Summit Hotel (INN) wraca do zysku dzięki wyższym stawkom za pokoje

5 sierpnia Summit Hotel Properties (NYSE: INN) poinformował o wynikach za drugi kwartał 2026 roku. Spółka wypracowała 3,9 mln USD zysku, czyli 0,04 USD rozwodnionego zysku na akcję, wobec 1,6 mln USD straty rok wcześniej. Zysk operacyjny wzrósł o 27,3%, do 28,9 mln USD. Głównym powodem była średnia dzienna stawka za pokój, która zwiększyła się o 7,1%, do 178,42 USD.

Summit Hotel to fundusz inwestujący w nieruchomości hotelowe (REIT). W ostatnich latach spółka musiała wyjaśniać słabsze obłożenie hoteli. Tym razem poprawa wyników wynikała przede wszystkim z wyższych cen pokoi, a nie ze wzrostu liczby sprzedanych noclegów.

Wyższe stawki poprawiły wyniki

Przychód na dostępny pokój (RevPAR, czyli przychód liczony na wszystkie dostępne pokoje, także te niesprzedane) w ujęciu pro forma wzrósł w kwartale o 5,0%, do 136,06 USD. Niemal cała poprawa wynikała z wyższych stawek, ponieważ obłożenie faktycznie spadło — do 76,3%.

Wyższe ceny przełożyły się jednak na lepsze wyniki finansowe. Skorygowana EBITDA hoteli w ujęciu pro forma, czyli wynik operacyjny przed odsetkami, podatkami oraz amortyzacją, wzrosła o 7,8%, do 72,5 mln USD. Marża operacyjna zwiększyła się o 88 punktów bazowych, czyli 0,88 punktu procentowego, do 36,4%.

Skorygowana EBITDAre, czyli wynik EBITDA uwzględniający specyfikę spółek posiadających nieruchomości, wzrosła o 7,7%, do 54,8 mln USD. Skorygowany FFO, czyli środki z działalności operacyjnej wykorzystywane przez REIT-y do oceny wyników, zwiększył się o 6,7%, do 34,9 mln USD, czyli 0,29 USD na rozwodnioną akcję.

Summit poprawił także strukturę finansowania. 29 czerwca spółka zamknęła umowę dotyczącą uprzywilejowanej linii kredytowej o wartości 650 mln USD. Przesunęła ona termin zapadalności na czerwiec 2031 roku i obniżyła koszty finansowania o 20 punktów bazowych przy obecnym poziomie zadłużenia spółki.

Kilka tygodni wcześniej, 15 maja, Summit wynegocjował obniżenie marży oprocentowania kredytu hipotecznego Brickell o wartości 58 mln USD — z 260 do 230 punktów bazowych. Spółka podaje, że nie ma terminów zapadalności długu przed 2028 rokiem.

Spółka kontynuowała również sprzedaż części aktywów i przekierowywanie kapitału do innych inwestycji. 22 lipca Summit sfinalizował sprzedaż dwóch hoteli w rejonie Dallas za łączną kwotę 19 mln USD. Transakcja odpowiadała stopie kapitalizacji na poziomie 5,9%. Uwzględniała ona popyt związany z mistrzostwami świata FIFA, który hotele przyciągnęły przed zamknięciem sprzedaży.

Od 2023 roku Summit sprzedał lub uzgodnił sprzedaż 15 hoteli za około 219 mln USD. Średnia stopa kapitalizacji tych transakcji wyniosła 4,7%. Sprzedawane obiekty miały łączny RevPAR na poziomie 86 USD, czyli około 30% niższy niż pozostała część portfela.

Zarząd podniósł także całoroczne prognozy na 2026 rok. Przedział prognozowanej skorygowanej EBITDAre zwiększono do 175–182 mln USD, a prognozę skorygowanego FFO na akcję podniesiono do 0,79–0,85 USD.

Odbudowa nadal trwa

Mimo powrotu do zysku w drugim kwartale wyniki od początku roku wciąż pokazują 6,6 mln USD straty netto przypisanej posiadaczom akcji zwykłych. W analogicznym okresie 2025 roku strata wynosiła 6,3 mln USD.

Obłożenie nie rośnie, lecz spada. W drugim kwartale zmniejszyło się o 1,9%, do 76,3%, a w pierwszej połowie roku spadło o 1,6%, do 73,9%. Oznacza to, że wyższe stawki rekompensują mniejszą liczbę sprzedanych pokoi, zamiast zwiększać przychody razem ze wzrostem liczby gości.

Zaktualizowana prognoza całoroczna nie obejmuje już dwóch hoteli sprzedanych 22 lipca. Wcześniej zarząd zakładał, że obiekty te wypracują około 0,5 mln USD hotelowej EBITDA w pozostałych pięciu miesiącach roku.

Poprawa bilansu nie usuwa wszystkich ryzyk. Z zadłużenia o łącznej wartości 1,1 mld USD na 30 czerwca 49%, czyli 525,0 mln USD, było oprocentowane według zmiennej stopy. Średnie ważone oprocentowanie całego portfela wynosiło 5,46%.

Nieograniczona gotówka spółki wynosiła zaledwie 29,3 mln USD przy takim poziomie zadłużenia. Summit odkupił również około 5,1 mln własnych akcji od rozpoczęcia programu skupu w 2025 roku. Średnia cena odkupu wyniosła 4,26 USD za akcję. Wskazuje to, że zarząd uważa akcje za niedowartościowane, ale pokazuje też, jak mocno ich kurs spadł.

Jakie oczekiwania uwzględnia rynek

Liczba funduszy hedgingowych posiadających akcje Summit wzrosła w ostatnim kwartale z 27 do 28. To niewielka zmiana, która wskazuje raczej na zwiększanie pozycji przez część funduszy niż na wycofywanie się z inwestycji.

Pozycje krótkie obejmują zaledwie 0,01% akcji w wolnym obrocie, czyli akcji dostępnych do swobodnego handlu. To bardzo niski poziom i oznacza, że niemal nie ma zorganizowanych zakładów na spadek kursu. Połączenie tych danych sugeruje, że inwestorzy nie oczekują obecnie nagłej, dużej niespodzianki ani pozytywnej, ani negatywnej.

Kolejne kwartały będą kluczowe

Wyniki drugiego kwartału pokazały, że sam wzrost stawek może przywrócić spółce rentowność, nawet gdy obłożenie dopiero się odbudowuje. Summit obniżył koszty długu, przesunął terminy jego zapadalności i nadal usuwał z portfela słabsze hotele.

Strata od początku roku oraz duży udział zadłużenia oprocentowanego zmienną stopą pokazują jednak, że proces poprawy wyników jeszcze się nie zakończył. Utrzymanie podniesionych prognoz będzie zależało przede wszystkim od tego, czy wzrost średnich stawek za pokoje nadal będzie przewyższał spadek obłożenia w drugiej połowie 2026 roku.