LDR Capital Fund ogranicza wypłaty i zmienia strategię

LDR Capital Property Fund (ASX:LED) zmienia strategię po okresie, w którym wypłaty dla inwestorów były częściowo finansowane długiem. Zarząd chce obecnie wypłacać środki wyłącznie z przepływów pieniężnych generowanych przez aktywa.

Fundusz ograniczył roczne koszty zarządzania o 1,9 mln AUD, czyli o 37%. To wynik prawie dwukrotnie lepszy od początkowych szacunków, które zakładały oszczędności na poziomie 1 mln AUD rocznie.

LED zakończył sprzedaż lub rozliczył transakcje dotyczące czterech nieruchomości drugorzędnych. Uzyskał z nich 105 mln AUD wpływów netto, które przeznaczy na spłatę długu. Po rozliczeniu transakcji wskaźnik zadłużenia spadnie do 29,3%, wobec 42,6% na 30 czerwca. Sprzedane aktywa wiązały się z ryzykiem związanym z przyszłym wynajmem oraz nakładami inwestycyjnymi. Gdyby pozostały w portfelu, ich łączne nakłady inwestycyjne w roku finansowym 2027 wyniosłyby około 4 mln AUD.

Aktywność najemców pozostaje wysoka. Od czasu powołania obecnego zarządu wynajęto ponad 14 000 metrów kwadratowych, co odpowiada 32% zachowanego portfela. Wskaźnik wynajęcia portfela wzrósł do 93%. W WorkZone West wynajęto ponad 2 000 metrów kwadratowych w ramach dwóch umów, a umowę dotyczącą 17. piętra przy Cavill Avenue przedłużono. Fundusz remontuje puste piętra w WorkZone West i przy 50 Cavill Avenue, aby poprawić wyniki wynajmu. Celem jest pełne wynajęcie portfela do końca roku.

Wyniki finansowe pokazują dużą różnicę między FFO a AFFO. FFO, czyli środki z działalności operacyjnej, wyniosły w roku finansowym 2026 0,0693 AUD na jednostkę, natomiast AFFO, czyli środki po uwzględnieniu nakładów inwestycyjnych i innych powtarzalnych obciążeń, wyniosły tylko 0,0179 AUD na jednostkę.

Na różnicę wpłynęły przede wszystkim:

• 12,8 mln AUD zachęt czynszowych dla najemców,
• 5,3 mln AUD nakładów inwestycyjnych,
• korekta w wysokości 2,9 mln AUD związana z kapitalizacją odsetek od kapitałowych instrumentów dłużnych Harris Street.

Fundusz zadeklarował 26,5 mln AUD wypłat, dysponując AFFO na poziomie zaledwie 7,3 mln AUD. Zarząd ocenił, że taki poziom wypłat nie był możliwy do utrzymania.

W przeszłości wypłaty przewyższały AFFO. Łączny niedobór wyniósł 48 mln AUD i został pokryty długiem. Obniżyło to wartość aktywów netto (NTA), czyli wartość aktywów funduszu po odjęciu zobowiązań, o 0,14 AUD na jednostkę.

NTA spadła z 1,19 AUD na jednostkę w momencie debiutu giełdowego do 0,58 AUD w czerwcu 2026 roku, czyli o około 50%. Największy wpływ miała obniżka wycen aktywów, która zmniejszyła NTA o około 0,30 AUD. Było to związane ze zmianami dotyczącymi Garema Court, inwestycją kapitałową w Harris Street oraz nieruchomością WorkZone West. Kolejne 0,14 AUD spadku wynikało z wypłat finansowanych długiem, a za pozostałą część odpowiadały emisje akcji i inne czynniki.

Prognoza na rok finansowy 2027 zakłada FFO w wysokości 0,048 AUD na jednostkę, AFFO na poziomie 0,016 AUD oraz wypłatę 0,015 AUD na jednostkę. Wypłata została ustalona w odniesieniu do prognozowanego AFFO, co oznacza wskaźnik wypłaty na poziomie 94%.

We wrześniu i grudniu 2026 roku fundusz nie wypłaci środków. Następnie planuje kwartalne wypłaty po 0,75 AUD w marcu i czerwcu 2027 roku. Zarząd zapowiedział, że dług nie będzie wykorzystywany do finansowania nakładów inwestycyjnych, zachęt dla najemców ani wypłat.

Strategia LED zakłada budowę portfela „nieruchomości niezbędnych”, które mają generować trwałe przepływy pieniężne. Fundusz będzie szukał aktywów z takimi cechami jak:

• wielomilionowe nakłady na aranżację powierzchni finansowane przez najemców,
• główne siedziby firm globalnych lub krajowych,
• silne powiązanie nieruchomości z działalnością operacyjną najemców,
• rozwiązania zapewniające długoterminową odporność środowiskową,
• atrakcyjne lokalizacje,
• obecność na płynnym rynku inwestycyjnym.

Docelowy średni ważony okres najmu (WALE), czyli średni czas pozostały do wygaśnięcia umów, ma przekraczać 10 lat. Portfel ma być oparty na najemcach rządowych oraz przedsiębiorstwach o wysokiej jakości kredytowej.

Inwestycja w Harris Street jest uznawana za aktywo niezwiązane z podstawową działalnością funduszu. LED posiada 95% instrumentu dłużnego o wartości 35,7 mln AUD. Instrument przynosi 5% odsetek wypłacanych w gotówce oraz 7,5% odsetek doliczanych do kapitału. Termin zapadalności przypada na 30 czerwca 2027 roku.

Ponadto LED posiada 49,9% udziałów kapitałowych wycenianych na 11,8 mln AUD. Fundusz nie oczekuje jednak, że Harris Street Fund wypłaci środki w roku finansowym 2027.

W roku finansowym 2027 fundusz spodziewa się podwyższonych nakładów inwestycyjnych i zachęt dla najemców o łącznej wartości 12,5 mln AUD. W WorkZone West roczne obniżki czynszu wynoszą 2,5 mln AUD, a dodatkowe prace po stronie właściciela pochłoną 1,4 mln AUD. W Garema Court obniżka czynszu wyniesie 4 mln AUD w roku finansowym 2027, a następnie spadnie do 2,5 mln AUD rocznie do maja 2030 roku. Przy 50 Cavill Avenue około 2 mln AUD zostanie przeznaczone na prace właściciela i dopłaty do aranżacji powierzchni. Wszystkie te wydatki mają być finansowane z przepływów pieniężnych, a nie z długu.

LDR Capital zobowiązał się również do rezygnacji z opłat za zarządzanie inwestycjami w okresie, w którym fundusz nie będzie wypłacał środków. Przyniesie to inwestorom dodatkową korzyść w wysokości 1,1 mln AUD.