników i wydatki związane ze sprzedażą”, powiedział Wyatt. „Mogli zarobić, ale wzrost ceny sprzedaży nie opowiada całej historii”.

Duże kwoty idą też na to, by dom był „dopasowany do życia”, co zwiększa odpowiedzialność właściciela. „Nie ma w tym nic złego, ale właściciel nie powinien zakładać, że każdy wydany dolar na ulepszenia zostanie odzyskany w momencie sprzedaży”, dodał Wyatt.

Ponadto, kupującym brakuje czasem gotówki, a mimo to chcą kupić dom — szczególnie jako inwestycję na wynajem. W takiej sytuacji muszą działać bardziej elastycznie.

Na przykład, zamiast przeznaczać całe dostępne środki na dom mieszkalny, inwestor może zdecydować się przeznaczyć część kapitału na nieruchomość pod wynajem lub małą nieruchomość wielorodzinną. „Jeśli zakup jest dokonany poprawnie, przychody z wynajmu mogą pomóc w spłacie kredytu, utrzymaniu i innych kosztach operacyjnych, a właściciel z czasem buduje kapitał”, powiedział Wyatt.

„House hacking” może być również dobrą opcją dla inwestorów od nieruchomości, szczególnie jeśli dopiero startują. „Może to oznaczać zakup dupleksu lub innej małej nieruchomości wielorodzinnej, mieszkanie w jednej części i wynajmowanie pozostałych”, powiedział Wyatt. „Daje właścicielowi miejsce do życia, a jednocześnie przychody z wynajmu obniżają koszt zakwaterowania”.

Inne korzyści pojawiają się też wtedy, gdy właściciel na początku zarządza nieruchomością samodzielnie, dzięki czemu lepiej rozumie leasing, naprawy, wydatki oraz zarządzanie najemcami. „Później, jeśli nieruchomość udźwignie dodatkowy koszt, zarządzanie można przekazać profesjonalnej firmie”, dodał Wyatt.

Gdy kupujący jest gotowy przenieść się do innego domu, pierwotna nieruchomość może nadal pozostać aktywem generującym dochód. „Wtedy przychody z wynajmu z tej nieruchomości mogłyby pomóc w pokryciu kosztów kolejnego miejsca do życia”, powiedział Wyatt.

Kupuj nieruchomości z konkretnym celem

Wyatt powiedział, że jego zdaniem nieruchomości same w sobie nie stały się „złą” inwestycją. Problemem jest kupowanie niewłaściwej nieruchomości z niewłaściwym finansowaniem i na niewłaściwy cel.

„Ludzie powinni porównywać całkowity koszt posiadania z całkowitym kosztem wynajmu”, zaznaczył. „Powinni zastanowić się, jak długo spodziewają się tam mieszkać, ile kapitału będzie zamrożone, jakie naprawy i stałe koszty mogą się pojawić oraz co te pieniądze potencjalnie mogłyby osiągnąć gdzie indziej”.

Inni profesjonaliści z branży mówią, że nieruchomości nie stały się złe — tylko „leniwa” wersja argumentu.

„Kup, a zbudujesz majątek” działało jako rada wtedy, gdy stopy i ceny wybaczały błędy. Frederick Blum, broker nieruchomości i właściciel Blum Realty Group z San Diego, powiedział: „Dziś w grze zyskują też okres utrzymania nieruchomości, rezerwy, ubezpieczenia, podatki, utrzymanie i koszt alternatywny”.

Blum dodał też, że dom jako miejsce pierwszego zamieszkania jest w części inwestycją, a w części zakupem stylu życia. Nadal buduje majątek u właścicieli, którzy potrafią utrzymać nieruchomość wystarczająco długo, utrzymać rezerwy i kupić dom pasujący do ich życia, zamiast napinać się pod status.

„Rozczarowuje jednak tych kupujących, którzy liczą na to, że szybki wzrost cen zrekompensuje niekomfortowe płatności”, dodał. „Uczciwe porównanie nigdy nie sprowadzało się do tezy, że posiadanie jest zawsze lepsze od wynajmu w próżni — tylko do tego, że posiadasz tę nieruchomość, na tym rynku, w realistycznym horyzoncie czasu, biorąc pod uwagę prawdziwy koszt wynajmu i inwestowania różnicy”.