Realty Income: 52-krotność zysków, ale około 15-krotność AFFO

Na stronie z notowaniami Realty Income (NYSE: O) od razu rzuca się w oczy jedna liczba. Ten fundusz inwestujący w nieruchomości (REIT) jest wyceniany na około 52-krotność zysków. Taki poziom jest zwykle spotykany w przypadku szybko rosnących spółek technologicznych. Dla spółki dywidendowej, która oferuje około 5,1% rentowności dywidendy i rośnie o kilka procent rocznie, wygląda to bardzo wysoko.

Wskaźnik jest prawidłowo wyliczony, ale nie pokazuje pełnego obrazu działalności Realty Income. Przy cenie akcji wynoszącej około 64 USD wskaźnik oparty na przepływach pieniężnych generowanych przez spółkę wynosi około 15.

Dlaczego raportowany zysk jest tak niski

Realty Income posiada ponad 15 500 nieruchomości komercyjnych wynajmowanych na podstawie długoterminowych umów typu net lease. Najemcy pokrywają w tym modelu podatki, ubezpieczenie i koszty utrzymania nieruchomości, dzięki czemu wpływy z czynszów są przewidywalne. Na koniec 2025 roku budynki były wynajęte około 1 760 najemcom działającym w 92 branżach. Średni pozostały okres obowiązywania umów wynosił prawie dziewięć lat.

Zasady rachunkowości wymagają, aby spółka amortyzowała każdy budynek, ujmując co roku część jego kosztu jako wydatek. Działa to podobnie jak rozłożenie wydatków inwestycyjnych na lata, w których sprzęt jest wykorzystywany. Takie podejście dobrze sprawdza się w przypadku samochodów dostawczych, które rzeczywiście się zużywają. Znacznie gorzej pasuje jednak do zadbanego budynku z długoterminowym najemcą.

W końcu ten koszt nie ma nic wspólnego z kwotą gotówki generowaną przez nieruchomość.

Amortyzacja nie wiąże się z wypływem gotówki, ale mimo to zmniejsza raportowany zysk. W pierwszym kwartale 2026 roku Realty Income wypracowało 0,33 USD zysku na akcję. Skorygowane środki z działalności operacyjnej (AFFO) wyniosły natomiast 1,13 USD na akcję, wobec 1,06 USD rok wcześniej, co oznacza wzrost o 6,6% rok do roku. Taka różnica jest typowa dla spółki w danym kwartale. AFFO zaczyna się od zysku netto, a następnie dodaje z powrotem amortyzację i eliminuje pozycje jednorazowe oraz bezgotówkowe. W efekcie przybliża kwotę gotówki faktycznie wypracowanej przez spółkę.

To właśnie na AFFO Realty Income opiera swoje prognozy. W 2025 roku spółka wygenerowała 4,28 USD AFFO na akcję, w porównaniu z 4,19 USD w 2024 roku. Przy obecnej cenie akcji oznacza to wycenę na poziomie około 15-krotności AFFO.

Nawet przy najwyższej cenie z ostatnich 52 tygodni, która wyniosła 67,94 USD, wskaźnik ten niewiele przekraczał 16. Przy najniższej cenie spadał w okolice 13.

Co AFFO mówi o wycenie akcji

W maju zarząd podniósł prognozę AFFO na 2026 rok do przedziału od 4,41 do 4,44 USD na akcję. Oznacza to oczekiwany wzrost o 3–3,7%. Spółka zwiększyła również całoroczną prognozę inwestycji z 8 mld USD do 9,5 mld USD. Wzrost pozostaje więc powolny, ale nieco przyspiesza. AFFO zwiększyło się w ubiegłym roku o około 2%, a obecne prognozy zakładają wzrost przekraczający 3%, ponieważ Realty Income planuje przeznaczyć więcej kapitału na zakup nieruchomości.

Dywidenda wynosi około 3,25 USD na akcję rocznie i jest wypłacana co miesiąc. Jej wartość odpowiada około 73% prognozowanego AFFO na ten rok. Pozostawia to spółce przestrzeń na ewentualne słabsze wyniki oraz na dalsze, stopniowe podnoszenie miesięcznej wypłaty.

Płacenie około 15-krotności przepływów pieniężnych rosnących w tempie 3% można uznać za wycenę zbliżoną do wartości godziwej, ale nie za wyjątkowo niską. Połączenie początkowej rentowności dywidendy na poziomie 5,1% ze wzrostem wynoszącym około 3% daje około 8% rocznie, o ile wskaźnik wyceny pozostanie bez zmian.

Rentowność dywidendy przekracza 5% z konkretnego powodu. Realty Income w dużej mierze finansuje zakupy nieruchomości długiem, dlatego wyższe stopy procentowe zmniejszają różnicę między kosztami finansowania a rentownością nowych inwestycji. Ryzykiem jest również bankructwo najemcy, które może zmienić umowę zapewniającą odpowiednie pokrycie kosztów w pustostan.

Szeroki portfel nieruchomości ogranicza to drugie ryzyko, ale nie może go całkowicie wyeliminować.

Realty Income opublikuje wyniki za drugi kwartał w środę, 5 sierpnia, po zamknięciu rynku. Najważniejsze będą dwa elementy: przedział prognozy AFFO oraz tempo zakupów nieruchomości. Przedział prognozy pokaże, jak spółka ocenia możliwości dalszego wzrostu, a tempo zakupów — jak zarząd ocenia rynek transakcji przy obecnych kosztach finansowania.

Na wskaźnik na poziomie 52-krotności zysków warto spojrzeć szerzej. Jest on efektem zasad amortyzacji, a nie sygnałem, że akcje są drogie. Według miary odzwierciedlającej przepływy pieniężne akcje kosztują około 15-krotność AFFO i zapewniają 5,1% rentowności dywidendy rocznie, wypłacanej co miesiąc, podczas gdy umiarkowany wzrost działalności narasta w tle. Dla inwestorów nastawionych na dochód jest to moim zdaniem uczciwa wycena, a dane dotyczące prognoz opublikowane w środę mogą zmienić tę ocenę. Na razie akcje Realty Income oceniam pozytywnie.