Alexandria (ARE) odbudowuje zysk, ale FFO nadal spada

3 sierpnia Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) wykazała w drugim kwartale 2026 r. stratę netto w wysokości 0,43 USD na akcję rozwodnioną, wobec 0,64 USD straty rok wcześniej. W pierwszym półroczu zysk netto wyniósł 1,68 USD na akcję, podczas gdy w pierwszej połowie 2025 r. spółka odnotowała stratę w wysokości 0,71 USD na akcję.

Inaczej zachowało się FFO, czyli fundusze z działalności operacyjnej — wskaźnik, który inwestorzy na rynku nieruchomości najczęściej wykorzystują do oceny wyników spółek. Skorygowane FFO na akcję spadło w drugim kwartale do 1,73 USD z 2,33 USD rok wcześniej. W pierwszym półroczu obniżyło się natomiast do 3,46 USD z 4,63 USD.

Duża płynność daje spółce czas

Aktywność związana z zawieraniem umów najmu wyraźnie wzrosła w drugim kwartale. Alexandria podpisała umowy najmu na 1 038 917 stóp kwadratowych powierzchni przeznaczonej na wynajem w drugim kwartale 2026 r. To o 60% więcej niż w pierwszym kwartale i około 87 000 stóp kwadratowych więcej niż wynosiła średnia z ostatnich kwartałów.

Trzy czwarte aktywności związanej z najmem w ciągu ostatnich 12 miesięcy przypadło na obecnych najemców. Po uwzględnieniu podpisanych umów, w przypadku których najemcy dopiero zajmą powierzchnię, całkowite obłożenie wzrasta z raportowanych 86,9% do 90,9%.

Jakość najemców pozostaje jednym z atutów spółki. Platforma Megacampus odpowiada za 80% rocznych przychodów z najmu. Z kolei 57% tych przychodów pochodzi od najemców z ratingiem inwestycyjnym lub dużych spółek giełdowych. Na 3 sierpnia zebrano 99,9% czynszów i należności od najemców za drugi kwartał.

Stabilność finansową wspiera również bilans. Alexandria ma 3,60 mld USD płynnych środków. Spółka przedłużyła też do 2032 r. niezabezpieczoną linię kredytową o wartości 5,0 mld USD. Jej oprocentowanie obniżono do SOFR plus 0,725%, z SOFR plus 0,835% wcześniej. SOFR to referencyjna stopa procentowa dla finansowania w dolarach amerykańskich.

Tylko 6% całkowitego zadłużenia przypada do spłaty do 2028 r. Średni ważony pozostały okres zapadalności długu wynosi 9,7 roku i jest najdłuższy wśród funduszy nieruchomościowych REIT z indeksu S&P 500.

Koszty ogólnego zarządu były o 17,4% niższe niż w drugim kwartale 2024 r., mimo ich wzrostu w ujęciu rok do roku. Spółka utrzymała kwartalną dywidendę na poziomie 0,72 USD na akcję. Na 30 czerwca oznaczało to rentowność dywidendy, czyli relację rocznej dywidendy do ceny akcji, w wysokości 5,4%.

Obłożenie i czynsze nadal spadają

Bliższa analiza danych stojących za poprawą wyników na akcję daje mniej powodów do optymizmu. Zysk operacyjny netto z nieruchomości porównywalnych, czyli posiadanych przez spółkę w obu porównywanych okresach, spadł w drugim kwartale o 10,6%, a w pierwszym półroczu o 11,5%. Główną przyczyną były spadki obłożenia związane z wygasaniem umów najmu.

Obłożenie operacyjne zmniejszyło się z 87,7% na koniec marca do 86,9% na koniec czerwca. Średnie obłożenie w bieżącym okresie wyniosło 87,1%, wobec 92,6% rok wcześniej.

Odnowienia umów najmu również nie poprawiły znacząco sytuacji. Stawki czynszu za odnowioną i ponownie wynajętą powierzchnię spadły o 0,7% w drugim kwartale oraz o 15,0% w pierwszym kwartale. W ujęciu kasowym spadki wyniosły odpowiednio 4,3% i 15,8%.

W krótkim terminie zadłużenie pozostaje wysokie. Relacja długu netto i akcji uprzywilejowanych do skorygowanego EBITDA, czyli zysku operacyjnego przed odsetkami, podatkami oraz amortyzacją, wyniosła 7,0-krotność na podstawie danych z drugiego kwartału 2026 r. w ujęciu rocznym. To znacznie więcej niż docelowy przedział 5,6–6,2-krotności zakładany przez spółkę na czwarty kwartał.

Osiągnięcie tego celu zależy od sfinalizowania planowanej sprzedaży nieruchomości o wartości 2,9 mld USD oraz pozyskania innych źródeł kapitału. Koszty ogólnego zarządu wzrosły o 26,5% rok do roku, do 36,9 mln USD. W kwartale spółka ujęła również 222,5 mln USD odpisów z tytułu utraty wartości nieruchomości.

Alexandria nadal analizuje strategię działalności i strategię finansową dla pięciu projektów deweloperskich i modernizacyjnych o łącznej powierzchni 1,4 mln stóp kwadratowych.

Wall Street nie jest w pełni przekonana

Liczba funduszy hedgingowych posiadających akcje Alexandrii spadła w ostatnim kwartale z 34 do 32. Było to umiarkowane ograniczenie zaangażowania, a nie masowa wyprzedaż. Krótkie pozycje obejmują 5,50% akcji w wolnym obrocie, co wskazuje na obecność inwestorów grających na spadek kursu, ale nie na ich zdecydowaną przewagę.

4 września wskaźnik ceny do prognozowanych zysków (forward P/E) dla ARE wynosił 34,01. Oznacza to, że wycena zakłada znaczący wzrost zysków mimo straty na akcję w ostatnim kwartale. Rynek nadal jest więc skłonny pomijać krótkoterminowe straty raportowane przez spółkę. To podejście może jednak zależeć od zmian obłożenia i dochodów w drugiej połowie roku.

Najważniejszy test dopiero przed spółką

Wzrost zysku netto w pierwszym półroczu przesłania fakt, że FFO nadal spada. Alexandria utrzymała prognozę FFO na 2026 r. z wartością środkową na poziomie 6,40 USD na akcję, choć zawęziła przedział prognozy.

Wolumen nowych umów najmu i jakość najemców sugerują, że popyt na nieruchomości platformy Megacampus pozostaje stabilny. Jednocześnie obłożenie i zysk operacyjny z nieruchomości porównywalnych pokazują, że portfel nadal odczuwa skutki fali wygasających umów najmu.

To, czy zadłużenie spadnie do docelowego poziomu 5,6–6,2-krotności w czwartym kwartale, zależy od terminowej realizacji planowanej sprzedaży nieruchomości o wartości 2,9 mld USD.