SmartCentres REIT: wyniki II kwartału 2026 i plany spółki

SmartCentres Real Estate Investment Trust (CWYUF) wypracował w II kwartale 2026 roku środki z działalności operacyjnej (FFO), podstawową miarę wyników funduszy nieruchomościowych, w wysokości 0,58 USD na jednostkę. Wynik był taki sam jak w analogicznym okresie ubiegłego roku.

FFO po korektach wyniosło 0,54 USD na jednostkę wobec 0,55 USD w II kwartale 2025 roku. Spadek wynikał z wyższych kosztów odsetkowych oraz kosztów ogólnego zarządu i administracji.

Przychody operacyjne netto z istniejących nieruchomości (NOI) wzrosły w ujęciu porównywalnym o 2,6% w kwartale. Po wyłączeniu najemców kotwiczących, czyli zwykle dużych i przyciągających klientów najemców, wzrost wyniósł 4,4%.

Wskaźnik wynajęcia powierzchni oraz powierzchni objętej zawartymi i wiążącymi umowami wyniósł 98,1%. Przy przedłużaniu umów czynsze rosły o 12% po wyłączeniu najemców kotwiczących. Dla wszystkich umów wygasających w 2026 roku wzrost czynszów wyniósł 6,6%.

Do końca II kwartału zawarto umowy dotyczące 86% powierzchni, dla której umowy wygasają w 2026 roku. W samym kwartale podpisano umowy najmu obejmujące niemal 250 tys. stóp kwadratowych powierzchni.

Spółka zebrała 99% należności czynszowych w kwartale. Wypłaty dla posiadaczy jednostek utrzymano na poziomie 1,85 USD na jednostkę w ujęciu rocznym. Wskaźnik wypłat w relacji do skorygowanych środków z działalności operacyjnej (AFFO) pozostał stabilny i wyniósł 90,5% za 12 miesięcy zakończonych 30 czerwca 2026 roku.

Relacja skorygowanego zadłużenia do skorygowanego EBITDA, czyli zysku operacyjnego powiększonego między innymi o amortyzację, wyniosła 9,8 raza. Wskaźnik nie zmienił się w porównaniu z poprzednim kwartałem. Średni ważony termin zapadalności zadłużenia wynosił 2,9 roku.

Płynność spółki sięgała około 715 mln USD, uwzględniając gotówkę i niewykorzystane limity kredytowe. Po doliczeniu mechanizmów typu accordion, czyli opcji zwiększenia dostępnych limitów kredytowych, było to 965 mln USD. Kredyt odnawialny dla spółki przedłużono do 2031 roku. Zadłużenie o stałym oprocentowaniu stanowiło 88% całego długu.

SmartCentres odnotował w kwartale stratę z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych w wysokości 196,2 mln USD. Korekta dotyczyła przede wszystkim odroczonych prac deweloperskich.

Spółka ponownie wynajęła cztery z sześciu obiektów zajmowanych wcześniej przez Toys 'R' Us. Nowe umowy zawarto przy wyższych czynszach. Zainteresowanie pozostałymi dwoma lokalizacjami jest duże.

Toronto Premium Outlets i Montreal Premium Outlets są niemal w pełni wynajęte, a najemcy osiągają wysoką sprzedaż. SmartCentres zakończył także transakcję swapu całkowitego zwrotu (total return swap), uzyskując niewielki zysk. Dzięki temu spółka wyeliminowała przyszłe wahania FFO związane z tym instrumentem.

Zarząd nie planuje obecnie skupu własnych jednostek, mimo że są one notowane około 20% poniżej wartości godziwej ustalonej zgodnie ze standardami MSSF. Priorytetem pozostaje program deweloperski, który zwiększa wartość przypadającą na jednostkę i mieści się w kompetencjach spółki.

SmartCentres zamierza przeznaczyć wpływy ze sprzedaży nieruchomości na zmniejszenie zadłużenia. Niższy dług ma zapewnić przestrzeń do finansowania dalszych projektów deweloperskich przy zachowaniu dotychczasowych wskaźników zadłużenia.

Portfel projektów w budowie pozostaje ograniczony do dziewięciu inwestycji. Spółka ostrożnie podchodzi do terminów rozpoczęcia projektów wysokościowych.

Plan sprzedaży nieruchomości o wartości 200–300 mln USD w ciągu najbliższych dwóch–trzech lat pozostaje aktualny. Do tej pory nie ogłoszono jednak żadnej transakcji. Mitchell Goldhar, przewodniczący rady dyrektorów i dyrektor generalny, ocenił, że warunki rynkowe stopniowo się poprawiają, a więcej uczestników rynku ma obecnie większą widoczność przyszłej sytuacji. Spółka prowadzi rozmowy z różnymi stronami.

W przypadku dwóch pozostałych lokalizacji po Toys 'R' Us zainteresowanie jest duże. Jedna z nich może przynieść „prawdziwą poprawę” pod względem czynszu. Rudy Gobin, dyrektor ds. portfela i zarządzania aktywami, powiedział, że nowe rodzaje działalności zapewnią korzystniejsze warunki umów oraz zwiększą ruch klientów, co powinno pomóc całym centrom handlowym. Rozpoczęcie naliczania czynszu w obu negocjowanych lokalizacjach prawdopodobnie nastąpi w 2027 roku.

Strata z wyceny gruntów nie wynikała z prowadzonych negocjacji sprzedażowych. Zarząd uznał, że dotychczasowe wartości nie odzwierciedlają właściwie sytuacji. Korektę rozłożono na około sześć nieruchomości, w przypadku których rozpoczęcie zabudowy wysokościowej nie jest już uznawane za bliskie.

Na rynku gruntów w Toronto przeznaczonych pod intensywną zabudowę mieszkaniową pojawiają się pierwsze oznaki ożywienia. Rok wcześniej nie dochodziło tam do transakcji, natomiast obecnie zawierane są pojedyncze umowy. Mitchell Goldhar określił obecną sytuację jako „moment prawdy” i ocenił, że w przyszłym roku może dojść do większej liczby transakcji, zależnie od warunków makroekonomicznych.

Rozbudowa Toronto Premium Outlets jest wynajęta w około 50%. Stawki czynszu są trzycyfrowe. Silni obecni najemcy pytają o możliwość rozszerzenia działalności na nową część obiektu. Za wynajem odpowiada Simon, który nie stara się wynająć całej powierzchni jeszcze przed rozpoczęciem projektu, lecz stopniowo zwiększa poziom wynajęcia. Zainteresowanie jest bardzo duże, a docelowa rentowność projektu pozostaje powyżej 8%.

Zarząd uważa, że wartość gruntów przeznaczonych pod zabudowę osiągnęła już dno i zaczyna się poprawiać w porównaniu z sytuacją sprzed roku. Część wcześniejszych odpisów wynikała jednak z oceny, jak intensywna będzie możliwa zabudowa.

Projekty deweloperskie stanowią obecnie 12,5% wartości aktywów. Zarząd podkreśla, że projekty niskiej zabudowy są łatwiejsze do zarządzania, ponieważ czynsze zaczynają być naliczane w czasie krótszym niż rok od rozpoczęcia budowy. W przypadku projektów o wysokiej gęstości zabudowy spółka musi przez lata ponosić koszty finansowania, zanim inwestycje zaczną generować przychody.

Należności od najemców nieznacznie wzrosły w porównaniu z poprzednim kwartałem. Rudy Gobin wyjaśnił, że wynikało to z typowych sezonowych podatków i wydatków. Peter Slan, dyrektor finansowy, wskazał, że poziom ściągalności nadal przekracza 99%, dlatego struktura wiekowa należności nie budzi obaw. Należności oraz odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych (ECL) zostaną w przyszłości usunięte z bilansu.

Cel przekazywania do użytkowania trzech centrów handlowych rocznie do 2027 roku pozostaje aktualny. Mitchell Goldhar określił tę liczbę jako rozsądne założenie robocze, a być może nawet konserwatywne. Prace nad nowymi obiektami handlowymi oraz projektami wokół kluczowych najemców na nowych rynkach w całej Kanadzie postępują zgodnie z planem.

Data publikacji: 7 sierpnia 2026 roku.