Jak decyzje Fed wpływają na oprocentowanie kredytów hipotecznych

Rezerwa Federalna (Fed) nie wyznacza bezpośrednio oprocentowania kredytów mieszkaniowych, jednak jej decyzje mają wpływ na poziom procentów oferowanych przez banki osobom planującym zakup domu. Widać to szczególnie wtedy, gdy zmienia się koszt pieniądza w systemie bankowym, a wraz z nim oczekiwania rynku co do rentowności obligacji.

W ostatnim posiedzeniu Fed-u, 16–17 czerwca, Federal Open Market Committee (FOMC) utrzymał benchmarkową stopę procentową bez zmian. To kolejna decyzja podtrzymująca ten poziom, tak jak miało to miejsce przez całe 2026 r. Wcześniej FOMC obniżał stopy podczas trzech kolejnych posiedzeń w 2025 r., a tym razem dodatkowo opublikowano zaktualizowane prognozy gospodarcze, które były bardziej pesymistyczne niż wcześniejsze.

W tle mocno przestawiły się też nastroje rynkowe. Rynek zaczął na początku roku dyskutować, kiedy nastąpi kolejna obniżka. Później w części scenariuszy pojawiło się także założenie, że możliwa jest podwyżka.

Na oprocentowanie hipotecznych kredytów wpływ mają również czynniki makroekonomiczne. Wojna w Iranie ograniczyła globalne dostawy ropy, podbijając ceny paliw i innych towarów. W efekcie rosnąca inflacja przełożyła się na wyższe rentowności obligacji, w tym 10-letnich Treasuries, co sprzyjało podwyżkom stawek hipotecznych.

Kolejne posiedzenie FOMC zaplanowano na 28–29 lipca.

Jak obniżka stopy Fed wpływa na kredyty hipoteczne?

Fed ustala koszt krótkoterminowych pożyczek, zmieniając federal funds rate. To stopa, która określa, ile banki płacą sobie nawzajem za pożyczenie środków, a rezerwy przechowywane są w Fed na zasadzie „over night”. Choć ta stopa nie jest identyczna z oprocentowaniem kredytu hipotecznego, kierunek zmian bywa podobny: gdy koszt finansowania banków rośnie lub spada, kredyty zwykle podążają za tym trendem.

Jeśli Fed tnie federal funds rate, banki częściej obniżają stawki w całym przekroju ofert. Analogicznie, gdy Fed podnosi stopy, zwiększa się prawdopodobieństwo, że banki zrobią to samo.

Przykład z 2022 i 2023 r. pokazuje jednak, że nie zawsze da się bezpośrednio „przełożyć” decyzje Fed na hipotekę. Fed podnosił wtedy kluczową stopę, aby wygasić presję inflacyjną, co podniosło koszt zaciągania zobowiązań przez Amerykanów. Mimo obniżek stopy pod koniec 2024 r. (Fed obniżył ją trzy razy), stawki kredytów hipotecznych pozostały relatywnie wysokie, a nawet wzrosły.

Dlaczego tak się dzieje? Najpopularniejsze kredyty o stałej stopie procentowej (fixed-rate) nie odzwierciedlają federal funds rate. One są bardziej powiązane z rentownością 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych. Gdy ta rentowność rośnie, zwykle rosną też stawki fixed-rate, a gdy spadają, kredyty potrafią tanieć.

Różnica między 10-letnią rentownością a oprocentowaniem kredytu stałego nie jest równa 1:1. Na ogół oprocentowanie kredytu jest wyższe od 10-letniego yield o tzw. spread (marżę). Marża rośnie wtedy, gdy banki uwzględniają większe ryzyko.

Zwyczajowo różnica między 10-letnią rentownością Treasuries a 30-letnim fixed mortgage rate wynosi od 1,5 do 2 punktów procentowych. W dużej części 2023 i 2024 r. spread rósł nawet do 3 punktów procentowych, co przekładało się na droższe kredyty. Jednym z kluczowych powodów było podwyższone ryzyko na rynku w okresie szybko rosnących stóp.

Poza Fed oprocentowanie hipotek zmienia się też pod wpływem:

• Inflacji: gdy inflacja przyspiesza, zwykle idą w górę też stopy dla stałych odsetek.
• Popytu i podaży: gdy banki mają zbyt dużo zleceń, podnoszą stawki, by ograniczyć chętnych; gdy ruch jest słabszy, obniżają oprocentowanie, by przyciągnąć klientów.
• Rynku wtórnym kredytów hipotecznych: banki grupują udzielone kredyty i sprzedają je inwestorom poprzez instrumenty zabezpieczone hipotekami (mortgage-backed securities). Gdy popyt inwestorów jest wysoki, stawki mogą nieco spadać; gdy inwestorzy nie kupują, oprocentowanie może rosnąć, aby zachęcić do zakupów.

Fed oddziałuje także pośrednio, kupując i sprzedając papiery wartościowe na rynku finansowym, wspierając dostępność kredytu, co może wpływać na stawki hipoteczne.

Jak Fed wpływa na kredyty o zmiennej stopie (ARM)

Choć większość amerykańskich kredytów hipotecznych stanowią fixed-rate, część osób wybiera ARMy (adjustable-rate mortgages) – kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, które resetuje się corocznie lub co pół roku.

W przypadku ARMs często kluczowa jest stopa powiązana z SOFR (Secured Overnight Financing Rate). Ponieważ decyzje Fed-u wpływają na instrumenty oszczędnościowe, wzrost lub spadek federal funds rate może podbijać lub obniżać SOFR. Gdy SOFR się zmienia, po kolejnej aktualizacji rośnie lub spada też stopa w ARM.

W praktyce oznacza to, że jeśli federal funds rate pójdzie w górę, kolejne dopasowanie oprocentowania w Twoim ARM również może podnieść wysokość rat.

Najważniejsze ruchy Fed, które przekładały się na stawki hipoteczne

W odpowiedzi na skutki COVID-19 Fed obniżył federal funds rate do poziomu bliskiego zera. Choć 30-letnie stawki hipoteczne nie spadły w takim samym tempie, osiągnęły historycznie niskie poziomy. Średnia stawka 30-letniej hipoteki spadła do 2,97% w lutym 2021 r.

Od marca 2022 r., wraz z narastaniem inflacji i wychodzeniem USA z pandemii, Fed rozpoczął cykl podwyżek. Federal funds rate sięgnął 5,33% w sierpniu 2023 r. i pozostał na tym poziomie aż do końca września 2024 r. Gdy rosła stopa bazowa, rosły także stawki hipoteczne — w październiku 2023 r. 30-letnia hipoteka przekroczyła 8%.

Mimo że Fed obniżał stopę trzy razy pod koniec 2024 r. (we wrześniu, październiku i grudniu), łącznie o 100 punktów bazowych, stawki kredytów mieszkaniowych pozostały podwyższone. Przeważnie średnio utrzymywały się powyżej 7%.

W pierwszej połowie 2025 r. stawki oscylowały między 6,8% a 7,1%. Potem Fed wykonał trzy cięcia we wrześniu, październiku i grudniu, sumarycznie o 75 punktów bazowych. Ostatecznie rok zakończyły na poziomie około 6,25%. W lutym 2026 r. stawki spadły nawet do 6,09%, by w marcu wrócić powyżej 6,25%. Od czerwca 2026 r. inflacja i inne czynniki pchnęły stawki z powrotem w okolice 6,5%.

O co warto zadbać, starając się o kredyt

Niezależnie od bieżącej polityki Fed-u, najskuteczniejsze sposoby na uzyskanie możliwie najniższego oprocentowania kredytu to m.in. utrzymanie dobrej historii kredytowej, ograniczenie zadłużenia, wpłata możliwie wysokiego wkładu własnego oraz porównywanie ofert w wielu bankach.

Przy porównywaniu kredytów zwracaj uwagę na APR (roczną rzeczywistą stopę oprocentowania), a nie tylko na nominalne oprocentowanie. Część instytucji eksponuje niską stawkę, ale rekompensuje to wysokimi opłatami. Znajomość APR pomaga ocenić realny, całkowity koszt kredytu.