Swiss Prime Site: rekordowy FFO1 i wzrost aktywów w I połowie 2026 roku

Swiss Prime Site AG (SWPRF) wypracowała w pierwszej połowie 2026 roku rekordowy FFO1 na akcję w wysokości 2,15 CHF, co oznacza wzrost o 2,4%. FFO1 to wynik operacyjny spółki nieruchomościowej, pomniejszony o wybrane pozycje niegotówkowe i jednorazowe. Zarząd podtrzymał całoroczną prognozę na poziomie 4,25–4,30 CHF na akcję i spodziewa się wyniku w górnej części tego przedziału.

W biznesie zarządzania aktywami napływ nowych środków netto wyniósł prawie 1 mld CHF i był rekordowy. Aktywa pod zarządzaniem (AUM) wzrosły do 14,8 mld CHF. Wartość portfela nieruchomości po raz pierwszy przekroczyła 14 mld CHF. Mimo sprzedaży części aktywów zwiększyła się o 0,6%, między innymi dzięki 148 mln CHF zysków z przeszacowania. Wzrost wartości wynikał ze wzrostu czynszów i kontroli kosztów.

Spółka pomyślnie refinansowała obligację zamienną. Oprocentowanie wynosi 0%, a termin zapadalności to sześć lat. Swiss Prime Site wyemitowała także dwie zielone obligacje. Dzięki tym działaniom średni koszt długu spadł do 83 punktów bazowych, czyli 0,83 punktu procentowego.

Aktywność na rynku najmu była wysoka. Kompleks Alto Borouge został w pełni wynajęty. W Prime Tower zawarto znaczące przedłużenia umów, w tym z firmą Homburger na kolejne 15 lat. Wysoki popyt ze strony firm zajmujących się sztuczną inteligencją na powierzchnie w obiekcie Fraumunsterpost pomógł obniżyć wskaźnik pustostanów do 3,2%.

Ważnym etapem projektów deweloperskich było podpisanie listu intencyjnego (LOI) z Uniwersytetem w Zurychu dotyczącego terenu Markhouse. Spółka przyciągnęła również firmę Hitachi Energy do projektu w Otelfingen. Działania te mają zapewnić długoterminowy wzrost wartości.

ISS ESG podniosła ocenę Swiss Prime Site do B-. Dzięki temu spółka znalazła się wśród 10 najbardziej zrównoważonych firm nieruchomościowych na świecie.

Rentowność poprawiła się dzięki dźwigni operacyjnej, czyli szybszemu wzrostowi wyniku niż kosztów. EBITDA wzrosła o 4,4%, do 208 mln CHF, a zysk netto zwiększył się o 6%, do 165,7 mln CHF. Stało się tak mimo trudnego otoczenia z niską inflacją.

Swiss Prime Site kontynuowała sprzedaż mniejszych aktywów handlowych. Nieruchomości o wartości 167 mln CHF sprzedano z zyskiem wynoszącym 4,2% powyżej wartości księgowej. Celem było podniesienie jakości portfela i skoncentrowanie go na najlepszych lokalizacjach.

Przychody segmentu zarządzania aktywami wzrosły o 5,2%, do 40 mln CHF. Wskaźnik kosztów wyniósł rekordowo niskie 35%, co pokazuje korzyści skali i poprawę efektywności.

Wzrost czynszów w tych samych nieruchomościach wyniósł realnie 1,3%. Oznacza to zmianę czynszów po wyłączeniu wpływu inflacji. Niski poziom inflacji ograniczał możliwość podnoszenia stawek.

Wskaźnik zadłużenia netto do wartości nieruchomości (LTV) wyniósł 39,9%, czyli nieco więcej niż zakładany przez spółkę poziom poniżej 39%. Główną przyczyną była wypłata dywidendy w marcu. Zarząd oczekuje powrotu poniżej 39% do końca roku.

Wykup obligacji zamiennej, której cena konwersji była znacznie niższa od rynkowej ceny akcji, kosztował łącznie około 180 mln CHF i obciążył rachunek zysków i strat.

Spółka ma trudności ze znalezieniem atrakcyjnych inwestycji w szwajcarskie nieruchomości. Rentowności dostępnych aktywów nadal spadają, a konkurencja na rynku jest silna. Wymaga to utrzymania dyscypliny przy zakupach.

Sprzedaż pięciu nieruchomości, głównie obiektów handlowych w drugorzędnych lokalizacjach, obniżyła przychody z czynszów. Tylko częściowo zrekompensowały to nowe zakupy i projekty deweloperskie.

W biznesie zarządzania aktywami nieznacznie spadły stawki opłat. Powodem były większe transakcje oraz modele cenowe, w których wraz ze wzrostem skali transakcji część oszczędności jest przekazywana klientom.

Tymczasowo wzrosło wykorzystanie niezabezpieczonych linii kredytowych. Część środków przeznaczono na spłatę zapadających obligacji i wypłatę dywidendy, co zwiększyło krótkoterminowe potrzeby finansowe.

Swiss Prime Site musi przygotować się na znaczące terminy spłaty zadłużenia w 2029 i 2030 roku. Wartość zapadającego długu wynosi odpowiednio 1 mld CHF i 1,6 mld CHF, dlatego spółka będzie musiała odpowiednio zaplanować refinansowanie.

Przebudowa nieruchomości takich jak Jelmoli i Fraumunsterpost czasowo wyłączyła je z użytkowania. W okresie budowy projekty te nieznacznie obniżają przychody z czynszów.

Wskaźnik długu netto do EBITDA wynosi około 11-krotność. W ujęciu bezwzględnym jest to wysoki poziom, jednak zarząd wskazuje, że należy go oceniać w kontekście niskich rentowności na szwajcarskim rynku.

W 2027 roku spółka nie spodziewa się wygaśnięcia żadnych dużych umów najmu. Zarząd oczekuje, że wskaźnik pustostanów pozostanie na poziomie zbliżonym do dolnej granicy wcześniej przedstawionego przedziału.

Mimo trudniejszych warunków inwestycyjnych Swiss Prime Site podtrzymuje plan zwiększenia portfela aktywów skoncentrowanego na Szwajcarii o 1 mld CHF. Spółka ma pełne portfele potencjalnych transakcji w każdym segmencie. W ostatnich tygodniach zamknęła część umów, a kolejne chce sfinalizować w następnych miesiącach. W pierwszej połowie roku przeprowadziła transakcje o wartości 850 mln CHF, przy czym druga połowa roku jest zwykle znacznie silniejsza. Obecnie 30% transakcji pochodzi spoza otwartego rynku, czyli jest negocjowanych bez publicznej oferty.

Łączny koszt wykupu obligacji zamiennej wyniósł około 180 mln CHF.

Planowana wartość sprzedaży aktywów została obniżona do około 130 mln CHF rocznie. Transakcje o wartości około 170 mln CHF zawarte w pierwszej połowie roku nie oznaczały jednak zwiększenia tego planu. Wszystkie sprzedane aktywa zostały zakontraktowane w poprzednim roku.

Największą część stanowiła zamiana aktywów, która nie wygenerowała przepływu pieniężnego. Spółka przekazała prestiżowy budynek przy Bahnhofstrasse i otrzymała w zamian dwa budynki w drugorzędnych lokalizacjach o łącznej wartości około 120 mln CHF. Pozostałą część stanowiły dwa mniejsze centra handlowe, których sprzedaż uzgodniono w poprzednim roku, a zamknięto w pierwszej połowie 2026 roku. Swiss Prime Site nie podpisała w tym okresie nowych umów sprzedaży. W Genewie oferuje jednak obecnie dawny budynek Swisscom, ponieważ nie prowadzi działalności w zakresie mieszkań na wynajem.

W przypadku mniejszych transakcji dotyczących nieruchomości handlowych większość uzyskanych środków przeznaczono na własne projekty budowlane. Spółka ocenia, że oferują one atrakcyjne rentowności, wyższe niż możliwe do uzyskania na rynku. W konkurencyjnych przetargach Swiss Prime Site zachowuje ostrożność, ponieważ rentowności są często zbyt niskie, ale nadal monitoruje możliwości zakupu aktywów poza otwartym rynkiem.

W portfelu istnieje około 10-procentowy potencjał podwyżek czynszów przy odnawianiu umów. Średni ważony okres najmu (WALT), czyli przeciętny czas pozostały do wygaśnięcia umów, wynosi 5,7 roku. Po uwzględnieniu opcji przedłużenia jest to około siedmiu lat. Spółka szacuje, że może przełożyć się to na realny wzrost czynszów o około 1,4% rocznie. Jest to zgodne z wynikami osiąganymi w ciągu ostatnich dwóch–trzech lat. Potencjał wzrostu pozostał stabilny na poziomie około 10%, ponieważ spółka co roku wykorzystuje jego część, ale jednocześnie tworzy nowy potencjał dzięki zawieraniu umów najmu.

Swiss Prime Site nie prezentuje szerzej wskaźnika długu netto do EBITDA, ponieważ w warunkach bardzo niskich stóp procentowych i rentowności jest on silnie zależny od otoczenia rynkowego. Wskaźnik pozostaje w okolicach 11-krotności, ale należy go analizować razem z rentownościami osiąganymi przez spółkę.

W funduszach zarządzanych przez segment zarządzania aktywami poziom zadłużenia jest regulowany przez szwajcarskie władze i może wynosić maksymalnie 33%. Fundusze emerytalne zazwyczaj preferują niższe zadłużenie, dlatego w większości produktów spółka utrzymuje je na poziomie 25–30%.

Ryzyko konfliktu interesów między własnym portfelem a biznesem zarządzania aktywami jest ograniczone. Portfel własny koncentruje się na najlepszych lokalizacjach komercyjnych w głównych miastach. Segment zarządzania aktywami skupia się natomiast na nieruchomościach mieszkaniowych, które stanowią 70% jego aktywów, oraz na drugorzędnych nieruchomościach komercyjnych zwiększających rentowność.

Oba działy mają oddzielne zespoły odpowiedzialne za zakupy i sprzedaż. Są one odseparowane tak zwanymi chińskimi murami, czyli zasadami ograniczającymi przepływ poufnych informacji. Gdyby oba działy były zainteresowane tą samą nieruchomością, złożyłyby dwie niezależne oferty.

Spółka nie oczekuje w drugiej połowie roku żadnych nadzwyczajnych kosztów. Zarząd pozostaje przekonany, że FFO1 znajdzie się w górnej części całorocznej prognozy. Rozszerzone prognozy do 2030 roku mają zostać przedstawione podczas dnia rynków kapitałowych za dwa miesiące.

Wzrost pozostałych kosztów operacyjnych w segmencie zarządzania aktywami, niemal równy spadkowi kosztów osobowych, nie wynikał z kosztów jednorazowych. Swiss Prime Site świadczy obecnie usługi deweloperskie i budowlane dla znacznej części tego segmentu za pośrednictwem jednostki usługowej. W efekcie część kosztów przeniesiono z kosztów bezpośredniego zatrudnienia do opłat między spółkami. Zmiana jest widoczna w sprawozdawczości segmentowej.

W Genewie wzrost przychodów z najmu w tych samych nieruchomościach wyniósł 7,3%. Głównym czynnikiem nie była umowa z JPM w Alto Pont-Rouge. Część wzrostu pochodziła z ponownego wynajęcia powierzchni w budynku Globus, wcześniej opróżnionym na potrzeby planowanej renowacji. Po przedłużeniu umowy renowację przesunięto o około 10 lat. Umowa z JPM, rozpoczęta w kwietniu, również przyczyniła się do wzrostu.