CMCT: wyniki za II kwartał 2026 roku

Creative Media & Community Trust (CMCT) podsumowała drugi kwartał 2026 roku podczas konferencji wynikowej 14 sierpnia 2026 roku. W rozmowie uczestniczyli Stephen Altebrando, odpowiedzialny za nadzór nad portfelem, dyrektor generalny David Thompson oraz dyrektor finansowy Brandon Hill.

Spółka koncentruje się na poprawie funduszy z działalności operacyjnej (FFO) w 2026 i 2027 roku. Poprawę warunków operacyjnych widać w portfelu nieruchomości mieszkaniowych, biurach w Los Angeles i Austin oraz hotelu w Sacramento.

Po wyłączeniu straty z inwestycji typu joint venture, czyli wspólnych przedsięwzięć z innymi podmiotami, wynikającej głównie z dużych pozycji niegotówkowych, dochód operacyjny netto (NOI) wzrósł o 22% rok do roku. NOI pokazuje przychody z nieruchomości po odjęciu kosztów ich bieżącego utrzymania.

CMCT nadal wzmacnia bilans, jednocześnie finansując kluczowe projekty rozwojowe, w tym wynajem powierzchni biurowych i remont hotelu. Mimo wzrostu strat z inwestycji typu joint venture o 2,8 mln USD, spowodowanego głównie pozycjami niegotówkowymi, bazowy FFO zwiększył się o 3,6 mln USD w porównaniu z drugim kwartałem ubiegłego roku. Główną przyczyną poprawy był spadek dywidend wypłacanych z tytułu akcji uprzywilejowanych.

Spółka analizuje także możliwość sprzedaży jednej lub większej liczby nieruchomości. Jej zdaniem taki krok dodatkowo wzmocniłby bilans i pomógł zmniejszyć różnicę między bieżącą ceną akcji a wewnętrzną wartością portfela.

W segmencie nieruchomości mieszkaniowych CMCT chce korzystać z dalszego ożywienia rynku mieszkaniowego w rejonie Zatoki San Francisco. Około 78% mieszkań należących do spółki znajduje się w tym regionie, gdzie popyt na wynajem nadal się poprawia.

Obłożenie w porównywalnych nieruchomościach mieszkaniowych wzrosło do 95,3% na 30 czerwca 2026 roku. Oznaczało to wzrost o 1 190 punktów bazowych, czyli 11,9 punktu procentowego, w porównaniu z rokiem wcześniej. W efekcie NOI segmentu mieszkaniowego zwiększył się o 238% rok do roku.

Czynsze obowiązujące w nieruchomościach mieszkaniowych CMCT w rejonie Zatoki San Francisco były około 12% niższe od aktualnych stawek ofertowych. Daje to możliwość dalszego wzrostu NOI w miarę podpisywania nowych umów po stawkach rynkowych.

W segmencie biurowym również poprawiły się tendencje dotyczące wynajmu. Po wyłączeniu biurowca w Oakland odsetek wynajętej powierzchni wyniósł na koniec kwartału 84,4%, czyli o 470 punktów bazowych więcej niż w drugim kwartale 2025 roku.

NOI segmentu biurowego spadł do 4 mln USD z 5,5 mln USD. Było to związane ze wzrostem straty z inwestycji typu joint venture o 2,4 mln USD, przede wszystkim z powodu pozycji niegotówkowych. Po wyłączeniu tej straty skonsolidowany NOI zwiększył się rok do roku, głównie dzięki lepszym wynikom biur przy Wilshire.

Hotel w Sacramento także poprawił wyniki operacyjne. Po zakończeniu niedawnych remontów NOI hotelu wzrósł o 11% rok do roku. CMCT ocenia, że nieruchomość ma możliwość dalszego zwiększania NOI.

Stephen Altebrando poinformował, że działania podjęte w ostatnich kwartałach znacząco poprawiły bilans spółki i powinny przełożyć się na wzrost FFO. CMCT jest szczególnie dobrze przygotowana do korzystania z poprawy sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w rejonie Zatoki San Francisco.

Spółka posiada obecnie 621 lokali mieszkalnych w dwóch wysokiej klasy nieruchomościach klasy A w tym regionie. Ożywienie rynku jest wspierane przez wzrost zatrudnienia i inwestycji związanych ze sztuczną inteligencją.

W sąsiednim San Francisco czynsze w nieruchomościach mieszkaniowych wzrosły w drugim kwartale o około 11%, po wzroście o około 6% w 2025 roku. Była to najwyższa dynamika od ponad 25 lat. Wskaźnik pustostanów spadł do 3,7%, najniższego poziomu od 25 lat.

W Oakland czynsze wzrosły w drugim kwartale o 7,6%. Było to również najszybsze tempo wzrostu od ponad 25 lat. Wskaźnik pustostanów spadł na koniec kwartału do 7%, podczas gdy w 2021 roku sięgał około 18%.

Podaż nowych mieszkań na tym rynku pozostaje bardzo niska. CMCT oczekuje, że w najbliższej przyszłości nadal będzie ograniczona ze względu na wysokie koszty budowy.

Na koniec drugiego kwartału obłożenie nieruchomości mieszkaniowych CMCT wzrosło do 96,1%, co oznaczało poprawę o ponad 1 200 punktów bazowych w porównaniu z końcem drugiego kwartału ubiegłego roku. Spółka odnotowała także normalizację ulg i zachęt oferowanych najemcom. Czynsze obowiązujące na koniec drugiego kwartału 2026 roku były około 12% niższe od aktualnych stawek ofertowych, co powinno wspierać solidny wzrost NOI w kolejnym roku.

W Los Angeles CMCT postępuje z pracami przy dwóch nowych nieruchomościach mieszkaniowych. W obiekcie przy 701 South Hudson, częściowo przekształconym z biurowego na mieszkalny, wynajętych było 94,1% powierzchni. Spółka kontynuuje prace przygotowawcze dotyczące 50 mieszkań, które ma prawo wybudować na niezabudowanej części działki. Możliwość rozpoczęcia tego projektu powinna pojawić się jeszcze w tym roku.

W projekcie przy 1915 Park w dzielnicy Echo Park, wybudowanym od podstaw, na koniec kwartału wynajętych było 58,3% lokali. Inwestycja obejmuje 36 mieszkań, została oddana do użytku w czwartym kwartale i znajduje się w atrakcyjnej dzielnicy dogodnej do poruszania się pieszo, z licznymi restauracjami i miejscami rozrywki. Razem z inwestycjami realizowanymi w ramach joint venture CMCT posiada obecnie pięć działających nieruchomości mieszkaniowych.

W drugim kwartale spółka podpisała umowy najmu obejmujące około 16 000 stóp kwadratowych powierzchni biurowej. CMCT obserwuje stabilne zainteresowanie wynajmem w nielicznych obiektach z wolnymi powierzchniami w Los Angeles i Austin. Z wyłączeniem jednego biurowca w Oakland poziom wynajęcia wyniósł 84,4% na koniec kwartału, co oznaczało wzrost o 470 punktów bazowych rok do roku.

W segmencie hotelowym CMCT w dużej mierze zakończyła remont przestrzeni ogólnodostępnych. Wcześniej przeprowadzono pełny remont wszystkich 505 pokoi. Była to pierwsza kompleksowa modernizacja obiektu od czasu jego przejęcia w 2008 roku. Spółka oczekuje, że remont poprawi wyniki hotelu w 2026 roku i kolejnych latach.

CMCT analizuje również możliwość utworzenia ośmiu dodatkowych pokoi poprzez przekształcenie obecnie niewykorzystywanej w pełni powierzchni. Spółka uważa, że projekt znacząco poprawiłby wyniki nieruchomości.

W zakresie finansowania CMCT przedłużyła w trakcie kwartału kredyt hipoteczny dotyczący nieruchomości przy 1150 Clay. Jest to wysokiej klasy obiekt mieszkaniowy w Oakland, a termin spłaty kredytu przesunięto do połowy 2027 roku.

Spółka pracuje nad refinansowaniem kredytu hipotecznego hotelu Sheraton Grand. Po znacznym zaawansowaniu remontu widzi możliwość jednoczesnego zwiększenia kwoty kredytu i obniżenia marży kredytowej.

W przypadku biurowca w Oakland kredyt hipoteczny bez regresu, czyli taki, przy którym wierzyciel ma ograniczone możliwości dochodzenia roszczeń poza zabezpieczoną nieruchomością, stał się wymagalny na początku lipca. CMCT zdecydowała, że nie zainwestuje w ten obiekt dodatkowego kapitału wymaganego do refinansowania kredytu. Spółka nadal prowadzi rozmowy z administratorem kredytu na temat długoterminowego rozwiązania. W drugim kwartale 2026 roku nieruchomość wygenerowała około 445 000 USD dochodu po obsłudze zadłużenia.

W drugim kwartale 2026 roku NOI segmentów wyniósł 9,3 mln USD, wobec 9,8 mln USD w porównywalnym okresie poprzedniego roku. Strata z nieskonsolidowanych podmiotów wyniosła 3,2 mln USD, w porównaniu ze stratą 437 000 USD rok wcześniej. Główną przyczyną były korekty wartości godziwej nieruchomości w dwóch nieskonsolidowanych podmiotach biurowych i dwóch nieskonsolidowanych podmiotach mieszkaniowych.

Po wyłączeniu straty z nieskonsolidowanych podmiotów NOI segmentów wyniósł 12,5 mln USD w drugim kwartale 2026 roku, wobec 10,3 mln USD w drugim kwartale 2025 roku.

Spadek NOI segmentów o około 510 000 USD wynikał ze zmniejszenia wyniku nieruchomości biurowych o 1,5 mln USD. Częściowo zrekompensowały go wzrosty o 449 000 USD w nieruchomościach mieszkaniowych i o 466 000 USD w hotelu.

NOI segmentu hotelowego wyniósł 4,6 mln USD, wobec 4,2 mln USD rok wcześniej. Wzrost był głównie efektem wyższego obłożenia, które przełożyło się na większe przychody z pokoi oraz gastronomii. Część poprawy została zniwelowana przez wyższe koszty związane z pokojami i gastronomią oraz koszty ogólnego zarządu w trzech miesiącach zakończonych 30 czerwca 2026 roku.

NOI segmentu biurowego wyniósł 4 mln USD, wobec 5,5 mln USD w drugim kwartale 2025 roku. Spadek był przede wszystkim skutkiem korekt wartości godziwej nieruchomości w dwóch nieskonsolidowanych podmiotach biurowych w drugim kwartale 2026 roku.

Negatywny wpływ tych zmian częściowo ograniczyły wyższe przychody z najmu i zwrotów kosztów od najemców, a także niższe podatki od nieruchomości i koszty administracyjne w biurach w Los Angeles. Dodatkowo wzrosły zwroty kosztów od najemców w biurowcu w Oakland, a spadły koszty administracyjne w biurowcu w Austin w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.

NOI segmentu mieszkaniowego wzrósł do 638 000 USD w trzech miesiącach zakończonych 30 czerwca 2026 roku, wobec 189 000 USD w tym samym okresie 2025 roku. Przyczyniło się do tego wyższe obłożenie oraz spadek podatków od nieruchomości w obiektach mieszkaniowych CMCT w Oakland. Na 30 czerwca 2026 roku obłożenie segmentu mieszkaniowego wynosiło 93,6%, wobec 83,4% rok wcześniej.

Poniżej pozycji NOI segmentów koszty amortyzacji i umorzenia wzrosły o 807 000 USD. Głównymi przyczynami były wyższe koszty amortyzacji nakładów na przystosowanie powierzchni dla najemców w biurowcu w Beverly Hills oraz wyższa amortyzacja hotelu związana z projektami remontowymi, które zwiększyły wartość aktywów podlegających amortyzacji.

Opłaty za zarządzanie aktywami wzrosły o 510 000 USD. Było to związane ze wzrostem wartości aktywów netto przypadającej akcjonariuszom zwykłym, wynikającym z emisji dodatkowych akcji.