Charter Hall Group: rekordowe napływy i zysk na jednostkę wyższy o 26,8%

Charter Hall Group (CTOUF) zakończyła rok obrotowy 2026 (FY2026) zyskiem operacyjnym po opodatkowaniu w wysokości 488,1 mln AUD, czyli 1,032 AUD na jednostkę. Oznacza to wzrost o 26,8% w porównaniu z FY2025. Na FY2027 spółka prognozuje zysk operacyjny na poziomie około 1,14 AUD na jednostkę, czyli o 10,5% wyższy niż w FY2026.

Zysk statutowy po opodatkowaniu wyniósł 427,9 mln AUD i był o 30% wyższy rok do roku. Wypłata na jednostkę wzrosła o 6%, do 0,507 AUD. Prognoza na FY2027 zakłada wypłatę w wysokości 0,537 AUD na jednostkę. Zwrot z wniesionego kapitału po opodatkowaniu zwiększył się do 26,4%.

Aktywa pod zarządzaniem (FUM), czyli wartość środków powierzonych spółce przez inwestorów, wzrosły o 12%, do 94,3 mld AUD. Aktywa związane z nieruchomościami zwiększyły się o 13,8%, do 76 mld AUD. Charter Hall oczekuje, że w FY2027 wartość aktywów całej grupy przekroczy 100 mld AUD.

Wynik EBITDA, czyli zysk operacyjny przed odsetkami, podatkami oraz amortyzacją, w segmencie inwestycji w nieruchomości wzrósł o 17%, do 341,6 mln AUD. EBITDA inwestycji deweloperskich zwiększyła się o 20,9 mln AUD, do 61,5 mln AUD. EBITDA segmentu zarządzania funduszami wzrosła o 8%, do 293,1 mln AUD.

Dochód z istniejącego portfela, liczony przy założeniu niezmiennego jego składu, wzrósł o 5,6% w przypadku współinwestycji w fundusze oraz o 6,97% w całym portfelu. Przychody z podstawowych opłat za zarządzanie funduszami zwiększyły się o 8%. Przychody z opłat transakcyjnych i za wyniki wzrosły o 40,3%, natomiast przychody z usług związanych z nieruchomościami spadły o 2,9%.

Koszty operacyjne zwiększyły się o 6%. Na ten wzrost złożyły się jednorazowy koszt 30 mln AUD związany z lepszym od oczekiwań wykonaniem celów programu STI w FY2026 oraz wzrost kosztów podstawowej działalności o 2,9%. Koszty odsetkowe netto wzrosły umiarkowanie, o 2,3%. Koszt podatku spadł o 15%, do 81,9 mln AUD.

Aktywa netto przypadające na jednostkę (NTA), czyli wartość aktywów po odjęciu zobowiązań, wzrosły do 5,95 AUD. Wskaźnik zadłużenia grupy zwiększył się do 14,2%.

W FY2026 Charter Hall pozyskała rekordowe 6,7 mld AUD kapitału. Wartość transakcji na rynku nieruchomości również osiągnęła rekordowy poziom 17 mld AUD. Zakupy wyniosły 11,7 mld AUD, a sprzedaż aktywów 5,4 mld AUD. Wartość projektów w przygotowaniu wzrosła do około 20 mld AUD, a ukończone inwestycje miały łączną wartość około 1,4 mld AUD.

Portfel inwestycji w nieruchomości zwiększył się do 3,2 mld AUD. Jego poziom wynajęcia wynosił 97,8%, a średni ważony okres najmu (WALE) sięgał 8,7 roku. Wzrost tego portfela przyczynił się do zwiększenia EBITDA segmentu inwestycji w nieruchomości o 17%.

Spółka utrzymała stabilną sytuację bilansową przy zadłużeniu na poziomie około 14%. Dysponowała około 1 mld AUD zdolności inwestycyjnej w bilansie. W FY2026 wartość transakcji dotyczących nieruchomości wyniosła 17 mld AUD.

Od 1 lipca 2025 roku Charter Hall osiąga zerową emisję netto w zakresie emisji z zakresu 1 i 2. Spółka zwiększyła także wartość instrumentów finansowania powiązanych ze zrównoważonym rozwojem do 8,2 mld AUD.

Wartość projektów deweloperskich w przygotowaniu wzrosła do około 20 mld AUD. W FY2026 ukończono projekty o wartości 1,4 mld AUD, co ma wspierać wzrost wyników w kolejnych latach. Efektywna stawka podatkowa grupy została trwale obniżona o około 5 punktów procentowych dzięki sprawniejszej alokacji kapitału. Zmiana ta powinna zwiększać przyszłe zyski.

Wzrost dochodu z istniejącego portfela wyniósł 6,97%. Szczególnie dobre wyniki w zakresie stawek czynszów i utrzymania najemców odnotowano w sektorach biurowym i przemysłowym. Platforma Charter Hall obejmuje 1 620 nieruchomości i ponad 5 700 umów najmu. Na 20 największych najemców przypada 52% dochodów, co zapewnia wysoką jakość zabezpieczeń umów najmu.

Prognoza na FY2027 nie uwzględnia żadnych przychodów z opłat za wyniki. Jeśli takie opłaty się nie pojawią, będzie to obciążenie dla wyników, ale ich pominięcie wskazuje również na ostrożne podejście spółki do prognoz.

Przychody z opłat transakcyjnych wyniosły 43,8 mln AUD i były niższe, niż można byłoby oczekiwać przy 17 mld AUD wartości transakcji. Powodem były między innymi transakcje z podmiotami powiązanymi oraz nowe zlecenia, które nie generują opłat. Część aktywów o wartości 1,5 mld AUD została wniesiona przez bilans spółki, dlatego Charter Hall nie naliczała sobie od tych transakcji opłat.

Koszty operacyjne wzrosły o 6%, w tym o jednorazowy koszt 30 mln AUD związany z lepszym wykonaniem celów programu STI. Koszt ten może nie powtórzyć się w FY2027, ale wzrost kosztów może obciążać marże, jeśli nie będzie odpowiednio kontrolowany.

Podwyższona aktywność sprzedażowa może ograniczać wzrost aktywów pod zarządzaniem. W FY2026 wartość sprzedanych aktywów wyniosła 5,8 mld AUD. Jeśli sprzedaży nie zrównoważą zakupy, tempo wzrostu FUM może spaść.

Rynek biurowy nadal mierzy się z wyzwaniami strukturalnymi. Wskaźniki absorpcji, czyli tempa zajmowania dostępnej powierzchni przez najemców, pozostają niższe. Widoczna jest także różnica między nowoczesnymi i starszymi budynkami, co może ograniczać popyt na wynajem w niektórych lokalizacjach.

Zadłużenie wzrosło do 14,2%. Spółka ma dostępną zdolność finansową, ale większy poziom wykorzystanego długu i niewykorzystanych limitów zwiększył koszty finansowania netto. Jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie, może to obciążać wyniki.

Wzrost Charter Hall zależy od napływu kapitału, który jest uzależniony od warunków rynkowych. Spowolnienie napływów mogłoby ograniczyć przyszły wzrost zysków. Notowane na giełdzie fundusze nieruchomości grupy są wyceniane z dyskontem wobec NTA, co ogranicza możliwość pozyskiwania kapitału na rynku publicznym i może utrudniać rozwój tego segmentu.

Duża wartość projektów deweloperskich wiąże się z ryzykiem realizacji. Na rentowność mogą wpływać między innymi koszty budowy oraz wymóg wcześniejszego wynajęcia części powierzchni. Przychody z opłat za wyniki pozostają niepewne i nie zostały uwzględnione w prognozie na FY2027. Ich pojawienie się lub brak może powodować zmienność wyników.

### Pytania i odpowiedzi

Pytanie: Co skłoniło spółkę do oczekiwania, że aktywa całej grupy przekroczą 100 mld AUD w FY2027? Czy wzrost będzie wynikał z przejęć, ożywienia rynku czy działalności deweloperskiej?

David Harrison, dyrektor generalny grupy i dyrektor zarządzający: Spółka stale dysponuje kapitałem gotowym do zainwestowania. Chodzi zarówno o środki już przydzielone, jak i zadeklarowane, ale jeszcze nieprzydzielone. Charter Hall ma największy w kraju zespół transakcyjny obejmujący wszystkie sektory, dlatego zarząd ma duże przekonanie, że zakupy netto będą kontynuowane. Spółka oczekuje także wzrostu wycen napędzanego wyłącznie dochodami. Dodatkowo ma dużą, już zakontraktowaną część projektów deweloperskich, a wartość kończonych projektów ma nadal przekraczać 1 mld AUD rocznie. To właśnie te elementy składają się na oczekiwania dotyczące wzrostu FUM.

Pytanie: Napływy kapitału w pierwszej połowie roku były dobre, ale w drugiej połowie wyraźnie słabsze. Czy to typowa zmienność, czy w FY2027 należy spodziewać się okresu wolniejszych napływów?

David Harrison: W różnych funduszach spółka ma kapitał zadeklarowany, lecz jeszcze nieprzydzielony. Jest on przydzielany w miarę powiększania portfeli. W pierwszych sześciu tygodniach FY2027 napływy netto przekroczyły już 600 mln AUD. Napływy nie przebiegają liniowo, dlatego kwartalne aktualizacje bilansu nie zawsze pokazują pełny obraz. Spółka nie oczekuje ich spowolnienia. Gdy Charter Hall wykorzystuje własny bilans do tymczasowego finansowania inwestycji, takich jak 20-letnia umowa najmu netto z Sonic, później sprzedaje te aktywa inwestorom. Do 30 czerwca spółka zaangażowała w tę inwestycję 160 mln AUD kapitału netto i zamierza odzyskać całość przed końcem września.

Pytanie: Przychody z opłat transakcyjnych wyniosły 43,8 mln AUD, co wydaje się niewielką kwotą przy 17 mld AUD wartości transakcji. Średnia marża wyniosła około 26 punktów bazowych, czyli znacznie mniej niż 50–100 punktów bazowych uzyskiwanych przy zakupach i sprzedaży aktywów. Co było główną przyczyną tej różnicy?

David Harrison: Należy patrzeć na wartość transakcji netto. W ciągu roku CQR przeniosła aktywa do CCRF i objęła udział w CCRF. W przypadku tego rodzaju transakcji z podmiotami powiązanymi spółka nie nalicza opłat. Anastasia Clarke, dyrektor finansowa, dodała, że Charter Hall pozyskała w ciągu roku kilka ważnych zleceń. Przy ich zdobywaniu nie powstaje jednak opłata transakcyjna, ponieważ aktywa są dopiero przekazywane spółce. Sam bilans Charter Hall odpowiadał za 1,5 mld AUD wartości transakcji, od których spółka oczywiście nie nalicza sobie opłat.

Pytanie: Podatek wyraźnie się zmniejszył. Jak należy oceniać tę zmianę w kontekście FY2027? Czy efektywna stawka podatkowa z FY2026 utrzyma się, wzrośnie czy spadnie?

Anastasia Clarke, dyrektor finansowa: Efektywna stawka podatkowa spadła. Przez kilka lat spółka pracowała nad zgromadzeniem środków po stronie funduszy oraz właściwą alokacją kapitału w całej grupie. Ten proces został zakończony, a efektywna stawka netto jest trwale o około 5 punktów procentowych niższa niż wcześniej. Taki niższy poziom powinien się utrzymać. Spółka nie podaje szczegółowej prognozy struktury podatku, ale nie ma powodu oczekiwać, że w kolejnych latach będzie ona kształtować się inaczej niż dotychczas.

Pytanie: W tym roku pięć lub sześć funduszy będzie ocenianych pod kątem opłat za wyniki. Czy spółka może powiedzieć, czy przekroczą one poziom, od którego takie opłaty są należne, i jaki będzie ich wpływ na FY2027?

David Harrison: Przy publikowaniu corocznych prognoz spółka nie uwzględnia przychodów z opłat za wyniki, chyba że są one już bardzo wysokie i wyraźnie przekraczają wymagany poziom. Zmienność stóp procentowych i stóp kapitalizacji sprawia, że prognozowanie przyszłorocznych wycen na 30 czerwca jest trudne. Zarząd nie chce przesądzać, czy opłaty te zostaną naliczone. Prognoza na FY2027 nie zawiera żadnych przychodów z tego tytułu. Ich rzeczywisty poziom będzie zależał od sytuacji w ciągu roku.

Pytanie: Współinwestycje wzrosły w ciągu roku o około 0,5 mld AUD. Czy Charter Hall będzie w przyszłości wnosić większą część kapitału do nowych funduszy?

David Harrison: Nie. Średni udział Charter Hall w kapitale zarządzanym będzie nadal spadał, tak jak działo się to przez ostatnie 20 lat. W najnowszym funduszu zbiorczym CCRF Charter Hall ma 100 mln AUD z ponad 3 mld AUD kapitału. Model biznesowy spółki nie zakłada konkurowania ze skalą funduszy emerytalnych. Mają one znacznie większe bilanse niż Charter Hall. Skala działalności grupy i dotychczasowe wyniki dla inwestorów oznaczają, że spółka nie musi współinwestować przy udziałach tak wysokich jak 20 lat temu.

Pytanie: Różnica między przepływami kapitału brutto i netto w pierwszej oraz drugiej połowie roku może sugerować wzrost umorzeń w drugiej połowie. Czy to właściwa interpretacja?

David Harrison: Nie chodzi o umorzenia. W przypadku CCRF, gdy CQR sprzedaje aktywa do CCRF i obejmuje udział, pojawia się jednocześnie wpływ i wypływ kapitału. Podobnie, gdy nowi inwestorzy instytucjonalni kupują udziały od dotychczasowych inwestorów, występuje wpływ i wypływ. Nie można na tej podstawie mówić o kolejce umorzeń. Obecnie nie ma takiej kolejki w żadnym z funduszy bezpośrednich ani w funduszach zbiorczych.

Pytanie: Wartość transakcji brutto wzrosła z 6,1 mld AUD w 2025 roku do 17 mld AUD w 2026 roku. Jaki poziom transakcji został ogólnie założony w prognozie na FY2027?

David Harrison: Spółka nie podaje szczegółowych założeń dotyczących struktury prognozy. Zarząd wskazuje jednak, że w FY2027 Charter Hall kupi znacznie więcej aktywów, niż sprzeda, w porównaniu z proporcjami z 2026 roku. Wynika to z braku kolejek umorzeń oraz oczekiwanego utrzymania wysokiego tempa napływów netto.

Pytanie: W przypadku Southern Cross Tower rząd sygnalizował możliwość opuszczenia tego budynku. Do wynajęcia byłoby około 77 000 metrów kwadratowych. Jak spółka ocenia perspektywy wynajęcia tej powierzchni?

David Harrison: To nie jest dokładna interpretacja sytuacji. W budynku znajdują się dwie umowy najmu, a tylko 20 000 metrów kwadratowych jest objęte umową wygasającą w FY2028. Rząd nie skorzystał jeszcze z opcji dotyczącej tej części powierzchni.