Realty Income podnosi prognozę AFFO na 2026 rok

Realty Income (NYSE: O) podniosła całoroczną prognozę na 2026 rok po tym, jak skorygowane środki z działalności operacyjnej (AFFO) na akcję wzrosły w drugim kwartale o 3,8%, do 1,09 USD. Wynik wsparły inwestycje w nieruchomości przemysłowe, aktywa w Europie, fundusze kapitału prywatnego oraz centra danych.

AFFO to miara przepływów pieniężnych generowanych przez fundusz nieruchomości po uwzględnieniu kosztów utrzymania aktywów. Od początku roku AFFO na akcję wyniosło 2,22 USD, czyli o 5,2% więcej niż w tym samym okresie 2025 roku.

Prezes Sumit Roy poinformował, że Realty Income zwiększyła środkowy punkt całorocznej prognozy AFFO o 0,02 USD. Nowy przedział wynosi 4,44–4,45 USD na akcję, a jego środek oznacza około 4-procentowy wzrost w ujęciu rocznym.

Spółka podniosła także cel wartości inwestycji w 2026 roku z 9,5 mld USD do 10 mld USD, powołując się na dużą liczbę projektów w przygotowaniu. Realty Income oczekuje, że około 9 mld USD z tej kwoty przypadnie na jej udział.

Inwestycje koncentrowały się na nieruchomościach przemysłowych

W drugim kwartale Realty Income zrealizowała na całym świecie inwestycje o wartości około 2,6 mld USD. Udział spółki w tych transakcjach wyniósł 2,1 mld USD. Początkowa ważona średnia rentowność gotówkowa wyniosła 7,3%.

Inwestycje w Stanach Zjednoczonych odpowiadały za około 1,7 mld USD udziału Realty Income i miały ważoną średnią rentowność gotówkową na poziomie 7,4%. Aktywa przemysłowe stanowiły około 800 mln USD amerykańskiej aktywności inwestycyjnej oraz około 65% wszystkich globalnych inwestycji w nieruchomości w tym kwartale.

Sumit Roy powiedział, że zakupy nieruchomości przemysłowych wspierały poprawa warunków rynkowych oraz umowne podwyżki czynszów, które na ogół wynoszą od 2% do 3,5% rocznie. Niemal połowa zysku operacyjnego netto z przejętych aktywów przemysłowych pochodziła od najemców z ratingiem inwestycyjnym, czyli oceną wskazującą na wysoką wiarygodność kredytową.

W Europie spółka zainwestowała około 400 mln USD przy ważonej średniej rentowności na poziomie 7%. Neil Abraham, dyrektor ds. strategii i prezes Realty Income International, poinformował, że europejski portfel projektów obejmuje sklepy spożywcze, handel typu „zrób to sam”, logistykę przemysłową, przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu oraz zaawansowaną produkcję.

Abraham ocenił, że Realty Income nadal pozytywnie patrzy na Europę, mimo niepewności geopolitycznej występującej wcześniej w tym roku. Dodał, że stopy kapitalizacji, czyli stopy zwrotu używane do wyceny nieruchomości, w Wielkiej Brytanii i większości Europy na ogół spadały pod wpływem napływu kapitału instytucjonalnego. Wyjątkiem były Niemcy.

Rozwój platformy kapitału prywatnego i centrów danych

U.S. Core Plus Fund należący do Realty Income kupił w drugim kwartale aktywa na całym świecie o wartości około 673 mln USD. Nieruchomości przemysłowe odpowiadały za ponad połowę tej kwoty, a pozostałą część stanowiły obiekty handlowe. Fundusz w pełni wykorzystał pozostałe zobowiązania kapitałowe głównych inwestorów. Łączna wartość brutto jego aktywów wzrosła do około 3 mld USD.

Aktywa nabyte przez fundusz w drugim kwartale generowały ważoną średnią rentowność gotówkową na poziomie 6%. Roy powiedział, że fundusz pozwala Realty Income inwestować w aktywa o niższej początkowej rentowności. Takie aktywa mogłyby początkowo nie zwiększać wyniku spółki przy finansowaniu z jej bilansu, ale zapewniają przychody z opłat za zarządzanie oraz wzrost wartości dla akcjonariuszy od pierwszego dnia.

Dyrektor finansowy Jonathan Pong poinformował, że przychody z opłat za zarządzanie wyniosły w kwartale około 3,2 mln USD. Pochodziły głównie z U.S. Core Plus Fund oraz odrębnego wspólnego przedsięwzięcia z firmą ubezpieczeniową. Realty Income oczekuje około 10 mln USD opłat z funduszu oraz kolejnych 2–3 mln USD z przedsięwzięcia ubezpieczeniowego w całym 2026 roku.

30 czerwca Realty Income ogłosiła programowe wspólne przedsięwzięcie z Cloud Capital o wartości 6 mld USD, dotyczące hiperskalowych centrów danych. Spółka zamierza z czasem zainwestować do 1,4 mld USD i objąć 45% udziałów kapitałowych w przedsięwzięciu. Obejmuje ono trzy nieruchomości z centrami danych w północnej Wirginii o łącznej mocy niższej niż 400 megawatów.

Roy poinformował, że Realty Income sfinalizowała zakup pierwszego ustabilizowanego obiektu. Spółka oczekuje, że przejmie udziały w dwóch obiektach w budowie, gdy osiągną one stabilne działanie. Realty Income uważa, że zapotrzebowanie na moc centrów danych w głównych lokalizacjach nadal będzie przewyższać dostępną podaż. Popyt napędzają sztuczna inteligencja, chmura obliczeniowa oraz szeroko rozumiana cyfryzacja.

Dyrektor inwestycyjny Mark Hagan powiedział, że Realty Income zamierza zdywersyfikować grono najemców centrów danych. Spółka chce koncentrować się na dużych dostawcach chmury i użytkownikach korporacyjnych z ratingiem inwestycyjnym. Hagan dodał, że Realty Income może inwestować również na europejskim rynku centrów danych i uczestniczyć w różnych etapach ich rozwoju, w tym poprzez inwestycje kredytowe.

Bilans, wynajem i sprzedaż aktywów

Na koniec kwartału Realty Income miała około 3,5 mld USD dostępnej płynności przypadającej na jej udział. Relacja długu netto do annualizowanej skorygowanej EBITDA pro forma wyniosła 5,4-krotność. Po uwzględnieniu nierozliczonych terminowych transakcji kapitałowych zawieranych na rynku wyniosła 5,2-krotność. Oba poziomy mieściły się w docelowym przedziale spółki.

Po działaniach finansowych przeprowadzonych po zakończeniu kwartału płynność pro forma wzrosła do ponad 5,7 mld USD. Działania te obejmowały:

• zwiększenie globalnych odnawialnych linii kredytowych do 5,5 mld USD;
• podwyższenie programu emisji krótkoterminowych papierów komercyjnych do 5,5 mld USD;
• emisję obligacji o wartości 600 mln EUR przy rentowności 3,7%;
• pozyskanie kolejnych 90 mln USD w ramach terminowej emisji akcji.

Od początku roku spółka wyemitowała dług o wartości 3 mld USD przy łącznym efektywnym oprocentowaniu 3,9%. W tym samym czasie przypadały na nią spłaty zadłużenia o wartości 1,4 mld USD przy średnim oprocentowaniu 4%. Pong poinformował również, że Fitch rozpoczął ocenę kredytową Realty Income i przyznał jej rating A dla długoterminowego ryzyka niewypłacalności emitenta.

Obłożenie portfela nieruchomości wyniosło na koniec kwartału 98,8%. Realty Income ponownie wynajęła 482 lokale. Łączny wskaźnik odzyskania czynszu wyniósł 102,7%, w tym 104,6% w przypadku odnowionych umów. W segmencie nieruchomości przemysłowych wskaźnik ten osiągnął 105,8%, a dla działalności międzynarodowej wyniósł 112,9%.

W kwartale spółka sprzedała aktywa o wartości 161 mln USD. Roy wyjaśnił, że strategia recyklingu kapitału ma służyć przenoszeniu środków do typów nieruchomości, regionów i projektów o lepszych perspektywach wzrostu organicznego, większej możliwości podnoszenia czynszów oraz wyższym potencjale długoterminowej wartości.

Udział najemców z ratingiem inwestycyjnym w annualizowanych przychodach z czynszów wzrósł do 34% z 32% w poprzednim kwartale. Realty Income utrzymała całoroczną prognozę strat kredytowych na poziomie około 40 punktów bazowych przychodów z czynszów. Nie zmieniła również prognozy przychodów z rozwiązanych umów najmu, która wynosi 45–50 mln USD.

Pong powiedział, że wyższa prognoza AFFO odzwierciedla większy wolumen inwestycji i wyższe rentowności, umiarkowane straty kredytowe, skuteczne działania na rynkach kapitałowych oraz lepszą widoczność terminów finalizacji transakcji.

Realty Income (NYSE: O)

Realty Income Corporation (NYSE: O) jest funduszem inwestycyjnym rynku nieruchomości (REIT), który kupuje, posiada i zarządza nieruchomościami komercyjnymi. Obiekty są przede wszystkim wynajmowane na podstawie długoterminowych umów najmu netto. W takim modelu najemca zwykle odpowiada za podatki, ubezpieczenie i utrzymanie nieruchomości, a spółka uzyskuje przewidywalne, zapisane w umowach przychody z czynszów.

Realty Income jest notowana na New York Stock Exchange. Jej portfel koncentruje się na nieruchomościach handlowych i usługowych z jednym najemcą, takich jak apteki, sklepy ogólnospożywcze, dyskonty, restauracje oraz inne obiekty związane z podstawowymi usługami.