Broadstone Net Lease podnosi prognozę inwestycji po wynikach za II kwartał 2026 r.

Broadstone Net Lease (NYSE: BNL) odnotowała w II kwartale 2026 r. przychody w wysokości 122,3 mln USD. Wynik był wspierany przez umowne podwyżki czynszów oraz aktywność leasingową wynikającą z transakcji zawartych we wcześniejszych okresach.

Zysk netto wyniósł 40,3 mln USD, co oznacza wzrost o 110% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Na poprawę wpłynęły przede wszystkim wyższe zyski ze sprzedaży nieruchomości oraz niższe odpisy z tytułu utraty wartości aktywów.

Skorygowane środki z działalności operacyjnej (AFFO), czyli miara używana przez fundusze nieruchomości do oceny gotówki dostępnej na wypłaty dla akcjonariuszy, wyniosły 78,2 mln USD, czyli 0,39 USD na akcję. Był to wzrost o 2,6% rok do roku. Na wynikach pozytywnie odbiły się niedawno ukończone projekty budowane pod konkretnego najemcę, które osiągnęły docelowy poziom działalności.

Broadstone Net Lease podniosła środek przedziału całorocznej prognozy AFFO na 2026 r. do 1,56 USD na akcję. Cały przedział wynosi obecnie 1,55–1,57 USD na akcję. Spółka oczekuje niemal 5-procentowego wzrostu AFFO na akcję w porównaniu z 2025 r. Zarząd uzasadnił zmianę trwałością obecnego portfela nieruchomości oraz przekonaniem co do projektów znajdujących się w przygotowaniu.

Prognoza inwestycji na cały 2026 r. została podniesiona do 600–800 mln USD z wcześniejszych 500–625 mln USD. Zmiana nastąpiła po dodaniu do planu inwestycyjnego projektu obiektu technologicznego w Kolorado o wartości 303 mln USD.

Jednocześnie spółka zwiększyła prognozę sprzedaży nieruchomości do 100–150 mln USD z wcześniejszych 75–100 mln USD. Broadstone Net Lease kontynuuje sprzedaż aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością i wykorzystuje uwolniony kapitał w innych inwestycjach.

Projekt w Kolorado jest największą transakcją spółki w historii jej działalności jako spółki publicznej. Broadstone Net Lease utworzyła wspólne przedsięwzięcie, które wybuduje obiekt zaawansowanych technologii dla firmy z listy Fortune 20 posiadającej rating inwestycyjny. Po rozpoczęciu naliczania czynszu najemca ma stać się największym najemcą spółki pod względem rocznego czynszu bazowego (ABR), czyli wartości czynszu należnego za cały rok.

Obiekt zostanie przekazany jako budynek typu powered shell, czyli budynek wyposażony w niezbędną infrastrukturę energetyczną i przyłączeniową dla centrum danych, ale bez specjalistycznego wyposażenia wewnętrznego. Projekt będzie dysponował mocą 100 megawatów, która jest już w całości zakontraktowana.

Umowa najmu została zawarta na 15 lat. Przewiduje także dwie opcje przedłużenia na pięć lat oraz coroczny wzrost czynszu o 3%. Rentowność projektu liczona metodą liniową wynosi około 11,6%. Początkowa rentowność gotówkowa ma wynieść około 8,5% w pierwszym roku i wzrosnąć do około 9,7% w drugim roku wraz z dostarczeniem energii elektrycznej.

Ukończenie zasadniczych prac i rozpoczęcie naliczania czynszu jest planowane do połowy 2027 r. Wspólne przedsięwzięcie posiada i kontroluje grunty pod cały kampus. Teren pozwala również na budowę drugiego budynku typu powered shell o mocy 100 megawatów. Obecny najemca ma prawo pierwszeństwa w przypadku jego budowy. Spółka traktuje tę możliwość jako potencjalną przyszłą inwestycję, ale nie uwzględnia jej w obecnej wartości zakontraktowanego portfela projektów.

Broadstone Net Lease finansuje projekt w ramach portfela inwestycji budowanych pod konkretnego najemcę. Szacowana wartość pozostałych nakładów wynosi około 233 mln USD.

W II kwartale spółka zainwestowała 91,5 mln USD, z czego 77,3 mln USD przypadło głównie na projekty budowane pod konkretnego najemcę, a 13,5 mln USD na kapitał przejściowy, czyli finansowanie wykorzystywane do czasu docelowego zagospodarowania lub refinansowania aktywa.

Po uwzględnieniu projektu w Kolorado łączna wartość realizowanych inwestycji tego typu wzrosła do około 645 mln USD. Portfel obejmuje projekty o różnych terminach ukończenia, które mają osiągać docelowy poziom działalności do 2027 r. Ma to zapewniać większą przewidywalność wzrostu niż zwykle w sektorze nieruchomości wynajmowanych w formule najmu netto.

Spółka oczekuje, że do pierwszej połowy 2027 r. realizowane projekty zwiększą roczny czynsz bazowy o 46 mln USD po osiągnięciu docelowego poziomu działalności.

Wskaźnik wynajęcia portfela wyniósł 100% w ujęciu powierzchni. Na koniec kwartału umowami najmu objęte były wszystkie poza jednym z 766 obiektów. Przychody z czynszów w porównywalnych nieruchomościach wzrosły o 2,2% rok do roku. W portfelu przemysłowym wzrost wyniósł 3,3%.

W II kwartale Broadstone Net Lease sprzedała dziewięć nieruchomości za łącznie 62 mln USD. Wynajęte aktywa sprzedano przy stopie kapitalizacji wynoszącej 6,4%. Stopa kapitalizacji to relacja rocznego dochodu operacyjnego netto z nieruchomości do jej wartości lub ceny sprzedaży.

Od początku roku spółka sprzedała 12 nieruchomości za 78,3 mln USD. Ważona średnia stopa kapitalizacji wyniosła 6,2%.

Założenie dotyczące nieściągalnych należności obniżono do 50 punktów bazowych w ujęciu całorocznym z wcześniejszych 75 punktów bazowych. Punkt bazowy to 0,01 punktu procentowego. Zmiana odzwierciedla utrzymującą się poprawę wyników portfela.

Płynność spółki wynosi 1 mld USD. Obejmuje nowy kredyt terminowy o wartości 300 mln USD, uruchamiany w miarę potrzeb, dostępne środki z kredytu odnawialnego oraz nierozliczone terminowe transakcje sprzedaży akcji.

W ramach programu ATM, który pozwala spółkom publicznym pozyskiwać kapitał przez sprzedaż akcji na rynku po bieżących cenach, Broadstone Net Lease pozyskała w II kwartale 45,5 mln USD w formule terminowej. Ważona średnia cena brutto wyniosła 20,77 USD za akcję.

Wskaźnik zadłużenia pro forma, liczony jako dług netto do zannualizowanej skorygowanej EBITDAre, wyniósł 5,9 raza. To mniej niż docelowy poziom zadłużenia spółki wynoszący 6,0 razy. EBITDAre jest miarą zysku operacyjnego stosowaną przez spółki z sektora nieruchomości.

Broadstone Net Lease planuje także przebudowę nieruchomości biurowej w Chicago. Szacowany koszt inwestycji wynosi 17,9 mln USD. Obiekt, który stał się funkcjonalnie przestarzały jako biuro, ma zostać przekształcony w budynek przemysłowy o powierzchni 156 000 stóp kwadratowych.

Po przebudowie roczny czynsz bazowy po ustabilizowaniu działalności ma wynieść 2,7 mln USD wobec 1,4 mln USD czynszu z wygasającej umowy. Oznaczałoby to niemal podwojenie przychodów z najmu.

Projekt Triboro obejmuje teren o powierzchni 550 akrów w Pensylwanii. Spółka zainwestowała w niego 120 mln USD. Obiekt ma obecnie zapewnione dostawy energii o mocy 1 gigawata i jest analizowany pod kątem wykorzystania jako centrum danych lub kompleks przemysłowy.

Ryan Albano, prezes i dyrektor operacyjny Broadstone Net Lease, ocenił, że najlepszym sposobem wykorzystania terenu byłby wieloetapowy kampus wielkiego centrum danych. Koszt realizacji projektu mógłby przekroczyć 2,5 mld USD.

John D. Moragne, dyrektor generalny spółki, powiedział, że większość przyszłych inwestycji powinna pochodzić z projektów budowanych pod konkretnego najemcę, a nie z tradycyjnych przejęć nieruchomości. Jego zdaniem takie projekty oferują lepszą ekonomikę oraz pozwalają pozyskiwać zupełnie nowe budynki.

Zarząd poinformował również, że niemal wszystkie umowy najmu wygasające w 2026 r. zostały objęte trwającymi negocjacjami. Umowy te odpowiadają za 1,9% rocznego czynszu bazowego.

Po zakończeniu kwartału spółka zawarła umowę nowego kredytu terminowego o wartości 300 mln USD, uruchamianego w późniejszym terminie w miarę potrzeb. Wynegocjowała także obniżenie o 5 punktów bazowych marży stosowanej do istniejących kredytów bankowych.

Moragne zaznaczył, że zarząd nadal analizuje i uwzględnia bardzo zmienne warunki dotyczące stóp procentowych w średnim i długim terminie. Wymaga to zdyscyplinowanego podejścia do alokacji kapitału.

Kevin Fennell, dyrektor finansowy Broadstone Net Lease, powiedział, że wyniki przypadające na jedną akcję w całym roku będą zależeć od terminu, wartości i struktury inwestycji oraz sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że działania na rynkach kapitałowych mogą wpłynąć na ostateczne wyniki roczne.

Zarząd zadeklarował kwartalną dywidendę w wysokości 0,2925 USD na akcję. Została ona ogłoszona przez radę dyrektorów i zostanie wypłacona 15 października osobom posiadającym akcje na koniec dnia 30 września.