BXDC: 2 mld USD pozyskane w IPO, brak działalności nieruchomościowej

Blackstone Digital Infrastructure Trust opublikował wyniki za II kwartał 2026 roku. Spółka zakończyła pierwszą ofertę publiczną (IPO) w maju 2026 roku i jest notowana na New York Stock Exchange pod tickerem BXDC. Debiut przyniósł 2 mld USD wpływów brutto. Było to największe w historii IPO funduszu typu REIT działającego jako „blind pool”, czyli spółki, która w momencie debiutu nie ma jeszcze określonego portfela aktywów.

Rozmowa z inwestorami odbyła się we wtorek 4 sierpnia 2026 roku o godz. 9.00 czasu wschodniego w USA. Wzięli w niej udział Timothy Hayes, wiceprezes ds. relacji z akcjonariuszami, Nicholas Pell, prezes i dyrektor generalny, Mike Forman, dyrektor inwestycyjny, Tony Marone, dyrektor finansowy, oraz Andrew Winchell, wiceprezes wykonawczy ds. strategii.

W II kwartale Blackstone Digital Infrastructure Trust wypracował zgodnie z zasadami GAAP zysk netto w wysokości 0,14 USD na akcję. Środki z działalności operacyjnej (FFO), czyli miara zysku REIT uwzględniająca specyfikę amortyzacji nieruchomości, wyniosły 0,07 USD na akcję. Skorygowane FFO (AFFO), które lepiej pokazuje środki dostępne między innymi na wypłatę dywidendy, wyniosło 0,08 USD na akcję.

Spółka nie prowadziła jednak działalności nieruchomościowej w kwartale zakończonym 30 czerwca 2026 roku. Wpływy netto z IPO zostały ulokowane w środkach pieniężnych i ich ekwiwalentach. Z tego powodu wyniki za II kwartał nie odzwierciedlają wyników operacyjnych, których spółka oczekuje po zainwestowaniu kapitału w docelowe aktywa.

BXDC koncentruje się na nabywaniu ustabilizowanych, kluczowych dla funkcjonowania gospodarki centrów danych, które stanowią podstawę nowoczesnej gospodarki cyfrowej. Spółka chce kupować niedawno wybudowane centra danych generujące przychody, położone na najważniejszych rynkach i wynajęte na długi okres największym dostawcom usług chmurowych o najwyższej wiarygodności kredytowej.

Strategia zakłada unikanie ryzyka związanego z budową, dostępem do energii i uzyskiwaniem pozwoleń. Nabywane obiekty mają być w pełni wynajęte już w momencie zakupu, a najemcami mają być jedne z najbardziej wiarygodnych kredytowo firm na świecie.

Blackstone ocenia, że łączna wartość rynku dostępnego dla tego biznesu przekroczy 1 bln USD w ciągu kilku najbliższych lat. Jednocześnie spółka uważa, że sektor znajduje się dopiero na początku długoterminowego napływu kapitału. Popyt na centra danych rośnie dzięki rozwojowi sztucznej inteligencji, chmury obliczeniowej i cyfryzacji gospodarki. Centra danych stanowią podstawę tej transformacji.

Budowa nowych obiektów w Stanach Zjednoczonych staje się coraz trudniejsza. Ograniczeniami są między innymi dostęp do energii, niedobór pracowników, przepisy dotyczące przeznaczenia gruntów oraz łańcuchy dostaw. Spółka oczekuje, że wiele z tych problemów utrzyma się w kolejnych latach.

Wskaźnik pustostanów na amerykańskim rynku centrów danych spadł w I kwartale do historycznego minimum wynoszącego około 1%. Na rynkach docelowych dla BXDC pustostany praktycznie nie występują i wynoszą obecnie zaledwie 0,4%. Przy ograniczonej dostępności powierzchni wzrost czynszów przyspieszył. W Stanach Zjednoczonych czynsze wzrosły o ponad 100% względem poziomów z 2021 roku.

Blackstone jest jednym z największych prywatnych dostawców kapitału dla ekosystemu sztucznej inteligencji. Dzięki temu ma szeroki obraz rynku infrastruktury cyfrowej oraz zmian zachodzących w segmencie ustabilizowanych centrów danych należących do największych dostawców chmury.

BXDC ma obecnie rozbudowany portfel potencjalnych inwestycji spełniających przyjęte kryteria. Spółka prowadzi rozmowy z kilkoma zewnętrznymi podmiotami w sprawie zakupu pierwszych aktywów, a jednocześnie przygotowuje kolejne możliwości rozwoju.

Wydatki inwestycyjne pięciu największych dostawców chmury mają w tym roku przekroczyć 800 mld USD. To niemal dwa razy więcej niż rok wcześniej. W ciągu następnych pięciu lat Blackstone spodziewa się łącznych wydatków na poziomie 3 bln USD. Tak duże potrzeby kapitałowe związane z rozbudową infrastruktury mogą stworzyć dodatkowe możliwości współpracy bezpośrednio z największymi dostawcami chmury.

Blackstone wskazuje, że około 30 mld USD niedawnych porównywalnych transakcji na rynku zostało wycenionych przy stopach kapitalizacji na poziomie od niskich do średnich wartości w przedziale 6%. Stopa kapitalizacji pokazuje relację rocznego dochodu z nieruchomości do jej ceny. Spółka ocenia, że pozwala to oczekiwać atrakcyjnych poziomów rentowności przy zakupie aktywów.

Rentowność przepływów pieniężnych oraz coroczne podwyżki czynszów mają tworzyć samonapędzający się mechanizm rozwoju BXDC. Spółka wskazuje na długoterminowy charakter przepływów pieniężnych, wysoką wiarygodność kredytową najemców oraz silny popyt na centra danych jako czynniki wspierające jej perspektywy.

Publiczny rynek zaczął już dostrzegać potencjał tego sektora. Akcje porównywalnych giełdowych funduszy REIT inwestujących w centra danych zyskały od początku roku około 30%. Ich implikowane stopy kapitalizacji są wyraźnie niższe od poziomów, po których BXDC uważa, że może kupować aktywa na rynku prywatnym. Taka różnica może sprzyjać przejęciom zwiększającym zysk przypadający na akcję.

Wyniki finansowe za II kwartał obejmowały przychody i koszty poniesione od zamknięcia IPO do 30 czerwca, czyli przez mniej więcej połowę kwartału kalendarzowego. Poszczególne wskaźniki obliczono jednak na podstawie różnej liczby akcji.

Zysk netto na akcję oparto na średniej ważonej liczbie 50 mln akcji. Jest to sposób kalkulacji zgodny z GAAP, który uwzględnia także okres sprzed zakończenia IPO, gdy spółka praktycznie nie miała wyemitowanych akcji. FFO i AFFO na akcję obliczono natomiast na podstawie skorygowanej liczby 99 mln akcji, odzwierciedlającej okres od zamknięcia IPO do końca kwartału. BXDC uważa, że ta liczba lepiej pokazuje ekonomiczną sytuację inwestorów.

Po IPO środki pieniężne spółki przyniosły w kwartale 9,3 mln USD przychodów odsetkowych. BXDC poniosła także 800 tys. USD kosztów odsetkowych związanych z opłatami za odnawialną linię kredytową oraz 1,4 mln USD kosztów ogólnego zarządu i administracji. W tej ostatniej kwocie znalazło się 535 tys. USD kosztów związanych z IPO i utworzeniem działalności. Koszty organizacyjne stanowiły główną różnicę między FFO a AFFO w tym kwartale.

Blackstone Digital Infrastructure Trust jest REIT-em zarządzanym zewnętrznie przez Blackstone. Spółka korzysta z integracji z globalną platformą Blackstone obejmującą nieruchomości i infrastrukturę. Ma to zapewniać informacje o sytuacji rynkowej, popycie najemców, konstrukcji umów najmu i przepływie transakcji.

Blackstone i jego pracownicy posiadają 11% akcji BXDC. Umowa o zarządzanie wiąże 100% opłat za zarządzanie i opłat motywacyjnych z wynikami akcji BXDC. Podstawowa opłata za zarządzanie wynosi obecnie 1% kapitalizacji rynkowej, czyli wartości wszystkich akcji spółki na giełdzie. Stawka ma spadać wraz ze wzrostem skali działalności, co ma pozwolić akcjonariuszom korzystać z przyszłych oszczędności operacyjnych.

Opłata motywacyjna wynosi 25 punktów bazowych kapitalizacji rynkowej. Jeden punkt bazowy to 0,01 punktu procentowego. Opłata może zostać pobrana tylko wtedy, gdy kurs akcji znajduje się powyżej ceny z IPO, a całkowita roczna stopa zwrotu w ujęciu annualizowanym za dany kwartał wyniosła 8%.

Przez sześć miesięcy od IPO Blackstone zrezygnował z pobierania 100% podstawowych i motywacyjnych opłat za zarządzanie. Okres ten ma odpowiadać przewidywanemu czasowi potrzebnemu na zainwestowanie środków pozyskanych w ofercie.

Na koniec kwartału aktywa BXDC wynosiły 2 mld USD i niemal w całości składały się ze środków pieniężnych i ich ekwiwalentów. Spółka nie miała zadłużenia, ale z czasem zamierza ostrożnie korzystać z finansowania i dążyć do zadłużenia na poziomie 40%.