Blackstone BXDC przeznaczy 2 mld USD na centra danych i celuje w 40% zadłużenia

Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc. (BXDC) przeprowadził w maju 2026 roku pierwszą ofertę publiczną akcji (IPO) na New York Stock Exchange. Spółka, działająca jako REIT, czyli podmiot inwestujący w nieruchomości i czerpiący przychody z ich wynajmu, pozyskała 2 mld USD brutto. Była to największa w historii oferta publiczna REIT-u utworzonego jako tzw. blind pool, czyli bez wskazania konkretnych aktywów przed debiutem.

Prezes, dyrektor generalny i członek zarządu Nicholas Pell ocenił, że łączna wartość rynku dostępnego dla BXDC przekroczy w ciągu kilku najbliższych lat 1 bln USD. Jego zdaniem obecne warunki sprzyjają przejęciom. Spółka koncentruje się na zakupie ustabilizowanych, kluczowych dla funkcjonowania gospodarki centrów danych. Chodzi o obiekty bez ryzyka budowy, problemów z dostępem do energii lub uzyskiwaniem pozwoleń, które w chwili zakupu są w pełni wynajęte najemcom o wysokiej wiarygodności kredytowej.

Pell wskazał również na ograniczoną podaż centrów danych. Wskaźnik pustostanów na amerykańskim rynku spadł w pierwszym kwartale do około 1%, najniższego poziomu w historii. Na rynkach, na których chce działać BXDC, wynosi obecnie zaledwie 0,4%, co zarząd określił jako poziom praktycznie zerowy. Tempo wzrostu czynszów przyspieszyło, a ich poziom w Stanach Zjednoczonych wzrósł o ponad 100% względem 2021 roku.

Zarząd pozostaje przekonany, że będzie w stanie inwestować kapitał przy atrakcyjnych stopach kapitalizacji (relacji rocznego dochodu z nieruchomości do jej ceny). Około 30 mld USD porównywalnych transakcji zawartych niedawno na rynku wyceniano przy stopach kapitalizacji od niskich do średnich 6%. Notowane już REIT-y zajmujące się centrami danych zyskały od początku roku około 30%, a ich wyceny wskazują na stopy kapitalizacji wyraźnie niższe od tych, przy których BXDC uważa, że może kupować aktywa na rynku prywatnym.

Dyrektor finansowy i skarbnik Anthony Marone potwierdził, że IPO w maju 2026 roku przyniosło 2 mld USD brutto. Decyzja o debiucie bez wcześniej wybranych aktywów miała przyspieszyć wejście na rynek i zapewnić BXDC pozycję jednego z pierwszych publicznych REIT-ów koncentrujących się na ustabilizowanych centrach danych.

### Wykorzystanie kapitału i zadłużenie

Zarząd nie przedstawił szczegółowych prognoz dotyczących zysku na akcję ani przychodów. Skupił się na tempie inwestowania środków z IPO oraz kryteriach wyboru aktywów.

Pell powiedział, że spółka ma wiele zaawansowanych możliwości inwestycyjnych i jest na dobrej drodze do realizacji planów. Priorytetem są transakcje i aktywa, które zaczną generować czynsz natychmiast po zamknięciu zakupu. Zarząd analizuje także tzw. forwardy, czyli umowy dotyczące aktywów będących jeszcze w przygotowaniu lub budowie, ale obecnie skupia się przede wszystkim na nieruchomościach już przynoszących przychody.

BXDC chce z czasem osiągnąć 40-procentowy poziom zadłużenia. Spółka ma również 1 mld USD niewykorzystanego limitu w odnawialnej linii kredytowej. Daje jej to dodatkową płynność i możliwość finansowania kolejnych przejęć. Na koniec drugiego kwartału BXDC nie miał jednak żadnego długu w bilansie.

### Wyniki drugiego kwartału 2026 roku

W drugim kwartale spółka wypracowała zgodnie z zasadami GAAP zysk netto w wysokości 0,14 USD na akcję. Funds from operations (FFO), czyli wynik używany przez REIT-y do oceny działalności operacyjnej, wyniósł 0,07 USD na akcję. Skorygowany FFO (AFFO), który dodatkowo uwzględnia wybrane korekty i nakłady, wyniósł 0,08 USD na akcję.

BXDC zakończył IPO w maju 2026 roku i do 30 czerwca nie prowadził jeszcze działalności związanej z nieruchomościami. Wyniki obejmują zatem przychody i koszty z około połowy kwartału, licząc od zamknięcia oferty publicznej.

Zysk netto na akcję obliczono na podstawie średniej ważonej liczby 50 mln akcji. W przypadku FFO i AFFO zastosowano skorygowaną liczbę 99 mln akcji.

Po przeprowadzeniu IPO środki pieniężne spółki wygenerowały w kwartale 9,3 mln USD przychodów odsetkowych. BXDC poniósł jednocześnie 800 tys. USD kosztów odsetkowych oraz 1,4 mln USD kosztów ogólnego zarządu i administracji. W tej ostatniej kwocie znalazło się 535 tys. USD kosztów związanych z IPO i utworzeniem działalności.

Na koniec kwartału aktywa spółki wynosiły 2 mld USD i niemal w całości składały się ze środków pieniężnych oraz ich ekwiwalentów.

### Pytania analityków

Analitycy pytali między innymi o sprzeciw lokalnych społeczności wobec budowy centrów danych, określany w Stanach Zjednoczonych jako NIMBY (postawa „nie na moim podwórku”). Dyrektor inwestycyjny Mike Forman przyznał, że taki sprzeciw narasta, ale mimo to skala nowych inwestycji pozostaje duża. Jego zdaniem amerykański rynek może odnotować w tym roku ponad 20 GW nowych umów najmu mocy obliczeniowej, wobec 13 GW w ubiegłym roku. To oznacza, że właściciele aktywów nadal mają motywację do ich sprzedaży i przeznaczania kapitału na nowe projekty.

W odpowiedzi na pytania o wynajmowanie przez Metę mocy obliczeniowej i jego wpływ na podaż oraz popyt wśród największych dostawców chmury Forman stwierdził, że świat wyczerpał dostępne zasoby obliczeniowe. Najwięksi dostawcy chmury, określani jako hyperscalerzy, rozbudowują więc infrastrukturę i mają wiele możliwości jej monetyzacji.

Pell poinformował, że wartość transakcji na rynku centrów danych od początku roku wyniosła 30 mld USD. Zarząd jest przekonany do analizowanych możliwości, a powtarzalna współpraca z tymi samymi partnerami jest dla BXDC atrakcyjna.

Spółka chce korzystać także z transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego. W takim modelu właściciel sprzedaje nieruchomość, a następnie nadal ją wynajmuje. Pell ocenił, że jeśli najwięksi dostawcy chmury będą szukać kapitału w ten sposób lub za pomocą innych rozwiązań, Blackstone jest dobrze przygotowany do obsługi takich transakcji. BXDC nadal zamierza przeznaczać środki z IPO na aktywa zgodne z wcześniej określonymi kryteriami.

Pytania dotyczyły również wpływu zmienności na rynku kredytowym na ceny aktywów. Pell uznał, że na ocenę tego wpływu jest jeszcze trochę za wcześnie. Dodał jednak, że niepewność i zmienność mogą ułatwiać zawieranie transakcji, ponieważ wpływają na alternatywne możliwości i oczekiwania potencjalnych partnerów.

Zarząd nadal zakłada możliwość zainwestowania kapitału z IPO w ciągu trzech kwartałów. Pell podkreślił, że spółka ma wiele możliwości, a Forman dodał, że obecnie liczba okazji inwestycyjnych przewyższa dostępny kapitał. W przyszłości BXDC może rozszerzyć kryteria wyboru aktywów także na nieruchomości będące w trakcie budowy.

Pell ocenił, że na tę strategię zgromadzono dotychczas niewiele kapitału. Nie widzi też potrzeby istotnej zmiany podejścia spółki.

Forman powiedział, że BXDC nie rozróżnia obecnie inwestycji przeznaczonych głównie do trenowania modeli sztucznej inteligencji od tych wykorzystywanych do wnioskowania, czyli generowania odpowiedzi przez już wytrenowane modele. Jego zdaniem posiadanie i kontrolowanie infrastruktury, która jest trudna do stworzenia i stanowi podstawę różnych rozwiązań technologicznych, jest korzystną pozycją.

Pytany o możliwe debiuty giełdowe innych spółek z sektora i ich wpływ na pozyskiwanie kapitału, Pell odpowiedział, że BXDC nie przewiduje takiego problemu. Podkreślił prosty plan biznesowy polegający na zakupie ustabilizowanych centrów danych wynajmowanych największym dostawcom chmury.

Spółka chce być preferowanym partnerem dla najlepszych deweloperów. Plan zakłada powtarzalne transakcje, które pozwolą przejmować udane projekty i uwalniać kapitał deweloperów na kolejne inwestycje.

### Ryzyka wskazane przez zarząd

Pell wymienił energię, pracowników, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, łańcuchy dostaw i inne czynniki jako realne ograniczenia podaży. Zarząd oczekuje, że wiele z tych presji utrzyma się w dłuższym okresie.

Forman wskazał na rosnący sprzeciw społeczności wobec nowych inwestycji. Jednocześnie podkreślił, że aktywność deweloperska w Stanach Zjednoczonych nadal pozostaje wysoka.

Niepewność dotycząca cen aktywów wzrosła w związku ze zmiennością na rynku kredytowym, ale Pell zaznaczył, że jest jeszcze za wcześnie na jednoznaczną ocenę skali ewentualnego przeszacowania rynku.