Opendoor podpisał około 700 umów w tydzień. Czy dynamika się utrzyma?

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) wyraźnie zwiększa aktywność zakupową, mimo że sytuacja na rynku mieszkaniowym pozostaje trudna. Podczas konferencji po wynikach za drugi kwartał 2026 r. zarząd poinformował, że spółka podpisuje ponad 500 umów zakupu domów tygodniowo. W poprzednim tygodniu było ich około 700. To najlepszy tygodniowy wynik od kilku lat i ponad pięciokrotnie więcej niż rok wcześniej.

Tygodniowe dane są uzupełnieniem mocnego drugiego kwartału. Opendoor podpisał 6 908 umów zakupu, wobec 5 136 w pierwszym kwartale. Liczba kupionych domów wzrosła o 77% kwartał do kwartału i o 149% rok do roku, do 4 378. Na koniec kwartału spółka miała 2 310 domów objętych umowami zakupu, w porównaniu z 393 rok wcześniej. Co ważniejsze, wyższy wolumen został osiągnięty przy znacznie niższych wydatkach marketingowych. Opendoor przeznaczył na marketing zaledwie 5 mln USD, a jednocześnie podpisał ponad 6 900 umów zakupu. Zarząd poinformował również o wyraźnej poprawie odsetka sprzedających, którzy decydują się na transakcję, przy podobnej różnicy między ceną zakupu a oczekiwaną ceną odsprzedaży. Sugeruje to, że spółka nie zwiększa liczby zakupów wyłącznie przez podejmowanie większego ryzyka cenowego.

Przeszkodą pozostaje sezonowość. Historycznie marża kontrybucyjna, czyli część przychodów pozostająca po odjęciu bezpośrednich kosztów transakcji, mocno spadała między drugim a trzecim kwartałem. Z wyłączeniem 2023 r. średni spadek zbliżał się do 500 punktów bazowych, czyli 5 punktów procentowych. W trzecim kwartale 2026 r. zarząd oczekuje marży kontrybucyjnej na poziomie około 4–4,5%. Przychody mają wzrosnąć co najmniej o 20% rok do roku, a zysk kontrybucyjny ma się zwiększyć ponad dwukrotnie.

Tygodniowy wynik na poziomie około 700 umów wskazuje, że poprawa działalności operacyjnej Opendoor nabiera tempa mimo trudnego rynku mieszkaniowego. Nie każda umowa zakupu kończy się jednak sfinalizowaniem transakcji. Jeśli liczba umów utrzyma się powyżej około 6 000 kwartalnie, czyli poziomu uwzględnianego przez zarząd w planie osiągnięcia rentowności, a spółka zachowa odpowiedni poziom konwersji, marż i dyscypliny kosztowej, przyspieszenie może pomóc w przejściu od poprawy wyników do trwałej rentowności.

Otoczenie konkurencyjne: Compass i Rocket

Rosnąca liczba umów w Opendoor zbiega się z działaniami innych firm technologicznych z rynku nieruchomości, które koncentrują się na skali działalności, konwersji i efektywności operacyjnej. Compass, Inc. (COMP) rozwija strategię platformy opartej na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, a nie na kupowaniu domów na własny rachunek. W drugim kwartale 2026 r. Compass wypracował 4,3 mld USD przychodów i 363 mln USD skorygowanego zysku EBITDA, czyli zysku przed odsetkami, podatkami oraz amortyzacją. Liczba transakcji pośrednictwa wzrosła o 7,4% rok do roku, podczas gdy cały rynek zwiększył się o 3,5%. Spółka osiągnęła także zakładany cel 300 mln USD synergii kosztowych w pierwszym roku, pięć miesięcy przed terminem.

Rocket Companies, Inc. (RKT) stanowi kolejne istotne porównanie. Spółka buduje szerszy ekosystem usług związanych z posiadaniem domu, obejmujący udzielanie i obsługę kredytów hipotecznych oraz spółkę Redfin. W drugim kwartale 2026 r. Rocket wypracował 2,8 mld USD skorygowanych przychodów i 766 mln USD skorygowanego zysku EBITDA. Udział spółki w rynku kredytów na zakup nieruchomości wzrósł do rekordowych 6,2%, a udział w rynku refinansowania sięgnął 14,3%. Ponad 70% przychodów Rocket pochodzi obecnie z działalności powtarzalnej lub mniej wrażliwej na poziom stóp procentowych. Pomaga to ograniczyć zależność od cykli zmian oprocentowania kredytów hipotecznych.

Na tle tych firm Opendoor wyróżnia się obecnie połączeniem szybszego wzrostu liczby umów z wyraźnie niższymi wydatkami marketingowymi.

Notowania, wycena i prognozy dla akcji OPEN

W ciągu ostatnich sześciu miesięcy akcje Opendoor straciły 23,9%. Spółka wypadła słabiej niż branża Internet - Software według Zacks, szerszy sektor Computer and Technology według Zacks oraz indeks S&P 500.

Pod względem wyceny akcje OPEN są notowane przy prognozowanym wskaźniku ceny do sprzedaży (P/S), który porównuje wartość rynkową spółki z oczekiwanymi przychodami, na poziomie 0,54. Średnia dla branży wynosi 4,08.

Prognozy dla Opendoor na 2026 r. zakładają stratę w wysokości 0,12 USD na akcję. W 2027 r. spółka ma już wypracować zysk. W ciągu ostatnich 30 dni prognozy na 2026 r. nie zmieniły się, natomiast prognozy na 2027 r. przesunęły się z poziomu oczekiwanego progu rentowności do zysku w wysokości 0,01 USD na akcję.

Opendoor ma obecnie ocenę Zacks Rank nr 4, czyli „Sprzedawaj”.