Realty Income szykuje zwrot ku centrom danych, by przyspieszyć wzrost dywidend w 10-leciu

Realty Income od lat należy do najbardziej przewidywalnych płatników dywidendy. Spółka typu REIT co miesiąc podnosiła wypłatę 135 razy od debiutu na rynku publicznym w 1994 roku, w tym ostatnie 115 kolejnych kwartałów. W tym okresie tempo wzrostu wypłat utrzymywało się na poziomie 4,1% rocznie w ujęciu średniej rocznej (compound average annual rate).

W ostatnich latach dynamika wzrostu dywidendy wyraźnie spadła. W pierwszym kwartale wyniosła 1,8% rok do roku. Teraz spółka ma powód, by liczyć na przyspieszenie w kolejnych latach, a jedną z przyczyn ma być przebudowa strategii inwestycyjnej w stronę centrów danych.

Pierwszy krok w centra danych

Realty Income weszło do segmentu centrów danych pod koniec 2023 roku. Zawarto wtedy joint venture typu built-to-suit z Digital Realty (DLR) — partnerem została spółka budująca infrastrukturę pod konkretnych najemców. Realty Income zainwestowało początkowo 200 mln USD, aby objąć 80% udziałów w przedsięwzięciu. JV budowało wówczas dwa centra danych w Północnej Wirginii.

Druga część finansowania dotyczyła pozostałych 150 mln USD kosztów rozwoju, które partnerzy mieli ponosić proporcjonalnie do udziałów: 80% miało finansować Realty Income, a 20% Digital Realty.

W przypadku tego projektu Digital Realty wcześniej zakontraktował najem: 100% mocy zostało wstępnie wynajęte wysokiej jakości najemcom na 10-letni okres. Umowa obejmowała 2% corocznych podwyżek czynszu. Najemca ma też możliwość zwiększenia mocy z 16 MW do 48 MW, co ma podnieść budżet do 800 mln USD.

Kolejne joint venture: platforma pod centra danych dla największych graczy

Realty Income rozwija ten kierunek, budując kolejną platformę inwestycji w centra danych. Spółka tworzy strategiczne joint venture z Cloud Capital oraz z globalnym inwestorem instytucjonalnym, aby inwestować w centra danych dla największych dostawców (hyperscale).

Plan zakłada inwestowanie w zdywersyfikowany portfel ustabilizowanych projektów: centra mają być wynajęte najemcom wysokiej jakości na warunkach triple-net leases. W uproszczeniu oznacza to, że najemca bierze na siebie dodatkowe koszty związane z utrzymaniem obiektu. Umowy mają mieć długość 15–20 lat i obejmować lokalizacje w USA oraz w Europie.

Realty Income szacuje, że początkowo zainwestuje w to joint venture do 1,4 mld USD, a finansowanie ma być rozłożone w czasie. Pierwsze inwestycje mają wynosić 700 mln USD i zostać zrealizowane w drugim i trzecim kwartale bieżącego roku.

W ramach umowy spółka ma nabyć 45% udziałów w pierwszym aktywie — ustabilizowanym hyperscale centrum danych w Północnej Wirginii. Dodatkowo ma też objąć podobne udziały w dwóch kolejnych centrach danych, które są dopiero w trakcie budowy.

Realty Income zastrzega też możliwość dalszego zwiększania zaangażowania w przyszłości. Spółka będzie mogła dokładać kapitał do kwalifikujących się projektów centrów danych oraz przejmować kolejne aktywa w USA i w Europie.

Dlaczego centra danych są tak dużym rynkiem

Realty Income konsekwentnie poszerza portfel inwestycji, aby zwiększać liczbę projektów dostępnych do finansowania. Segment centrów danych spółka uruchomiła w 2023 roku, ponieważ uznaje go za rynek o dużej skali — 500 mld USD w USA — i rosnący.

W ocenie, która towarzyszyła ogłoszeniu joint venture, hyperscale klienci potrzebują infrastruktury dostarczanej w „bezprecedensowej skali i tempie”. Takie podejście tworzy przestrzeń do inwestowania w projekty na dużą skalę.

Szacunki McKinsey wskazują, że świat będzie musiał wydać 1,5 bln USD do 2030 roku na centra danych tworzone pod obsługę tradycyjnych zastosowań IT. Dodatkowe 5,2 bln USD ma dotyczyć centrów danych przystosowanych do zastosowań związanych z AI. Oznacza to ogromny poziom nakładów inwestycyjnych, których firmy nie są w stanie sfinansować samodzielnie, dlatego coraz częściej sięgają po kapitał zewnętrzny — w tym po inwestorów instytucjonalnych i REIT-y.

Realty Income liczy, że dzięki temu w kolejnej dekadzie będzie miało wiele możliwości inwestowania w ten sektor.

Wpływ zwrotu na wzrost dywidendy

Tworząc kolejne partnerstwa inwestycyjne w centra danych, Realty Income zwiększa pulę kapitału kierowanego do szybko rozwijającego się i szerokiego segmentu. Spółka zakłada, że zarówno te, jak i kolejne inwestycje w centra danych przyspieszą jej wzrost w nadchodzącej dekadzie.

W praktyce ma to przełożyć się na szybszy wzrost dywidendy w kolejnych latach, ponieważ realizowane projekty mają dostarczać przewidywalny strumień dochodów dzięki długim umowom najmu i mechanizmom podwyżek, a także dzięki możliwościom rozbudowy części mocy.