Raport Redfin: rynek mieszkaniowy w San Francisco kwitnie, a w Seattle słabnie

2 września 2026 r. Redfin poinformował, że w lipcu sprzedaż domów w San Francisco wzrosła o 9% rok do roku, a w Seattle spadła o 9%. Oba miasta należą do najważniejszych ośrodków technologicznych w Stanach Zjednoczonych, ale ich rynki mieszkaniowe podążają dziś w przeciwnych kierunkach: San Francisco przyspiesza, a Seattle wyhamowuje.

Oba miasta na zachodnim wybrzeżu skupiają wysoko opłacanych pracowników sektora technologicznego i siedziby dużych firm z branży. Ich rynki mieszkaniowe przez lata reagowały na podobne czynniki, takie jak zatrudnienie w sektorze technologicznym, wahania na giełdzie, praca zdalna po pandemii oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Oba rynki ożywiły się w drugiej połowie 2020 r., gdy oprocentowanie kredytów gwałtownie spadło. Później mocno się schłodziły, kiedy stopy wzrosły, a branża technologiczna zaczęła mieć problemy. W połowie 2022 r. San Francisco i Seattle należały do najszybciej słabnących rynków mieszkaniowych w USA.

Miasta, które razem weszły w okres spowolnienia, obrały jednak różne drogi. San Francisco odbudowuje rynek dzięki fali bogactwa powstającego wokół sztucznej inteligencji. Jest ono silnie skoncentrowane właśnie w tym mieście. Seattle próbuje odzyskać równowagę bez podobnego napływu nowego bogactwa.

Ceny rosną w San Francisco i spadają w Seattle. Mediana ceny sprzedaży domu w San Francisco wzrosła w lipcu o 6% rok do roku, do 1,6 mln USD. To najwyższy poziom wśród amerykańskich obszarów metropolitalnych. Redfin podał niedawno, że mediana ceny domu w San Francisco jest obecnie o 1 mln USD wyższa niż w najgłębszym punkcie kryzysu zwanego Wielką Recesją.

W Seattle mediana ceny sprzedaży domu spadła o 4%, do 809 000 USD. To mniej więcej połowa ceny typowego domu w San Francisco. Spadek cen w Seattle był drugim największym wśród 50 najbardziej zaludnionych obszarów metropolitalnych USA.

Kupujący szybko nabywają domy wystawione na sprzedaż w San Francisco, podczas gdy w Seattle rośnie liczba niesprzedanych nieruchomości. Łączna liczba domów wystawionych na sprzedaż w San Francisco zmniejszyła się o 18% rok do roku. Był to największy spadek w całym kraju. W Seattle liczba ofert wzrosła o 17%, co stanowiło największy wzrost w USA.

Typowy dom sprzedany w San Francisco w lipcu znalazł nabywcę w ciągu 20 dni, czyli o 3 dni szybciej niż rok wcześniej. W Seattle sprzedaż typowego domu zajmowała 24 dni, o 4 dni dłużej niż przed rokiem.

Sprzedaż domów w San Francisco wzrosła o 9% rok do roku, co było drugim największym wzrostem w kraju. W Seattle spadła o 9%, co oznaczało piąty największy spadek w USA.

Seattle jest silnym rynkiem kupującego. Oznacza to, że liczba sprzedających jest tam o 65% większa od liczby kupujących. San Francisco jest natomiast rynkiem zrównoważonym, gdzie sprzedających jest o 6% mniej niż kupujących.

Rozbieżność między rynkami obu miast narasta od około roku. Ceny w Seattle zaczęły spadać rok do roku mniej więcej rok temu. W San Francisco rosną od listopada. Liczba ofert w Seattle systematycznie zwiększa się od 2024 r., podczas gdy w San Francisco zaczęła maleć latem ubiegłego roku. Sprzedaż w Seattle zaczęła spadać w kwietniu 2025 r., a w San Francisco rośnie od początku 2024 r.

Różnica częściowo odzwierciedla sytuację sektora technologicznego w obu miastach. San Francisco korzysta na boomie związanym ze sztuczną inteligencją, który tworzy bogactwo i przyciąga do miasta dobrze opłacanych pracowników. Seattle obciążają natomiast niepewność oraz zwolnienia w branży technologicznej.

Pracownicy sektora technologicznego w San Francisco również nie są odporni na zwolnienia i niepewność zatrudnienia. Słabość całej branży jest jednak równoważona przez wyjątkowo dużą skalę inwestycji w sztuczną inteligencję oraz wysokie wynagrodzenia w mieście. Podobny mechanizm nie zadziałał dotąd w Seattle ani w innych dużych ośrodkach technologicznych.

„Sztuczna inteligencja reorganizuje rynek pracy w sektorze technologicznym, a San Francisco i Seattle reprezentują dwie strony tej transformacji” – powiedziała Chen Zhao, szefowa działu badań ekonomicznych Redfin. „W San Francisco boom na sztuczną inteligencję tworzy miejsca pracy, przyciąga inwestycje i generuje ogromne bogactwo. Dzięki temu część mieszkańców ma więcej pieniędzy na zakup domu. W Seattle ugruntowane firmy technologiczne jednocześnie dużo inwestują w sztuczną inteligencję i na nowo oceniają strukturę zatrudnienia, co sprawia, że część gospodarstw domowych ostrożniej podchodzi do zakupu domu. Sztuczna inteligencja może ostatecznie zwiększyć produktywność i stworzyć całkowicie nowe kategorie miejsc pracy, ale jej wpływ w przyszłości pozostaje niejasny. Z czasem podobną sytuację prawdopodobnie zobaczymy także poza San Francisco i Seattle. W niektórych miejscach sztuczna inteligencja może tworzyć miejsca pracy i bogactwo, a w innych przyczyniać się do restrukturyzacji oraz spadku zaufania pracowników”.

### Boom na sztuczną inteligencję ożywia rynek w San Francisco

San Francisco jest epicentrum boomu na sztuczną inteligencję, który napędza odbudowę lokalnego rynku mieszkaniowego. W mieście znajdują się siedziby OpenAI i Anthropic, dwóch największych firm zajmujących się sztuczną inteligencją w USA. Same te przedsiębiorstwa tworzą nową falę wysoko opłacanych pracowników, otrzymujących wysokie pensje i premie za podpisanie umowy. Część tych pieniędzy trafia bezpośrednio na rynek mieszkaniowy.

Niedawna analiza Redfin wykazała, że ceny domów w luksusowych kodach pocztowych Bay Area wzrosły o 13,4% w ciągu dwóch lat od uruchomienia ChatGPT przez OpenAI. Był to wzrost ponad dwukrotnie większy niż w kolejnym najdroższym segmencie rynku.

Ali Mafi, lokalny agent Redfin Premier, powiedział, że wielu pracowników firm zajmujących się sztuczną inteligencją wykorzystuje sześciocyfrowe premie za podpisanie umowy do zakupu domów w San Francisco. Nieruchomości w najbardziej pożądanych dzielnicach są sprzedawane nawet za 900 000 USD powyżej ceny wywoławczej. Oczekujące na finalizację transakcje luksusowych domów w San Francisco wzrosły w maju o 46% rok do roku. Był to zdecydowanie największy wzrost w kraju.

OpenAI i Anthropic planują również przeprowadzenie dużych pierwszych ofert publicznych akcji (IPO). Po debiucie giełdowym pracownicy tych firm mogą otrzymać znaczące wypłaty z tytułu posiadanych udziałów. Inna analiza Redfin wykazała, że pracownicy OpenAI i Anthropic łącznie mogliby za pieniądze z IPO kupić niemal jedną trzecią wszystkich domów w San Francisco.

„Pracuję z kupującym, którego budżet w ciągu ostatniego roku podwoił się dzięki jego wierze w przyszłość firmy zajmującej się sztuczną inteligencją, w której pracuje” – powiedziała Kelley Krock, agentka Redfin Premier w San Francisco. „Kiedy zaczęłam z nim pracować, dysponował budżetem 2 mln USD. Oglądaliśmy wtedy bardzo dobre domy w East Bay. Później, wraz z boomem na sztuczną inteligencję, podwoił budżet do niemal 4 mln USD. Obecnie jest w trakcie finalizowania zakupu wspaniałego domu w jednej z najbardziej pożądanych dzielnic Bay Area, z widokiem na dolinę Lamorinda”.

Poza wzrostem majątków związanym ze sztuczną inteligencją rynek mieszkaniowy San Francisco korzysta także z wyjątkowo zamożnej grupy kupujących. Sprzedaż luksusowych nieruchomości jest ważnym motorem całego rynku. Ograniczona liczba ofert dodatkowo sprawia, że rynek w mieście jest bardzo rozgrzany. W San Francisco dostępna podaż wystarczyłaby obecnie na 1,6 miesiąca sprzedaży. To najniższy poziom w USA i mniej niż połowa mediany krajowej.

### Niepewna sytuacja w branży technologicznej osłabia popyt w Seattle

Seattle również jest ważnym ośrodkiem sztucznej inteligencji i technologii, ale nie doświadczyło tak skoncentrowanej fali bogactwa tworzonego przez sztuczną inteligencję jak San Francisco. Duzi lokalni pracodawcy, w tym Amazon, Microsoft, Meta i Expedia, zwolnili w ciągu mniej więcej ostatniego roku tysiące pracowników. Bezpośrednio wpłynęło to na sytuację finansową wielu mieszkańców.

Zwolnienia, a także ogólne problemy na rynku pracy, obniżają poczucie bezpieczeństwa zatrudnienia wśród kolejnych mieszkańców Seattle. W rezultacie są oni mniej skłonni do zaciągania dużych zobowiązań i dokonywania kosztownych zakupów.

Niepewność ma w Seattle szczególne znaczenie, ponieważ typowy dom sprzedaje się tam za 809 000 USD, czyli mniej więcej dwa razy więcej niż wynosi średnia krajowa. Nawet wysoko opłacani pracownicy technologiczni mogą wahać się przed zaciągnięciem dużego kredytu hipotecznego, jeśli obawiają się utraty pracy albo obniżenia wynagrodzenia.

Spowolnienie ogranicza także rotację, która zwykle napędza rynek mieszkaniowy Seattle. Agenci Redfin działający w rejonie miasta mówią, że pracownicy technologiczni rzadziej niż wcześniej zmieniają firmy lub przeprowadzają się do Seattle. W efekcie mniej osób wykorzystuje nową pracę albo podwyżkę jako okazję do zakupu domu lub zamiany obecnego na większy.

Kupujący coraz bardziej obawiają się również tego, jak sztuczna inteligencja może zmienić zatrudnienie w branży technologicznej. Pomaga to wyjaśnić, dlaczego liczba transakcji oczekujących na finalizację w Seattle spadła o 15,6% rok do roku, podczas gdy liczba aktywnych ofert wzrosła o 16,7%. Sprzedający pojawiają się na rynku, ale wielu pracowników technologicznych, którzy normalnie konkurowaliby o te domy, zachowuje ostrożność albo wstrzymuje się z zakupem.

„Zwolnienia w świecie technologii osłabiają popyt na zakup domów w całym regionie, a powrót do biur ogranicza popyt poza centrum miasta” – powiedziała Sheryl Wingate, agentka Redfin w aglomeracji Seattle. „Ponieważ tak wielu pracodawców chce, aby pracownicy wrócili do biur, mieszkanie na przedmieściach, z którego dojazd do pracy samochodem, autobusem lub promem zajmuje dużo czasu, jest dla wielu osób mało atrakcyjne”.

Kolejnym powodem słabości rynku w Seattle są wysokie ceny. Miasto należy do najdroższych obszarów metropolitalnych w kraju, co wyklucza z rynku wielu potencjalnych kupujących. San Francisco jest jeszcze droższe, ale tamtejszą grupę nabywców powiększa rosnąca liczba zamożnych pracowników firm zajmujących się sztuczną inteligencją oraz innych osób korzystających na boomie wokół tej technologii. W Seattle nie ma podobnego źródła bogactwa, które równoważyłoby problemy z dostępnością cenową mieszkań.

### Napływ mieszkańców Bay Area do Seattle niemal zanikł

Wciąż więcej Amerykanów przeprowadza się z Bay Area do Seattle niż w przeciwnym kierunku, ale różnica niemal zniknęła. W pierwszym kwartale Seattle odnotowało napływ netto z Bay Area na poziomie zaledwie 369 osób. Pięć lat wcześniej było to 5 166 osób. Migracja z Bay Area do Seattle systematycznie maleje od pół dekady.

Seattle pozostaje bardziej przystępne cenowo niż San Francisco. Typowy mieszkaniec Seattle musiałby przeznaczyć 51% swoich dochodów na zakup domu w medianie cen. Typowy mieszkaniec San Francisco musiałby przeznaczyć 84% dochodów. Atrakcyjność Seattle osłabia jednak mniej stabilny rynek pracy w branży technologicznej.

San Francisco zyskuje natomiast dzięki roli epicentrum boomu na sztuczną inteligencję. Przyciąga wysoko opłacanych pracowników i przywraca zaufanie do lokalnej gospodarki.