Postal Realty Trust celuje w rekordowe przejęcia dzięki odnowieniom umów najmu

Postal Realty Trust (NYSE:PSTL) zwiększył tegoroczny cel przejęć z 120 mln USD do rekordowych 150 mln USD. Spółka kupuje nieruchomości wynajmowane przede wszystkim przez United States Postal Service, czyli amerykańską pocztę, a następnie odnawia umowy najmu na korzystniejszych warunkach.

Postal Realty zmienia odnawiane umowy z pięcioletnich kontraktów ze stałym czynszem na umowy dziesięcioletnie z corocznym wzrostem czynszu o 3%. Coroczna indeksacja obejmuje obecnie 45% portfela i ma obowiązywać do 2026 roku. Na 2027 rok spółka prognozuje wzrost przychodów gotówkowych z nieruchomości posiadanych przez cały okres porównawczy (same-store) na poziomie 6,5%.

Prezes Jeremy Garber powiedział podczas konferencji Three Part Advisors, że spółka działa na rozdrobnionym rynku stworzonym przez historyczny sposób rozwijania sieci nieruchomości przez United States Postal Service. Zamiast centralnie budować placówki, poczta ogłaszała lokalne przetargi w poszczególnych społecznościach. W efekcie około 17 000 właścicieli posiada mniej więcej 23 000 wynajmowanych placówek pocztowych w całych Stanach Zjednoczonych. Poczta jest także właścicielem około 8 500 nieruchomości.

Strategia Postal Realty polega na konsolidowaniu nieruchomości pocztowych wynajmowanych od tak rozdrobnionej grupy właścicieli. Garber powiedział, że jeszcze przed wejściem na giełdę, do którego doszło około siedem lat temu, spółka była największym prywatnym podmiotem w tej niszy.

Odnowienia umów zmieniają profil wzrostu

Garber wyjaśnił, że rosnąca inflacja i stopy procentowe skłoniły spółkę do poszukiwania takich konstrukcji umów najmu, które wspierałyby utrzymanie nieruchomości i poprawiały ich ekonomikę. Od 2022 roku United States Postal Service zgadza się na coroczną indeksację czynszów przy odnawianiu umów. Postal Realty przeszła następnie z pięcioletnich umów ze stałym czynszem na dziesięcioletnie kontrakty z corocznym wzrostem czynszu o 3%.

„Całkowicie zmieniliśmy sposób zawierania umów najmu” – powiedział Garber. Dodał, że nowe warunki stworzyły wewnętrzną dynamikę wzrostu wyników, którą inwestorzy coraz wyraźniej dostrzegają.

Dyrektor finansowy Steve Bakke, który dołączył do spółki około rok temu, początkowo postrzegał koncentrację przychodów na jednym najemcy oraz zbliżające się wygaśnięcie umów odpowiadających za około 30% przychodów z najmu jako potencjalne ryzyka. Po przeanalizowaniu działalności uznał jednak, że wygasające umowy dają możliwość podniesienia czynszów do poziomu rynkowego i wydłużenia okresu najmu.

Bakke poinformował, że 45% portfela zapewnia obecnie coroczny wzrost czynszów do 2026 roku. W 2022 roku żadna część portfela nie miała takiej indeksacji. Prognoza wzrostu przychodów gotówkowych z nieruchomości posiadanych przez cały okres porównawczy na 2027 rok wynosi 6,5%. Około trzy czwarte tego wzrostu ma pochodzić z dostosowania czynszów do stawek rynkowych oraz odnowień umów. Pozostałe 25% ma wynikać z corocznej indeksacji.

Alokacja kapitału i bilans

Zarząd podkreśla również spadek wskaźnika wypłaty dywidendy oraz większą elastyczność bilansu. Wskaźnik wypłaty dywidendy pokazuje, jaka część środków wypracowanych przez spółkę trafia do akcjonariuszy. Przy debiucie giełdowym Postal Realty wypłacała w dywidendach 100% skorygowanych środków z działalności operacyjnej (AFFO), czyli gotówki dostępnej po uwzględnieniu kosztów utrzymania nieruchomości. W drugim kwartale wskaźnik ten wynosił 70% AFFO.

Celem spółki jest obniżenie wskaźnika wypłaty do 65%. Według dyrektora finansowego zatrzymana gotówka ma w przyszłym roku zwiększyć roczny wzrost AFFO przypadającego na akcję o około 2%. Zarząd uważa również, że niższa wypłata może poprawić koszt finansowania spółki w rozmowach z agencjami ratingowymi i inwestorami kupującymi obligacje.

Postal Realty zazwyczaj utrzymywała zadłużenie na poziomie nieco ponad pięciokrotności EBITDA. EBITDA to zysk operacyjny przed odliczeniem odsetek, podatków oraz amortyzacji. Spółka niedawno zaktualizowała docelowy poziom zadłużenia do maksymalnie 5,5-krotności EBITDA. W momencie prezentacji wskaźnik wynosił 4,6-krotności EBITDA.

Bakke dodał, że spółka ma około 50 mln USD wcześniej pozyskanego kapitału własnego, który może przeznaczyć na przejęcia.

„Niezależnie od tego, co wydarzy się w przyszłym roku na rynkach kapitałowych i na giełdzie, mamy kapitał potrzebny do realizacji naszego planu biznesowego” – powiedział Bakke.

Portfel przejęć i sieć pocztowa

Postal Realty dzieli potencjalne przejęcia na nieruchomości typu last mile, flex oraz obiekty przemysłowe. Placówki typu last mile, takie jak lokalne urzędy pocztowe, mają zazwyczaj od 500 do 2 000 stóp kwadratowych powierzchni. Nieruchomości typu flex mają od 2 000 do 50 000 stóp kwadratowych. Większe obiekty są klasyfikowane jako przemysłowe.

Głównym celem spółki są nieruchomości typu last mile i flex. Postal Realty pozostaje jednak otwarta na zakup przemysłowych obiektów pocztowych, jeśli ich wyceny będą odpowiednie. Garber powiedział, że United States Postal Service posiada większą część swojej sieci przemysłowej, w tym centra przetwarzania, dystrybucji i sortowania. Z tego powodu mniej takich nieruchomości jest dostępnych do przejęcia.

Garber określił sieć last mile poczty jako kluczową, ponieważ inni przewoźnicy korzystają z kontraktów United States Postal Service, aby docierać do punktów doręczeń w całym kraju. Poczta musi obsługiwać około 170 mln punktów doręczeń sześć lub siedem dni w tygodniu.

Postal Realty posiada około 2 000 placówek pocztowych, co odpowiada mniej więcej 8% rynku. Kolejnych 20 właścicieli ma łącznie około 2 500 nieruchomości, czyli około 11% rynku. Garber oszacował całkowity rynek dostępny dla spółki na około 15 mld USD.

Spółka podniosła tegoroczne prognozy przejęć do 150 mln USD z początkowo zakładanych 120 mln USD. Garber powiedział, że realizacja tego celu oznaczałaby największą wartość przejęć w siedmioletniej historii Postal Realty.

Wielkość przejęć nadal zależy od kosztu finansowania i rygoru stosowanego przy ocenie transakcji. Zarząd poszukuje zakupów, które od razu zwiększą zyski i będą wspierać ich wzrost w kolejnych pięciu latach.

Garber poinformował również, że koszty najmu ponoszone przez United States Postal Service stanowią około 1,5% z około 80 mld USD rocznych wydatków poczty. Dla porównania, koszty pracy odpowiadają za około 70%, a transportu za około 15%. Zarząd Postal Realty uważa, że poczta ma ważniejsze obszary do zarządzania kosztami niż wynajmowane nieruchomości.

W kwestii ładu korporacyjnego i zgodności interesów z akcjonariuszami Garber powiedział, że prezes spółki przyjmuje całe wynagrodzenie w akcjach. Wyższa kadra zarządzająca również otrzymuje większość wynagrodzenia w akcjach, a nie w premiach pieniężnych. Osoby związane ze spółką posiadają około 13–14% akcji znajdujących się w wolnym obrocie. Członkowie zarządu także wybierają wynagrodzenie w akcjach zamiast gotówki.

Informacje o Postal Realty Trust (NYSE:PSTL)

Postal Realty Trust jest funduszem inwestycyjnym rynku nieruchomości (REIT), który kupuje, posiada i zarządza komercyjnymi nieruchomościami wynajmowanymi jednemu najemcy. Są one dzierżawione przede wszystkim United States Postal Service oraz innym agencjom rządowym. Spółka koncentruje się na obiektach wspierających przetwarzanie, dystrybucję i sprzedaż usług pocztowych. Jej celem są aktywa z długoterminowymi umowami najmu, które chronią przychody przed inflacją.

Portfel spółki obejmuje urzędy pocztowe, centra dystrybucyjne i obiekty przetwarzania przesyłek zlokalizowane w kontynentalnej części Stanów Zjednoczonych.