H&R REIT: 4,28 CAD gotówki za jednostkę i 66,9% udziałów w GO REIT

H&R Real Estate Investment Trust (HRUFF) ogłosił 13 sierpnia 2026 roku kompleksową transakcję z udziałem partnerów Blackstone, Crestpoint, PSP i GO REIT. Jej celem jest zwiększenie wartości dla posiadaczy jednostek. W ramach transakcji otrzymają oni 4,28 CAD w gotówce za każdą jednostkę oraz 66,9% udziałów w połączonej platformie GO REIT.

Kwalifikujący się rezydenci Kanady będą mogli odroczyć opodatkowanie części wynagrodzenia otrzymanego w jednostkach. Struktura transakcji ma być rozwiązaniem przeprowadzonym w jednym kroku. H&R odrzucił między innymi pomysł samodzielnej sprzedaży lub wydzielenia Lantower, ponieważ mogłoby to oznaczać mniejszą płynność, niekorzystne skutki podatkowe i mniejsze zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych.

Po połączeniu GO REIT będzie posiadać 37 nieruchomości i ponad 13 300 lokali mieszkalnych na ośmiu rynkach i w czterech stanach. Wartość przedsiębiorstwa połączonej platformy wyniesie 7,8 mld CAD. GO REIT stanie się drugim co do wielkości notowanym na giełdzie mieszkaniowym funduszem nieruchomości w Kanadzie oraz siódmym co do wielkości w Stanach Zjednoczonych. Większa skala i koncentracja wyłącznie na nieruchomościach mieszkaniowych mają stworzyć warunki do dalszego wzrostu wartości.

Portfel H&R jest zbyt złożony, aby przejął go jeden nabywca. Obejmuje różne klasy aktywów i kilka jurysdykcji. Blackstone i Crestpoint mają być partnerami w obszarze nieruchomości przemysłowych, GO REIT przejmie platformę mieszkaniową, a CRAL aktywa niezwiązane z podstawową działalnością, w tym niezabudowane grunty oraz podmiejskie i drugorzędne nieruchomości biurowe.

W ramach transakcji 44 mln jednostek H&R należących do CRAL, podmiotu kontrolowanego przez rodzinę dyrektora generalnego Toma Hofstedtera, zostanie wykupionych i umorzonych. CRAL nie otrzyma za nie gotówki ani jednostek GO REIT. Umorzone jednostki stanowią część wkładu Hofstedtera w finansowanie przejęcia przez CRAL aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością H&R. Po zamknięciu transakcji Hofstedter nie będzie pełnić żadnej funkcji w GO REIT, nie otrzyma miejsca w radzie dyrektorów ani udziałów w tej platformie.

Bilans H&R pozostaje mocny. Zadłużenie odpowiadało 41,8% aktywów ogółem, a relacja zadłużenia do skorygowanej EBITDA wynosiła 7,1 raza. EBITDA to wynik operacyjny przed odsetkami, podatkami oraz amortyzacją. Wskaźnik pokrycia niezabezpieczonego długu aktywami wolnymi od obciążeń wynosił 3,21 raza. Od 2021 roku spółka obniżyła relację zadłużenia do skorygowanej EBITDA z 10 do 7 razy.

W czerwcu 2026 roku H&R wykupił w terminie zapadalności uprzywilejowane obligacje dłużne serii R o wartości 250 mln CAD. Środki pochodziły głównie z niezabezpieczonych odnawialnych linii kredytowych na działalność operacyjną.

Wyniki za drugi kwartał były słabsze niż rok wcześniej. FFO na jednostkę, czyli środki z działalności operacyjnej dostępne dla posiadaczy jednostek, spadło do 0,247 CAD z 0,314 CAD w drugim kwartale 2025 roku. Spadek wynikał przede wszystkim z niższego dochodu operacyjnego netto po sprzedaży części nieruchomości. Częściowo zrekompensowały go niższe koszty finansowe dzięki przeznaczeniu wpływów ze sprzedaży aktywów na spłatę długu korporacyjnego oraz wyższe przychody finansowe z kredytu budowlanego udzielonego wspólnemu przedsięwzięciu REDT. Wskaźnik wypłaty FFO wyniósł 60,7%.

Dochód operacyjny netto (NOI) na bazie gotówkowej, liczony dla porównywalnych nieruchomości, zmienił się w poszczególnych segmentach następująco:

• segment mieszkaniowy: spadek o 0,1% w USD,
• segment przemysłowy: spadek o 0,7%,
• segment biurowy: spadek o 6,5% po wyłączeniu płatności związanej z rozwiązaniem umowy przy 200 Bouchard Boulevard,
• segment handlowy: spadek o 5,9%.

W segmencie przemysłowym obłożenie porównywalnych nieruchomości spadło z 98,9% na 31 grudnia 2024 roku do 92,7% na 30 czerwca 2026 roku. Presję na przyszłe przychody z najmu częściowo łagodził silny wzrost stawek czynszów.

Segment biurowy odczuł przede wszystkim wygaśnięcie dużej umowy najmu RBC przy 330 Front Street. Było ono główną przyczyną spadku NOI o 6,5% po wyłączeniu płatności związanej z rozwiązaniem umowy przy Bouchard. W segmencie handlowym wynik pogorszył się z powodu niższych przychodów dodatkowych.

W przypadku umowy z Bell Canada dotyczącej 200 Bouchard Boulevard H&R otrzymał około 15,7 mln CAD tytułem jej rozwiązania. Płatność została zrównoważona niegotówkową korektą dotyczącą liniowego ujmowania czynszu umownego, dlatego nie wpłynęła na NOI ani FFO w drugim kwartale 2026 roku. Jednocześnie zwiększyła o 15,7 mln CAD NOI na bazie gotówkowej dla porównywalnych nieruchomości oraz skorygowane środki z działalności operacyjnej (AFFO). W lipcu 2026 roku umowę zmieniono, przyspieszając termin jej rozwiązania do sierpnia 2026 roku. W efekcie końcowa płatność wyniosła 56,1 mln CAD.

Portfel mieszkaniowy Lantower wykazał pierwsze oznaki poprawy, szczególnie na rynkach pasa Sunbelt. NOI na bazie gotówkowej dla porównywalnych nieruchomości spadł o 10 punktów bazowych w USD w drugim kwartale 2026 roku. Jednocześnie obłożenie w Sunbelt na koniec kwartału było o 145 punktów bazowych wyższe niż w pierwszym kwartale i o 70 punktów bazowych wyższe niż w drugim kwartale 2025 roku.

Liczba zapytań dotyczących najmu wzrosła o 24% kwartał do kwartału, a liczba odwiedzin zwiększyła się o 15%. Odsetek osób, które po obejrzeniu lokalu złożyły wniosek, poprawił się o 540 punktów bazowych. Efektywne stawki czynszów ofertowych netto wzrosły od pierwszego do drugiego kwartału o 30 punktów bazowych, co wskazuje na wczesną poprawę możliwości podnoszenia cen.

Postępują również projekty deweloperskie. Dwie nieruchomości Slate w Mississauga w Ontario osiągnęły zasadnicze ukończenie w czerwcu 2026 roku. Są w pełni wynajęte jednemu najemcy na około 11 lat. Umowa dla 560 Slate Drive rozpoczęła się w marcu 2026 roku, a umowa dla 600 Slate Drive rozpocznie się w październiku 2026 roku.

Nieruchomości REDT budowane na Florydzie mają osiągnąć zasadnicze ukończenie w kolejnym kwartale. Projekt Florida REDT zakończył budowę w lipcu i otrzymał tymczasowe pozwolenia na użytkowanie (TCO). Rozpoczęto wynajem w Lantower Bayside, gdzie zawarto 41 umów, oraz w Lantower Sunrise, gdzie zawarto 17 umów.

Po ostatnich sprzedażach nieruchomości segmenty mieszkaniowy i przemysłowy odpowiadają łącznie za 86% aktywów nieruchomościowych H&R. Portfel biurowy obejmuje 12 nieruchomości i stanowi 10% aktywów nieruchomościowych. Jedynym pozostałym aktywem handlowym jest część komercyjna River Landing, która odpowiada za 4% wszystkich aktywów nieruchomościowych.

Transakcja pozostaje złożona, a dyrektor generalny przyznał, że nie wszystkie pytania doczekały się odpowiedzi. Pełne informacje mają znaleźć się w dokumencie wysyłanym posiadaczom jednostek. Sposób umorzenia jednostek należących do CRAL może również rodzić pytania dotyczące ładu korporacyjnego i potencjalnego konfliktu interesów.