Czy stawki kredytów hipotecznych znów pójdą w okolice 7%? Rynek obligacji wysyła sygnał ostrzegawczy

Kolejna runda podwyżek oprocentowania kredytów hipotecznych może oznaczać dla kupujących wyższe koszty spłaty w całym okresie kredytu.

Każdy wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych o jeden punkt procentowy wiąże się dla pożyczkobiorcy z tysiącami dolarów dodatkowych kosztów w całym okresie kredytu.

W ostatnich dniach 30-letnie oprocentowanie stałe ustanowiło nowy rekord dla bieżącego roku. Pytanie brzmi teraz, czy stawka może wrócić w okolice 7%.

W czwartek 30-letnia rata kredytu na stałym oprocentowaniu wzrosła o 8 punktów bazowych i wyniosła średnio 6,85%. To najwyższy poziom dla tego typu kredytu od połowy lipca 2025 roku. Jednocześnie w okresie od poniedziałku do czwartku stawka podniosła się łącznie o 22 punkty bazowe.

Osobne dane wskazują jeszcze wyższą dynamikę. Według Freddie Mac 30-letnie oprocentowanie wzrosło do średnio 6,58% na dzień 23 lipca, czyli do najwyższego poziomu dla 2026 roku. Taki poziom 30-letniego kredytu utrzymywał się ostatnio w sierpniu 2025 roku.

Freddie Mac liczy średnią na podstawie tysięcy wniosków kredytowych, które trafiają do firmy, a Mortgage News Daily zbiera dane ankietowe od pożyczkodawców.

Stawki hipoteczne reagują na bieżące wydarzenia polityczne i trendy gospodarcze. Zwykle 30-letnie oprocentowanie porusza się w podobnym kierunku jak rentowność amerykańskich obligacji skarbowych o 10-letnim terminie zapadalności (tzw. 10-year Treasury yield).

Wzrost napięć między USA a Iranem podbił ceny energii, co przełożyło się na obawy o inflację i przyszły kierunek polityki pieniężnej Rezerwy Federalnej (Fed). W efekcie rosły rentowności obligacji, a wraz z nimi także stawki kredytów hipotecznych.

Rosnące rentowności obligacji sprawiają, że temat 7% dla kredytów hipotecznych na 30 lat wraca na stół, ale nie ma gwarancji.

Ostatni raz 30-letnia stawka przekroczyła 7% w styczniu 2025 roku, wynika z danych Freddie Mac. W tamtym czasie 10-letnia rentowność oscylowała w okolicach 4,6%. We czwartek rano rentowność 10-latek przekroczyła 4,7%.

Czy to oznacza, że stawki 7% są blisko? Nie do końca — zdaniem ekonomistów.

„Różnica” między rentownościami obligacji a oprocentowaniem kredytów hipotecznych skurczyła się od tamtego czasu, ponieważ stawki były bardziej stabilne — powiedział Joel Berner, starszy ekonomista w Realtor.com. Dodał jednocześnie, że jeśli rentowność 10-latek zbliży się do 5%, to stawki 30-letnich kredytów stałoprocentowych 7% są „z pewnością w grze”.

Lisa Sturtevant, główna ekonomistka w Bright MLS, ocenia natomiast, że choć „możliwe” jest przełożenie wyższych rentowności obligacji na kredyty na poziomie 7%, to „nie wydaje się prawdopodobne”.

Jej zdaniem nawet w tym niestabilnym otoczeniu widać „sufit” dla stawek kredytów, ponieważ liczba transakcji pozostaje niska, a firmy udzielające kredytów muszą wyceniać pożyczki konkurencyjnie, by przyciągać klientów.

Nawet jeśli 7% nie stanie się regułą, wyższe stawki i tak będą bardziej ściskać rynek mieszkaniowy.

Orphe Divounguy wskazał, że jeśli presja na ceny ropy utrzyma się, oprocentowanie kredytów hipotecznych w pozostałej części roku może być wyższe niż w ubiegłym roku. Dodał, że oznaczałoby to spadek aktywności mieszkaniowej w porównaniu z tym, co widziano latem i jesienią.

Sturtevant podkreśliła też, że to nie tylko kwestia oprocentowania dla kupujących, ale „pełnego obrazu finansowego” zakupu. Zwróciła uwagę, że ceny domów w wielu regionach USA osiągnęły w tym roku rekordy, a wyższe ceny paliwa oraz obawy dotyczące wzrostu ogólnej inflacji zwiększają obciążenia finansowe u osób planujących zakup.

National Association of Realtors podało, że mediana ceny wcześniej używanego domu w USA osiągnęła rekord 440 600 USD w czerwcu.