Tanger podnosi prognozę bazowego FFO na 2026 rok po przejęciu Levis Commons i odzyskaniu lokali po Saks

Tanger Inc. odnotował kolejny mocny kwartał i podniósł prognozy na cały 2026 rok. Zarząd wskazał na dobrą dynamikę wynajmu oraz wzrost wynikający z przejęć.

Prezes, dyrektor generalny i członek zarządu Stephen Yalof powiedział, że obłożenie obiektów na koniec kwartału wyniosło 96,6%. Był to lekki spadek względem pierwszego kwartału, związany z odzyskaniem przez Tanger powierzchni zajmowanej wcześniej przez Saks Off 5th. Spółka ma już w przygotowaniu umowy z nowymi najemcami. Do czasu podpisania stałych umów wykorzystuje także program najemców tymczasowych, który pozwala zagospodarować wybrane lokale.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy Tanger zawarł ponad 650 umów dotyczących łącznie 3,3 mln stóp kwadratowych powierzchni. Łączna zmiana stawek czynszu przy nowych i odnawianych umowach wyniosła 10,5%. Był to 18. kolejny kwartał, w którym spółka odnotowała wzrost stawek czynszu.

Ruch w centrach Tangeru pozostał dodatni w drugim kwartale. Średnia sprzedaż najemców w ujęciu za ostatnie 12 miesięcy sięgnęła 487 USD na stopę kwadratową, co oznacza wzrost o 5% rok do roku. Jednocześnie wskaźnik kosztów zajmowanej powierzchni, czyli udział czynszu i innych kosztów lokalu w sprzedaży najemcy, wyniósł zaledwie 9,7%.

Ważnym źródłem wzrostu zewnętrznego było przejęcie Levis Commons Town Center. Tanger oczekuje, że inwestycja przyniesie w pierwszym roku około 8,5% zwrotu. Zarząd określił centrum jako dominujące na lokalnym rynku i wskazał, że w kolejnych latach istnieje przestrzeń do dalszego wzrostu.

Wiceprezes wykonawczy, dyrektor finansowy i dyrektor ds. inwestycji Michael Bilerman poinformował, że bazowy FFO w drugim kwartale wyniósł 0,64 USD na akcję, wobec 0,58 USD rok wcześniej. FFO, czyli fundusze z działalności operacyjnej, to miara często wykorzystywana do oceny wyników spółek posiadających nieruchomości. Dochód operacyjny netto z tych samych centrów handlowych wzrósł o 3,5%. Tanger podniósł również prognozy FFO i dochodu operacyjnego netto z tych samych obiektów.

Spółka oczekuje obecnie, że bazowy FFO na akcję w 2026 roku wyniesie 2,45–2,52 USD, wobec wcześniej prognozowanych 2,42–2,50 USD. Dolna granica prognozy wzrostu dochodu operacyjnego netto z tych samych centrów została podniesiona z 2,25% do 2,75%. Górna granica pozostała na poziomie 4,25%.

Prognozy nie uwzględniają żadnych dodatkowych przejęć, sprzedaży aktywów ani nowych działań finansowych. Oczekiwane koszty odsetkowe netto wzrosły nieznacznie z powodu przejęcia Levis Commons, odsetek uzyskiwanych od gotówki oraz zmian na rynku kontraktów terminowych dotyczących stóp procentowych.

Na koniec kwartału relacja długu netto do skorygowanej EBITDA wynosiła 4,7 raza. Tanger miał około 1 mld USD całkowitej płynności, czyli gotówki i dostępnych źródeł finansowania. Kapitał ten pozwoli spółce wykupić niezabezpieczone obligacje o wartości 350 mln USD, których termin zapadalności przypada na początek września.

Zarząd zatwierdził kwartalną dywidendę w wysokości 0,3125 USD na akcję. Oznacza to wzrost o 7% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Wskaźnik wypłaty dywidendy pozostaje niski i wynosi nieco ponad 60%.

W części pytań i odpowiedzi Michael Griffin z Evercore ISI zapytał o kondycję konsumentów w warunkach podwyższonych cen paliw. Stephen Yalof odpowiedział, że klienci pozostają dość odporni. Wyższe koszty skłoniły wiele osób do pozostania w kraju. Spółka obserwuje też napływ znacznie młodszych klientów. Yalof wskazał ponadto na poprawę wyników kin: wpływy kinowe wróciły obecnie do poziomów sprzed pandemii COVID-19.

Griffin zapytał również o konkurencję przy transakcjach po przejęciu Levis Commons. Michael Bilerman przyznał, że rynek jest konkurencyjny, a coraz więcej kapitału szuka inwestycji w handlu detalicznym. Przewagą Tangeru ma być możliwość wykorzystania platformy wynajmu, zarządzania i marketingu do tworzenia wartości.

Greg McGinniss ze Scotiabank zapytał, o ile czynsze płacone przez Saks były niższe od stawek rynkowych oraz jakie nakłady inwestycyjne będą potrzebne. Starszy wiceprezes, skarbnik i dyrektor ds. inwestycji Doug McDonald powiedział, że odzyskanie tych lokali stworzyło dużą możliwość dostosowania czynszów do rynku. Nowe umowy mogą przynieść od dwóch do czterech razy wyższe czynsze niż wcześniej. Wysokość nakładów inwestycyjnych będzie zależeć między innymi od tego, czy duże lokale zostaną podzielone.

McGinniss zapytał także, czy Tanger zamierza koncentrować się na zakupie gruntów i rozbudowie istniejących obiektów, czy na przejęciach. Yalof ocenił, że oba kierunki oferują dobre możliwości. Wskazał na strategię wykorzystywania terenów przylegających do centrów. Spółka prowadzi obecnie budowę, aby wyremontować, zmodernizować i jednocześnie powiększyć wybrane obiekty.

Akhil Guntupalli z JPMorgan zapytał o modernizacje w centrum Legends oraz poziom należności zagrożonych. Doug McDonald powiedział, że Tanger jest bardzo zadowolony z wyników tego obiektu. Wskazał na dobre postępy w wynajmie i poprawę efektywności operacyjnej. Michael Bilerman dodał, że lista najemców obserwowanych pod kątem ryzyka pozostaje krótka.

Juan Sanabria z BMO zapytał o możliwości wzrostu przychodów dodatkowych. Michael Bilerman poinformował, że pozostałe przychody wynoszą średnio prawie 0,5 mln USD na centrum. Wśród możliwości wymienił modernizację oznakowania, program lojalnościowy i inne usługi.

Sanabria zapytał również o wpływ Saks na obłożenie. Bilerman podał, że w ujęciu kwartał do kwartału Saks obniżył obłożenie o około 45 punktów bazowych. Tanger odzyskał 150 tys. stóp kwadratowych powierzchni. Około połowa tej powierzchni jest obecnie wynajmowana tymczasowo, a około 70 tys. stóp kwadratowych pozostaje pustych. Punkt bazowy to jedna setna punktu procentowego.

Floris Van Dijkum z Ladenburg zapytał o tempo poprawy wyników i coroczne podwyżki czynszów. Bilerman powiedział, że umowy Saks przewidywały bardzo niskie czynsze. Celem Tangeru jest przekształcenie tej powierzchni w pełni produktywne lokale z czynszem odpowiadającym stawkom rynkowym. Około 20% umów najmu wygasa każdego roku, a średni okres zawieranych odnowień wynosi 3,5 roku.

Richard Hightower z Barclays zapytał, czy dwucyfrowy wzrost stawek czynszu może się utrzymać, oraz o ryzyko związane ze zmianą struktury najemców między centrami outletowymi a obiektami typu lifestyle. Yalof odpowiedział, że czynsze mają jeszcze duży potencjał wzrostu. Jako przykład podał Sephorę, która zastępuje najemców o niższej produktywności. Bilerman zaznaczył, że spółka nie ma docelowego udziału dla centrów outletowych i lifestyle. Ocenił, że oba formaty dobrze się uzupełniają.

Andrew Reale z BofA zapytał o sygnały od sprzedawców dotyczące sezonu zakupów związanych z rozpoczęciem roku szkolnego oraz o strukturę najemców. Yalof powiedział, że Tanger traktuje swoje centra outletowe jako miejsce docelowe zakupów przed rozpoczęciem szkoły. Program lojalnościowy TangerClub ma obecnie ponad 12 mln uczestników. Spółka nie widzi oznak spowolnienia przed trzecim kwartałem.

Todd Thomas z KeyBanc zapytał o czynsze tymczasowych najemców w lokalach po Saks oraz harmonogram ich zastępowania. Doug McDonald powiedział, że nawet przy najemcach tymczasowych Tanger jest w stanie skutecznie zastąpić większość czynszu płaconego wcześniej przez Saks. Największy wpływ tej zmiany ma być widoczny w 2028 roku. Część stałych czynszów pojawi się w 2027 roku, przede wszystkim w drugiej połowie tego roku.

Thomas zapytał także o liczbę potencjalnych przejęć i stopy kapitalizacji. Bilerman powiedział, że lista możliwych transakcji jest bardzo aktywna. Stopy kapitalizacji, które pokazują relację rocznego dochodu z nieruchomości do jej ceny, spadły. Tanger koncentruje się jednak na zdyscyplinowanym wyborze transakcji.

Naishal Shah z Green Street zapytał o popyt nowych marek na obecność w centrach outletowych oraz docelowe grupy klientów. Wiceprezes wykonawczy i dyrektor ds. przychodów Justin Stein powiedział, że Tanger obserwuje bardzo duży popyt ze strony nowych marek. Wskazał między innymi na rozwój Sephory i Ulty. Dodał, że duży potencjał dalszego wzrostu istnieje również w sektorze gastronomii, napojów i rozrywki.

Omotayo Okusanya z Deutsche Banku zapytał, jak Tanger ocenia zwrot z inwestycji w marketing i technologie. Bilerman podkreślił znaczenie cyfrowego przypisywania sprzedaży do konkretnych działań marketingowych. Dzięki temu spółka może powiązać daną sprzedaż z kanałem, który ją wygenerował.

Caitlin Burrows z Goldman Sachs zapytała o nakłady na aranżację lokali dla najemców oraz zmienność kosztów. Bilerman podtrzymał prognozę nakładów na przebudowę istniejących obiektów na poziomie 65–75 mln USD. Zaznaczył, że wartości te mogą zmieniać się z kwartału na kwartał. Jednorazowa opłata w wysokości 1,3 mln USD za wykup umowy najmu nie powinna się powtarzać.

Ton analityków był neutralny lub lekko sceptyczny. W pytaniach powtarzały się kwestie odporności konsumentów, harmonogramu ponownego wynajmu powierzchni po Saks, trwałości wzrostu stawek czynszu, spadku stóp kapitalizacji oraz zmienności kosztów.

Zarząd wypowiadał się nieco bardziej pozytywnie i z przekonaniem w przygotowanych wypowiedziach, a podczas pytań i odpowiedzi zachowywał w większości spokojny ton. Podkreślał przewagi platformy Tangeru oraz zdyscyplinowane podejście do inwestycji. W porównaniu z poprzednim kwartałem spółka przeszła od przygotowywania inwestorów na główny wpływ zamknięć i bankructw do przedstawiania konkretnych efektów działań: odzyskanej powierzchni po Saks, statusu najemców tymczasowych i podniesionych prognoz na cały rok.

W drugim kwartale Tanger ponownie podniósł prognozy. W pierwszym kwartale bazowy FFO miał wynieść 2,42–2,50 USD na akcję, a w drugim kwartale przedział zwiększono do 2,45–2,52 USD. Dolną granicę prognozy wzrostu dochodu operacyjnego netto z tych samych centrów podniesiono z 2,25% do 2,75%, przy niezmienionej górnej granicy 4,25%.

Strategia dotycząca zmiany struktury najemców i wykorzystania najemców tymczasowych pozostała bez zmian. W drugim kwartale większy nacisk położono jednak na tworzenie wartości z powierzchni po Saks oraz rozwój obiektów lifestyle dzięki przejęciu Levis Commons.

Pytania analityków były podobne jak w poprzednim kwartale i dotyczyły kondycji konsumentów, cen paliw, konkurencji przy przejęciach, najemców tymczasowych i kosztów. W drugim kwartale większą uwagę poświęcono mechanizmowi i terminom ponownego wynajmu powierzchni po Saks oraz jego wpływowi na wzrost w latach 2027–2028.

Zarząd przyznał, że przejęcie powierzchni po Saks obniżyło obłożenie, a ponowne wynajęcie dużych lokali wiąże się z ryzykiem wykonawczym. Lokale te mają od 25 tys. do 30 tys. stóp kwadratowych, dlatego proces ich zagospodarowania potrwa dłużej.

Spółka działa również w bardziej konkurencyjnym środowisku przejęć. Coraz więcej kapitału konkuruje o aktywa handlu detalicznego, a stopy kapitalizacji spadają. Tanger zamierza ograniczać to ryzyko, pozostając ostrożnym i zdyscyplinowanym oraz wybierając transakcje, w których może wykorzystać własną platformę wynajmu, zarządzania i marketingu.

Analitycy zwracali uwagę na wrażliwość konsumentów na wyższe ceny paliw i stopy procentowe. Zarząd wskazał na konkurencyjne ceny w centrach outletowych oraz turystykę krajową jako czynniki wspierające popyt. Ocenił, że klienci pozostają odporni na trudniejsze warunki.

Zarząd określił drugi kwartał jako okres, w którym wyniki wspierały platforma spółki, dobra dynamika wynajmu, utrzymujący się ruch i produktywność sprzedaży najemców. Podniesienie prognoz było wspierane przez wzrost organiczny oraz przejęcie Levis Commons. Kierownictwo wielokrotnie przedstawiało odzyskanie lokali po Saks Off 5th jako krótkoterminowy czynnik obniżający obłożenie, ale jednocześnie jako wieloletnią szansę na wzrost czynszów i tworzenie wartości. Alokacja kapitału pozostaje skoncentrowana na konserwatywnym poziomie zadłużenia, płynności potrzebnej do obsługi wrześniowego terminu wykupu obligacji oraz zdyscyplinowanych przejęciach w warunkach silniejszej konkurencji cenowej.