Camden Property Trust: telekonferencja wynikowa za II kwartał 2026 r.

Camden Property Trust (NYSE: CPT) omówiła wyniki za drugi kwartał 2026 r. podczas telekonferencji przeprowadzonej 31 lipca 2026 r. o godzinie 11:00 czasu wschodniego USA. W spotkaniu uczestniczyli między innymi dyrektor generalny Alex Jessett, przewodniczący rady dyrektorów Ric Campo, prezes i dyrektor operacyjny Laurie Baker oraz dyrektor finansowy Ben Fraker.

Spółka wypracowała w drugim kwartale podstawowe fundusze z działalności operacyjnej (Core FFO), czyli miarę używaną do oceny wyników funduszy nieruchomości, w wysokości 1,68 USD na akcję. Wynik był wyższy od środkowego punktu prognozy zarządu, który wynosił 1,67 USD na akcję. Głównym powodem był wyższy od oczekiwanego wskaźnik zajętości w ustabilizowanych nieruchomościach.

Camden sprzedała portfel nieruchomości w Kalifornii za 1,625 mld USD. Transakcja obejmowała 11 działających kompleksów z łącznie 3 620 mieszkaniami. Sprzedane aktywa odpowiadały w ujęciu ostatnich 12 miesięcy rentowności FFO na poziomie 5,6% oraz skorygowanej rentowności FFO (AFFO) na poziomie 5,2%. AFFO uwzględnia dodatkowo powtarzające się nakłady na utrzymanie nieruchomości.

Spółka przeznaczyła 694 mln USD na skup akcji zwykłych. Średnia cena zakupu wyniosła 105,17 USD za akcję, a skup został przeprowadzony przy rentowności FFO wynoszącej 6,4%. Zarząd planuje przeznaczyć około 1 mld USD z wpływów ze sprzedaży kalifornijskich aktywów na transakcje typu 1031 Exchange, które pozwalają odroczyć podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości przez reinwestycję środków w podobne aktywa. Pozostała część pieniędzy ma służyć do zakupu akcji Camden.

W drugim kwartale Camden sfinalizowała przejęcia o wartości 645 mln USD. Objęły one siedem kompleksów mieszkaniowych o średnim wieku pięciu lat. Oczekiwana rentowność FFO z tych aktywów wynosi niecałe 5%. W przygotowaniu pozostają transakcje o wartości 195 mln USD, obejmujące dwa kompleksy oraz jedną działkę. Ich zamknięcie ma nastąpić w trzecim kwartale. Po zakończeniu tych zakupów do zidentyfikowania pozostanie około 200 mln USD z planowanej puli przejęć.

Zarząd utrzymał całoroczną prognozę podstawowego FFO na akcję. Jednocześnie poprawił przewidywania dotyczące wyników nieruchomości istniejących (same-store), bez uwzględnienia portfela kalifornijskiego:

• wzrost przychodów z nieruchomości istniejących ma wynieść 0,5% w całym roku;
• wzrost kosztów operacyjnych ma wynieść 2,5%, czyli o 0,5 punktu procentowego mniej niż zakładano wcześniej. Poprawa wynika z niższych kosztów mediów i korzystniejszych cen ubezpieczeń;
• zysk operacyjny netto (NOI), czyli przychody z nieruchomości pomniejszone o niezbędne koszty jej utrzymania, ma spaść o 0,6%. Wcześniejsza prognoza zakładała spadek o 0,9%.

Średnia zajętość całego portfela wyniosła 95,7% w drugim kwartale i wzrosła do 95,8% w lipcu. Oba wyniki były nieco lepsze od założeń budżetowych spółki. Efektywne łączne stawki najmu spadły w drugim kwartale o 0,2%, ale w porównaniu z pierwszym kwartałem poprawiły się o 1,4 punktu procentowego.

W czerwcu wzrost stawek przy odnowieniach umów wyniósł 3,4%, a w lipcu przekroczył 4%. Zarząd oczekuje, że przełoży się to na poprawę efektywnych stawek najmu w trzecim kwartale. Alex Jessett poinformował również, że w wybranych dniach lipca liczba podpisywanych nowych umów najmu po raz pierwszy od kilku lat była dodatnia. Określił ten trend jako „bardzo obiecujący sygnał”.

Największą poprawę dynamiki wśród głównych rynków USA spółka obserwuje w Austin. Wskaźnik podpisywanych nowych umów poprawił się tam z poziomu minus 11% w marcu do minus 3% w lipcu. Laurie Baker podała, że zajętość mieszkań w Austin wyniosła w lipcu 96,6%, co oznacza wzrost o 1,9 punktu procentowego względem średniej z pierwszego kwartału.

Camden zamierza zmniejszyć udział dwóch największych rynków w portfelu: obszaru metropolitalnego Waszyngtonu oraz Houston. Jednocześnie spółka zwiększa koncentrację na rynkach regionu Sunbelt, obejmującego południowo-wschodnią i południowo-zachodnią część USA. Region ten od trzech dekad notuje szybszy wzrost liczby mieszkańców, zatrudnienia oraz migracji krajowej niż reszta kraju.

Ric Campo wskazał, że Camden ma znaczącą obecność we wszystkich czterech miastach regionu Sunbelt, które gościły mecze tegorocznych mistrzostw świata w piłce nożnej: Houston, Dallas, Miami i Atlancie. Piątym miastem wymienionym w kontekście działalności spółki był Los Angeles. Tegoroczny turniej odbywał się w 11 miastach, podczas gdy poprzedni mundial organizowany w USA, w 1994 r., obejmował dziewięć miast, z których tylko dwa — Dallas i Orlando — znajdowały się w regionie Sunbelt. Camden weszła na New York Stock Exchange rok wcześniej, w 1993 r.

Po sprzedaży aktywów w Kalifornii wskaźnik zadłużenia pro forma, czyli po uwzględnieniu planowanych zmian w bilansie, wynosi 4,5-krotność długu netto do EBITDA. Wpływy ze sprzedaży pozwoliły spółce spłacić linię kredytową oraz program emisji papierów komercyjnych.

Po zakończeniu drugiego kwartału Camden zamknęła również jednoroczny niezabezpieczony kredyt terminowy o wartości 350 mln USD. Finansowanie ma dodatkowo zwiększyć płynność spółki.

Portfel projektów deweloperskich obejmuje obecnie inwestycje o wartości 492 mln USD i łącznie 1 162 mieszkania w budowie. Oczekiwana rentowność ustabilizowanych projektów mieści się w przedziale od wysokich 5% do 6%.

Camden zawarła ugodę o wartości 53 mln USD w związku z pozwem zbiorowym dotyczącym oprogramowania do zarządzania przychodami. Kwota ta nie została uwzględniona w podstawowym FFO ani w podstawowym AFFO. Koszty związane ze sprzedażą portfela kalifornijskiego wyniosły około 15 mln USD, w tym ponad 7,5 mln USD podatków od przeniesienia własności przy jednej transakcji w Los Angeles.

Po wycofaniu się ze starszych aktywów w Kalifornii powtarzające się nakłady inwestycyjne na jedno mieszkanie mają spaść o 5%. Odpisy na nieściągalne należności mają zmniejszyć się o 0,1 punktu procentowego, do około 0,4%, w nowym portfelu nieruchomości istniejących.

W trzecim kwartale środki pieniężne przechowywane na potrzeby przyszłych przejęć mają przynieść dodatkowe 0,02 USD na akcję w postaci przychodów odsetkowych. Kolejne 0,02 USD na akcję ma dać ograniczenie kosztów korporacyjnych po likwidacji regionalnych kosztów ogólnych związanych wcześniej z działalnością w Kalifornii.

Spółka zwiększyła rok do roku wydatki na marketing i pozyskiwanie najemców w tempie dwucyfrowym. Wyższe koszty mają pomóc w wykorzystaniu popytu podczas szczytu letniego sezonu wynajmu. Camden uruchamia także laboratorium zajmujące się zastosowaniami sztucznej inteligencji oraz comiesięczne spotkania kadry kierowniczej. Ich celem jest znalezienie oszczędności i usprawnień w obszarze odnowień umów, obsługi roszczeń ubezpieczeniowych oraz kosztów mediów.

Zarząd ocenia, że zmiana struktury portfela powinna być neutralna dla FFO w pierwszym roku. W kolejnych latach ma zwiększać FFO, ponieważ młodsze aktywa w regionie Sunbelt powinny rosnąć szybciej. Kierownictwo odnotowało poprawę stawek najmu i zajętości w czerwcu oraz lipcu, mimo utrzymującej się wysokiej podaży mieszkań na głównych rynkach Sunbelt.

Podstawowe pojęcia używane przy ocenie wyników Camden:

• FFO to standardowa miara wyników funduszy nieruchomości. Do zysku netto dodaje amortyzację i wyłącza zyski lub straty ze sprzedaży nieruchomości;
• AFFO to FFO pomniejszone o powtarzające się nakłady inwestycyjne;
• punkt bazowy to 0,01 punktu procentowego;
• wartość aktywów netto (NAV) oznacza szacunkową wartość wszystkich aktywów po odjęciu zobowiązań, często liczoną na akcję;
• wskaźnik NOI pokazuje przychody z nieruchomości po odjęciu uzasadnionych kosztów operacyjnych;
• Proposition 13 to kalifornijskie przepisy ograniczające coroczny wzrost podatku od nieruchomości do 2%, chyba że nieruchomość zostanie sprzedana;
• Sunbelt to region USA rozciągający się zasadniczo przez południowy wschód i południowy zachód kraju, charakteryzujący się szybkim wzrostem liczby ludności i zatrudnienia.