American Healthcare REIT podnosi prognozy NFFO i wzrostu NOI na 2026 rok

### Perspektywa zarządu

American Healthcare REIT (AHR) podniosła prognozy finansowe na 2026 rok po wynikach za drugi kwartał. Spółka oczekuje obecnie znormalizowanych środków z działalności operacyjnej (NFFO), czyli miary wyników stosowanej przez fundusze nieruchomości, na poziomie 2,15–2,19 USD na rozwodnioną akcję. Wcześniejszy przedział wynosił 2,03–2,09 USD. W połowie nowego zakresu oznacza to około 26-procentowy wzrost NFFO na rozwodnioną akcję w porównaniu z 2025 rokiem.

Spółka podniosła także prognozę wzrostu dochodu operacyjnego netto (NOI) w porównywalnych obiektach. NOI to przychody z nieruchomości pomniejszone o koszty ich działalności. Wzrost całego portfela ma wynieść 11–13%, wobec wcześniej oczekiwanych 9–12%.

W poszczególnych segmentach prognozy również zostały podniesione. Dla kampusów Integrated Senior Health oczekiwany wzrost NOI wynosi obecnie 13–16%, a dla SHOP, czyli segmentu operowanych nieruchomości mieszkaniowych dla seniorów, 18–21%. Prognozę dla ambulatoryjnych obiektów medycznych zmieniono na wynik od stabilnego do wzrostu o 1%. Dla nieruchomości wynajmowanych na zasadzie triple net, gdzie najemca ponosi większość kosztów operacyjnych, utrzymano oczekiwanie wzrostu o 2–3% rok do roku.

Dyrektor finansowy Brian Peay zaznaczył, że prognozy obejmują wyłącznie transakcje i działania na rynkach kapitałowych zakończone do dziś. Nie uwzględniają zaakceptowanych transakcji, które nadal znajdują się w przygotowaniu.

Prezes i przewodniczący rady dyrektorów Jeffrey Hanson poinformował, że Danny Prosky zdecydował się przejść na emeryturę po nieobecności związanej ze zwolnieniem lekarskim, która rozpoczęła się na początku lutego. Prosky nadal pozostaje aktywnie zaangażowanym członkiem rady dyrektorów i cenionym doradcą. Hanson podkreślił, że zmiana nie wpłynie na kierunek działalności: „Misja, strategia i dyscyplina, które napędzają nasze wyniki, nie zmieniają się”.

Hanson wskazał na dobrą dynamikę działalności operacyjnej i korzystne położenie bilansowe spółki. Podkreślił między innymi dwucyfrowy wzrost NOI w porównywalnych obiektach już dziesiąty kwartał z rzędu, wskaźnik zadłużenia netto do EBITDA na poziomie zaledwie 2,5x oraz transakcje o wartości ponad 1,4 mld USD zamknięte od początku roku. Kolejne transakcje o wartości ponad 800 mln USD są już zabezpieczone i znajdują się w przygotowaniu; wszystkie mają zostać sfinalizowane przed końcem roku. Żadna z nich nie została uwzględniona w zaktualizowanych prognozach wyników.

Gabriel Willhite, prezes i dyrektor operacyjny, podkreślił poprawę wyników w ujęciu kwartalnym. NOI całego portfela w porównywalnych obiektach wzrósł o 13,2% rok do roku i o 4,9% w ujęciu kwartalnym. W segmencie Trilogy koszty operacyjne w porównywalnych obiektach spadły w ujęciu kwartalnym o 0,9%, a koszty pozostające pod kontrolą zarządu zmniejszyły się o 4,6%. Marża NOI w tym segmencie osiągnęła 21,1%.

### Wyniki i sytuacja finansowa

American Healthcare REIT wypracowała w drugim kwartale 0,54 USD znormalizowanych środków z działalności operacyjnej na rozwodnioną akcję. Po pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku NFFO wynosiło 1,05 USD na rozwodnioną akcję. Wyniki te wsparły dalsze podniesienie całorocznych prognoz na 2026 rok.

Zadłużenie netto do EBITDA, czyli wskaźnik pokazujący relację długu do wyniku operacyjnego przed odsetkami, podatkami i amortyzacją, poprawiło się do 2,5x w drugim kwartale z 3,0x w pierwszym kwartale.

Spółka pozyskała około 1,5 mld USD kapitału własnego w drugim kwartale 2026 roku i po zakończeniu kwartału. Środki pochodziły z majowej dodatkowej emisji akcji oraz programu ATM, który pozwala sprzedawać akcje na rynku w miarę potrzeb.

Na finansowanie planowanych przejęć AHR posiada również nierozliczone umowy sprzedaży forward o łącznej wartości około 631 mln USD. Spółka ma ponadto pełny dostęp do odnawialnej linii kredytowej o wartości 800 mln USD.

### Pytania analityków

Michael Stroyeck z Green Street pytał o tempo spadku kosztów w Trilogy i możliwość jego utrzymania. Gabriel Willhite powiedział, że zespół Trilogy mocno skoncentrował się na ograniczaniu wydatków. Zwrócił jednak uwagę na sezonowość kosztów mediów między drugim a trzecim kwartałem. Ocenił jednocześnie, że zarządzanie kosztami przebiega bardzo dobrze.

Ronald Kamdem z Morgan Stanley zapytał o największą szansę dla Trilogy w perspektywie trzech do pięciu lat. Willhite wskazał na dalszy potencjał wzrostu obłożenia. Poinformował też o własnym systemie informatycznym do zarządzania przychodami oraz o wzroście stawek w segmencie Med Advantage na poziomie 8,4%.

Kamdem zapytał również, dlaczego do AHR trafia coraz więcej nieruchomości przeznaczonych do przejęcia. Stefan Oh, dyrektor inwestycyjny, wskazał na kompresję stóp kapitalizacji połączoną z poprawą wyników operatorów. Dodał, że około połowa transakcji spółki pochodzi z rynku pozagiełdowego, czyli jest zawierana bez publicznego procesu sprzedaży.

Austin Wurschmidt z KeyBanc pytał, czy sprzedaż większej liczby ambulatoryjnych obiektów medycznych pozwoli przyspieszyć rozwój segmentu mieszkaniowego dla seniorów. Jeffrey Hanson odpowiedział, że uwaga, energia i kapitał spółki są zdecydowanie skupione na SHOP i Trilogy. Dodał, że AHR sprzedała już jedną trzecią budynków, a NOI przypisywane obiektom ambulatoryjnej opieki medycznej spadło poniżej 13% i wkrótce ma zmniejszyć się poniżej 10%.

Michael Goldsmith z UBS poprosił o wyjaśnienie, jak kompresja stóp kapitalizacji może współistnieć z wynikami przekraczającymi założenia analityków. Oh powiedział, że początkowe rentowności transakcji wynosiły od połowy przedziału 5% do niskiego przedziału 6%, a po stabilizacji miały osiągać 7% lub więcej. Hanson ocenił, że ostatnie stopy kapitalizacji pozostawały dość stabilne.

Richard Hightower z Barclays zapytał o koszty przyspieszania rozwoju platformy i koszty ogólnego zarządu. Peay poinformował o niewielkim wzroście kosztów ogólnego zarządu, wynikającym w zdecydowanej większości z wynagrodzeń w akcjach. Dodał, że koszty te będą rosły znacznie wolniej niż NOI.

### Ocena nastrojów

Ton analityków był lekko pozytywny. Wiele pytań dotyczyło trwałości i możliwości zwiększania skali działalności, a nie wiarygodności wyników. Analitycy prosili między innymi o określenie potencjalnej dodatkowej poprawy wyników oraz wyjaśnienie założeń uwzględnionych w prognozach.

Ton zarządu był pozytywny i pewny w przygotowanych wypowiedziach, a podczas sesji pytań i odpowiedzi pozostał stabilny. Zarząd używał sformułowań mających doprecyzować przekaz, takich jak „chcę jasno powiedzieć” Jeffreya Hansona, oraz ostrożnie przedstawiał prognozy, wielokrotnie przypominając, że transakcje znajdujące się w przygotowaniu nie zostały w nich uwzględnione.

W porównaniu z pierwszym kwartałem ton zarządu przesunął się od uspokajania w sprawie tymczasowego kierownictwa w stronę nacisku na realizację planów i zwiększanie skali działalności. W drugim kwartale pojawiły się bardziej konkretne informacje o sukcesji. Hanson stwierdził, że rola dyrektora generalnego wynika z misji i zakresu obowiązków oraz że nie należy oczekiwać, iż będzie mierzona w latach.

### Porównanie z pierwszym kwartałem

W pierwszym kwartale zarząd informował, że nie ma ostatecznego harmonogramu powrotu Danny’ego Prosky’ego. W drugim kwartale spółka ogłosiła jego przejście na emeryturę, jednocześnie podkreślając ciągłość działalności.

W drugim kwartale podniesiono zarówno prognozę NFFO na akcję, jak i oczekiwany wzrost NOI w porównywalnych obiektach. W pierwszym kwartale AHR po raz pierwszy zwiększyła prognozę do 2,03–2,09 USD NFFO na rozwodnioną akcję oraz 9–12% wzrostu NOI całego portfela.

Aktywność przejęciowa również przyspieszyła. W pierwszym kwartale spółka miała zamknięte transakcje o wartości 249,2 mln USD od początku roku. W drugim kwartale wartość zamkniętych transakcji przekroczyła 1,4 mld USD, a wartość transakcji znajdujących się w przygotowaniu przekroczyła 800 mln USD.

### Ryzyka i obawy

Sezonowość i zmienność działalności pozostają istotnymi czynnikami ryzyka. Willhite wskazał, że obecność Trilogy na Środkowym Zachodzie USA oznacza, iż sezonowość kosztów mediów może wpływać na wyniki. Dodał, że segment SHOP obejmuje placówki dla pacjentów wymagających intensywniejszej opieki, dlatego obłożenie jest w nim bardziej sezonowe z powodu przymusowych przeprowadzek mieszkańców.

Analitycy i zarząd omawiali także wpływ cen na rynku inwestycyjnym na rozwój oraz wycenę i analizę opłacalności nowych projektów. Stefan Oh powiedział, że założenia analityczne spółki pozostają bez zmian. Hanson podkreślił natomiast, że na wielu rynkach proces uzyskiwania zgód administracyjnych jest trudny, a terminy realizacji inwestycji są długie.

### Podsumowanie

Zarząd opisał drugi kwartał jako połączenie utrzymującego się wzrostu działalności operacyjnej i przyspieszającej ekspansji zewnętrznej. Spółka podniosła prognozę NFFO na 2026 rok do 2,15–2,19 USD na rozwodnioną akcję, oczekuje wzrostu NOI w porównywalnych obiektach o 11–13%, a jej wskaźnik zadłużenia netto do EBITDA wynosi 2,5x. AHR zamknęła od początku roku transakcje o wartości ponad 1,4 mld USD i ma ponad 800 mln USD transakcji w przygotowaniu, których nie uwzględniono w prognozach.

Przekaz dotyczący zmiany kierownictwa podkreślał ciągłość działalności pod przewodnictwem Jeffreya Hansona. Zarząd zapowiedział dalsze zwiększanie skali platformy, rozwój zespołu i szersze wykorzystywanie kompetencji Trilogy przez operatorów SHOP, przy jednoczesnym ograniczaniu udziału ambulatoryjnych obiektów medycznych poprzez kolejne sprzedaże.