Oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie — co to oznacza dla spółek budowlanych

W tym tygodniu koszt kredytu hipotecznego wyraźnie się podniósł. Freddie Mac podał, że 30-letnia stała stopa hipoteczna wzrosła do 6,49%.

To ważna zmiana po okresie stopniowego schodzenia oprocentowania. Po szczycie na poziomie około 7,8% pod koniec 2023 r. główna stopa kredytów hipotecznych w ostatnich latach spadała, ale robiła to falami. W lutym tego roku wskaźnik spadł minimalnie poniżej 6% — pierwszy raz od 2022 r.

Skąd wzrost? Fed (Rezerwa Federalna) ustala stopy procentowe dla bardzo krótkiego horyzontu. Zwykle oprocentowanie kredytów hipotecznych podąża za rentownością amerykańskich obligacji skarbowych o 10-letnim terminie zapadalności. Tymczasem rentowność rośnie od początku roku i w lipcu wyraźnie przyspieszyła. Powodem mogą być m.in. trwające walki na obszarze Perskiego Zatoki, które zagrażają temu, by ceny ropy znów rosły, a wraz z nimi także inflacja.

Wyższe koszty kredytu oznaczają mniej dostępnych mieszkań zarówno dla kupujących, jak i dla całego rynku budowlanego. Ceny mieszkań osiągnęły w ubiegłym miesiącu rekord — wzrosły o 1,8% w czerwcu rok do roku. Mediana ceny wyniosła 440 600 USD.

Na tej fali spadają też akcje największych spółek budowlanych. Notowania Lennar (NYSE: LEN), D.R. Horton (NYSE: DHI), PulteGroup (NYSE: PHM) i NVR (NYSE: NVR) są niższe niż tydzień temu.

### Wielka luka mieszkaniowa Kluczowe pytanie dla inwestorów brzmi: kiedy rynek dostanie wyraźny „oddech”. Tego jednak raczej nie należy spodziewać się szybko.

Przemysł mieszkaniowy zmaga się z problemami od czasu kryzysu finansowego w 2008 r. Przez blisko dwie dekady nie zbudowano wystarczającej liczby domów, by nadążyć za popytem. Goldman Sachs szacuje, że potrzeba co najmniej 3 mln do 4 mln nowych domów ponad normalny poziom budowy. Ma to uzupełnić braki w podaży i poprawić dostępność mieszkań cenowo.

Sytuacja jest jeszcze gorsza od 2022 r., kiedy stopy kredytów hipotecznych zaczęły rosnąć wraz z wygasaniem pandemii. Przez ponad dekadę przed pandemią stopy kredytów hipotecznych utrzymywały się poniżej 5%, a wielu właścicieli mieszkań mogło „zamrozić” niskie oprocentowanie dzięki refinansowaniu. Teraz część z nich wstrzymuje się z przeprowadzką, bo musiałaby ponieść wyższe koszty odsetek w nowych kredytach.

### Ograniczenia podaży i nowe przepisy Goldman Sachs wskazuje, że największą barierą dla wzrostu podaży mieszkaniowej są ograniczenia związane z planowaniem przestrzennym i wykorzystywaniem terenów (regulacje land-use). Kongres właśnie uchwalił i przyjął ustawę o charakterze ponadpodziałowym, która weszła w życie w tym tygodniu, by ułatwić budowę domów. Obejmuje ona kilka zapisów, które mają zwiększyć ilość dostępnej ziemi pod budownictwo.

### Co musi się wydarzyć, by przyszło uspokojenie Takie zmiany najpewniej pomogą branży mieszkaniowej, choć raczej tylko częściowo. Dopóki stopy kredytów hipotecznych nie zaczęną spadać — co prawdopodobnie nie nastąpi, dopóki nie zakończy się wojna na obszarze Perskiego Zatoki i inflacja nie wróci w pobliże celu Fed, czyli 2% — kupujący i deweloperzy raczej nie odczują dużej ulgi. Na ten moment inwestowanie w akcje spółek budowlanych pozostaje bardzo ryzykowne.