VGP SA (VGPBF): rekordowy wzrost czynszów i ekspansja w I półroczu 2026 roku

VGP odnotowała w pierwszym półroczu 2026 roku 140,9 mln EUR zysku przed opodatkowaniem i 120 mln EUR zysku netto. Zysk na akcję (EPS) wyniósł 4,26 EUR. EBITDA, czyli zysk operacyjny przed odsetkami, podatkami i amortyzacją, sięgnęła 186,4 mln EUR, z czego 130,5 mln EUR pochodziło z powtarzalnej działalności inwestycyjnej.

Dochód netto z najmu i energii odnawialnej przypadający na VGP wyniósł 128,2 mln EUR, co oznacza wzrost o 17,9% rok do roku. Zakontraktowany roczny dochód z najmu sięgnął 489 mln EUR na 30 czerwca, czyli był o 11% wyższy niż rok wcześniej. Po zakończeniu półrocza wzrósł do 496 mln EUR.

W pierwszych sześciu miesiącach spółka rozpoczęła nowe projekty o powierzchni 314 000 m². Dostarczyła 236 000 m² powierzchni, z czego 86% zostało już wynajęte. Wskaźnik zadłużenia do wartości aktywów (LTV) liczony proporcjonalnie spadł do 49,3%, wobec 50% na koniec 2025 roku. Skonsolidowany poziom zadłużenia wyniósł 35,5%.

Kapitał własny akcjonariuszy zwiększył się od początku roku o 10,5%, po pozyskaniu netto 247 mln EUR kapitału własnego. Aktywa pod zarządzaniem wyniosły 9,2 mld EUR, a wartość nieruchomości inwestycyjnych przypadających na VGP sięgnęła 6,1 mld EUR. Powtarzalny zysk przypadający na spółkę wzrósł o 18%, do 128 mln EUR.

Zyski z wyceny nieruchomości wyniosły 65,9 mln EUR w rachunku wyników VGP oraz 25 mln EUR przypadających na spółkę z tytułu wspólnych przedsięwzięć. Łącznie zyski z wyceny przypadające na VGP wyniosły 91 mln EUR.

Średnia rentowność kosztowa projektów deweloperskich, czyli przewidywany dochód z najmu w relacji do kosztu budowy, wyniosła 8,7%. Średnia rentowność własnego portfela wyniosła około 7%, a wspólnych przedsięwzięć od 5,22% do 5,25%. Zysk EPRA wspólnych przedsięwzięć wzrósł o 16,4%. Wskaźnik pustostanów w tych projektach spadł z 2% do 1,2%, a ich LTV zmniejszył się z 32% do 31,5%.

Wspólne przedsięwzięcie Rheingold wygenerowało 18,4 mln EUR premii za wyniki dla VGP, otrzymanej 1 lipca. Finansowanie Rheingold zostało zrefinansowane za pomocą kredytu balonowego o wartości 886 mln EUR, którego główna kwota zostanie spłacona na koniec okresu.

Aktywa Rheingold wzrosły z 5,2 mld EUR do 5,8 mld EUR, a wartość nieruchomości inwestycyjnych zwiększyła się z 2,4 mld EUR do 2,8 mld EUR. VGP miała 599 mln EUR gotówki oraz 500 mln EUR niewykorzystanych kredytów odnawialnych. Łączna płynność przekraczała 1 mld EUR.

Średni koszt odsetek wzrósł z 2,7% do 3%, co zwiększyło koszty finansowania. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej wyniosły 4 mln EUR, wobec 28 mln EUR rok wcześniej. Odpływ netto środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej sięgnął 331 mln EUR, a wydatki inwestycyjne wyniosły 376 mln EUR.

W pierwszym półroczu wypłaty ze wspólnych przedsięwzięć wyniosły 19,2 mln EUR. Za cały rok spółka oczekuje co najmniej 80 mln EUR takich wypłat.

VGP podpisała w pierwszym półroczu nowe umowy najmu o wartości 24 mln EUR. Po zakończeniu okresu wartość ta wzrosła do 31 mln EUR. Łączna wartość umów najmu podpisanych i odnowionych w pierwszym półroczu wyniosła 52,7 mln EUR.

Przy ponownym wynajmie powierzchni czynsze wzrosły średnio o 6%. Wskaźnik utrzymania najemców wyniósł 84%, a obłożenie gotowego portfela sięgnęło 98%. Na koniec czerwca wartość umów najmu generujących przepływy pieniężne wyniosła 419,9 mln EUR. Umowy podpisane dla projektów będących w budowie odpowiadały za 69 mln EUR rocznego czynszu. Potencjalny czynsz z pustostanów i przygotowywanych projektów wyniósł 310,6 mln EUR, a łączny potencjał przychodów z najmu oszacowano na około 800 mln EUR.

W pierwszym półroczu VGP oddała 12 budynków o łącznej powierzchni 236 000 m². Generują one 17,1 mln EUR rocznego czynszu, a 86% powierzchni zostało wynajęte. W budowie pozostawały 44 budynki, które mają przynosić łącznie 90,6 mln EUR rocznego czynszu. Poziom wynajęcia projektów jeszcze przed ich ukończeniem wynosił 74%.

Bank ziemi spółki obejmował 10,4 mln m² gruntów posiadanych lub zakontraktowanych. Na koniec czerwca VGP posiadała 7,7 mln m² gruntów.

Roczny, przeliczony na pełny rok, dochód brutto z energii odnawialnej oszacowano na około 13,5 mln EUR. Wydatki lub zakontraktowane nakłady na energię odnawialną wyniosły 170 mln EUR, z czego ponad 30 mln EUR dotyczyło systemów magazynowania energii elektrycznej (BESS). Produkcja energii słonecznej wzrosła o 10%, z 71 do 78 gigawatów. W budowie znajdowały się instalacje słoneczne o łącznej mocy 170 MW.

Nowe wspólne przedsięwzięcie Saga II ma pozyskać co najmniej 600 mln EUR kapitału własnego. Saga I była wykorzystana w 60%, a VGP oczekuje przekroczenia poziomu 90% do 2027 roku, czyli dwa lata wcześniej, niż pierwotnie planowano. Pozostała część inwestycji Saga I przekracza 0,5 mld EUR i ma zostać zrealizowana w ramach kilku zamknięć transakcji w tym i przyszłym roku.

VGP prowadzi również przygotowania do uruchomienia funduszu East Capital w 2027 roku. Spółka rozwija ponadto plany budowy centrów danych we współpracy z renomowanym partnerem.

Czynniki wspierające działalność

Na wyniki VGP pozytywnie wpływały wysokie przychody z najmu, rozbudowany portfel projektów oraz poprawa wskaźników zadłużenia. W pierwszym półroczu rozpoczęto budowę 314 000 m² i oddano 236 000 m² powierzchni, przy średniej rentowności kosztowej na poziomie 8,7%, wobec 6,5% rentowności przyjętej do wyceny.

Wspólne przedsięwzięcia zwiększyły zysk EPRA o 16,4%, ograniczyły pustostany do 1,2% i obniżyły LTV do 31,5%. Rheingold ma za sobą ponad 12% wzrostu, co uruchomiło płatność dla VGP w wysokości 18,4 mln EUR.

Rosnąca produkcja energii słonecznej oraz pierwsze projekty magazynowania energii tworzą dla spółki drugie, obok nieruchomości, źródło przychodów. Popyt na powierzchnie pozostaje silny szczególnie ze strony handlu internetowego i sektora obronnego.

VGP wskazuje także na kilka przyszłych źródeł wzrostu: wykorzystanie 60% Saga I, przygotowanie Saga II z celem pozyskania co najmniej 600 mln EUR kapitału, uruchomienie funduszu East Capital w 2027 roku oraz plany budowy centrów danych z renomowanym partnerem.

Czynniki obciążające wyniki

EBITDA z działalności deweloperskiej spadła rok do roku ze 118 mln EUR do 52 mln EUR. Przyczyną był brak transakcji w ramach wspólnych przedsięwzięć oraz niższe zyski z wyceny w pierwszym półroczu 2026 roku.

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej zmniejszyły się z 28 mln EUR do 4 mln EUR. Wpłynęło na to zwiększenie kapitału obrotowego oraz późniejsze otrzymanie płatności z Rheingold, która wpłynęła 1 lipca.

Aktywność na rynku najmu była w pierwszym półroczu ograniczona. Spółka podpisała nowe umowy o wartości 24 mln EUR, później zwiększonej do 31 mln EUR, a rozwiązane umowy odpowiadały za 11,3 mln EUR czynszu.

Uruchomienie funduszu East Capital przesunięto na 2027 rok z powodu harmonogramu i procesów szczegółowej weryfikacji aktywów i dokumentów. Rynek austriacki pozostaje bardzo spokojny, a zakup gruntów w Holandii jest trudny z powodu regulacji, w szczególności dotyczących emisji azotu.

Spółka ostrożnie podchodzi do rozpoczynania nowych projektów i priorytetowo traktuje inwestycje, dla których wcześniej podpisano umowy najmu. Może to ograniczać tempo wzrostu w najbliższym czasie. Rozwój centrów danych przebiega wolniej, niż oczekiwano. Obecnie wykonalne są tylko dwie lokalizacje: Paderno i Russelsheim.

Pytania i odpowiedzi z konferencji wynikowej

Pytania dotyczyły między innymi wzrostu czynszów przy ponownym wynajmie. Jan Van Geet, prezes VGP, wyjaśnił, że wzrost o 6% w pierwszym półroczu zależy w dużej mierze od tego, jakie budynki były ponownie wynajmowane, dlatego nie można go bezpośrednio porównywać z 14% w 2025 roku i 18,5% na początku 2026 roku.

Wiele umów zawiera klauzule odnowienia, co ogranicza możliwość podnoszenia czynszów do poziomu rynkowego przed faktycznym wygaśnięciem umowy. Prezes nie podał łącznego potencjału takich podwyżek. Zwrócił jednak uwagę, że średnia wartość aktywów wynosząca 1 250 EUR za m² pozostaje niska w porównaniu z rynkiem, co wskazuje na znaczny potencjał wzrostu czynszów. Średni okres najmu w portfelu wynosi 7,7 roku, a wskaźnik utrzymania najemców to 84%, co ogranicza możliwość szybkiego wykorzystania tego potencjału.

W odniesieniu do dostaw w całym 2026 roku Jan Van Geet wskazał, że rozpoczęcie nowych projektów w drugim półroczu będzie zależeć od warunków rynkowych i tempa finalizowania negocjacji umów najmu. Kategorie „DOI 3”, obejmująca zaakceptowane główne warunki umów, oraz „DOI 4”, dotycząca umów najmu po wymianie podpisanych dokumentów, odpowiadają łącznie za ponad 50 mln EUR czynszu. VGP z dużą pewnością oczekuje podpisania znacznej części tych umów w ciągu kolejnych dwóch–trzech miesięcy.

Piet Van Geet, dyrektor finansowy VGP, oszacował, że ukończenia projektów w całym roku wyniosą od 300 000 do 400 000 m². Byłoby to więcej niż 236 000 m² oddane w pierwszym półroczu.

Opóźnienie pierwszego zamknięcia funduszu East Capital do 2027 roku wynika wyłącznie z harmonogramu i procedur, a nie ze zmiany nastawienia inwestorów. Proces rozpoczął się w marcu lub kwietniu 2026 roku, a analiza aktywów i ich wniesienie do portfela wymagają czasu. Inwestorzy przekazują pozytywne opinie, jednak zamknięcie transakcji przed końcem roku jest mało prawdopodobne. Obecnie oczekuje się go w pierwszym półroczu 2027 roku.

Saga I nadal ma być przedmiotem transakcji w drugim półroczu 2026 roku, a drugie zamknięcie zaplanowano na pierwsze półrocze 2027 roku. VGP nie podała szczegółowych prognoz dotyczących poziomu wynajęcia przed ukończeniem projektów, podwyżek czynszów ani rocznego dochodu z najmu na koniec 2026 roku. Jan Van Geet wskazał jednak, że popyt wzrósł w trzecim kwartale. Pomimo okresu wakacyjnego podpisano już nowe umowy o wartości 7,2 mln EUR.

Spółka prowadzi zaawansowane negocjacje dotyczące bardzo dużych transakcji, szczególnie w Niemczech, Francji i Hiszpanii. Zarząd oczekuje mocnego wyniku w zakresie wynajmu w drugim półroczu. Więcej informacji ma zostać przedstawionych podczas Capital Markets Day 3 września 2026 roku.

Drugie wspólne przedsięwzięcie Saga ma zostać uruchomione w drugiej połowie 2027 roku, po zakończeniu końcowej szczegółowej weryfikacji aktywów w pierwszym półroczu 2027 roku. VGP chce najpierw zakończyć wykorzystanie Saga I. Nowe przedsięwzięcie ma koncentrować się na Europie Zachodniej i pozyskać co najmniej 600 mln EUR kapitału własnego.

Recykling kapitału, czyli sprzedaż dojrzałych aktywów i ponowne wykorzystanie uzyskanych środków, ma przyspieszyć w drugim półroczu 2026 roku oraz wyraźnie nabrać tempa w 2027 roku, gdy kolejne aktywa zaczną generować dochody.

Najlepsze warunki VGP widzi obecnie w Niemczech, gdzie aktywność zwiększają międzynarodowe firmy, a także w Hiszpanii i Włoszech. Spółka odnotowała również wyraźne ożywienie w Rumunii po zmianie składu zespołu. Najtrudniejszym rynkiem pozostaje Austria, choć VGP ma tam ograniczoną ekspozycję. Problemem w Holandii jest z kolei pozyskiwanie nowych gruntów z powodu złożonych regulacji, zwłaszcza dotyczących emisji azotu.

W lokalizacji Russelsheim VGP zabezpieczyła znaczną moc przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej. Jest to kluczowy warunek budowy pierwszego centrum danych spółki. VGP podpisała porozumienie o współpracy z renomowanym partnerem, który ma wnieść do wspólnego przedsięwzięcia wiedzę techniczną i doświadczenie. Spółka wniesie do projektu posiadane działki. Najbardziej zaawansowane są lokalizacje Paderno i Russelsheim. Szczegóły mają zostać przedstawione podczas Capital Markets Day 3 września 2026 roku.

Na koniec czerwca Saga I była wykorzystana w 60%. VGP oczekuje przekroczenia 90% wykorzystania do 2027 roku. Przyspieszenie realizacji skłoniło spółkę do rozpoczęcia negocjacji dotyczących drugiego wehikułu inwestycyjnego Saga. Podpisano porozumienie o współpracy, a uruchomienie zaplanowano na 2027 rok. Nowe przedsięwzięcie będzie skupiać się na Europie Zachodniej i ma pozyskać co najmniej 600 mln EUR kapitału własnego.

Portfel fotowoltaiczny obejmował 284 projekty na 319 budynkach. Roczny dochód brutto z działających instalacji fotowoltaicznych wynosi około 13,5 mln EUR. Systemy magazynowania energii stają się coraz ważniejszym źródłem wzrostu. Łączne wydatki lub zakontraktowane nakłady w tym segmencie wyniosły 170 mln EUR, z czego ponad 30 mln EUR dotyczy systemów BESS. Pierwsze projekty BESS zostały podłączone.

Data publikacji: 20 sierpnia 2026 roku.